签订房屋买卖合同和补充协议注意事项

在实践中，生意合同往往是由中介方供给的，北京市建委和工商局曾联合拟定《北京市存量屋生意合同》演示文本，该文本因过于繁琐适用面很不广。有的买方律师建议由他单独来起草合同，往往会遭到卖方和中介方的竭力对立。因而，律师想把原合同文本推倒重来不具有可完成性。遇到这种状况，自己的处理方法是：律师事前起草一份既有利于维护买方利益又能表现公正准则的详细合同草案，这个草案不用出示给别人而应该做到纯熟于心。然后，敏捷阅读中介方或卖方供给的合同文本，在最短时刻内找出对方合同文本不完善或对我方晦气的当地。最终，拿出书面补充协议计划以修正和完善生意合同，要求在达到生意合约的一起一起签署补充协议。这种做法一般能被中介和卖方承受，与买方律师供给合同文本的实际效果差不多。只不过该方法对律师的要求比较高。
其实不论选用哪种合同文本，一份生意合同至少应该把以下几个内容说清楚：
1、生意房子根本状况，详细包含房子方位、面积、产权证号、产权人、共有权人等。
2、房子产权状况阐明，要求卖方书面许诺房子产权无查封、无债务纠纷，共有权人赞同出售房子，供给的资料完全、实在、有用，能够处理权属过户、税务挂号、借款等与生意有关的各项事宜，并保证所售房子契合国家及北京市房子上市生意的方针规则。如有违背卖方应当承当违约责任。
3、房子成交价格，应当清晰该成交价格是否包含装饰装饰、家具家电，公共修理基金金钱。假如包含前两项，应该用附件方法另行阐明其详细状况。
4、付款方法，要阐明是经过资金监管账户仍是自行划转，是全款仍是商业借款(或公积金借款)，借款没获银行赞同或许借款请求额度不行的处理方法是否清晰，分批付款的次数和时刻是否说清楚。作为卖方律师来说，这个条款最首要的问题是要考虑该付款方法是不是安全。
5、税费担负约好，要清晰约好生意各方应当承当的税费品种，如约好不明或国家方针改变发生新的税费，由谁来担负。
6、权属搬运挂号，也便是房产过户手续，主要是哪天过户必定要说清楚，买方交钱和过户的时刻距离不宜过长，越短越好避免夜长梦多，假如能在交款当天过户是最好不过了。
7、房子交代，也便是交房问题，该条款包含交房时刻，能够先交房再过户也能够反过来，交房前卖方应当结清水电煤、暖气、物业、电话、有线电视等悉数费用，交房前(后)多少天卖方应当处理户口迁出手续。一起，还要考虑交钱、过户和交房之间的联接问题，过户今后再交房的，买方的购房款不宜在过户前悉数支交给卖方。最好合同约好房子交验结束、各项费用结清今后再付出剩下尾款，这笔金钱哪怕只要一两万，也能起到束缚卖方的效果。
8、违约责任，包含卖方逾期交房、逾期处理过户手续或许权属发生争议的违约处理，卖方一房多卖的特别处理方法，买方逾期付款违约处理等等。违约金的违约数额也有必定技巧，我以为不宜过低，低了对卖方就没有束缚力。此外律师还需重视违约金与定金条款的竞合问题。
生意合同内容假如具有上述各项条款，就能够说根本上完好了。内容完好不代表完善与细致，为了维护买方权益，律师在起草补充协议时，还能够加上以下几个条款：
1、公共修理基金过户：一般状况下，生意两边房子成交价格中都包含了公共修理基金金钱。可是，公共修理基金做不到随房搬运，即便房子的产权改变挂号手续现已办完，公共修理基金也不会主动转到买方名下，有必要处理公共修理基金的过户手续，地点在房子所在地的各区县专项修理资金管理部门。因而，补充协议应当约好两边一起处理公共修理基金的时刻。
2、一房二卖的特别处理：一处房产签多家生意合同是卖方最恶劣的违约行为，它或许导致买方钱房两空。为了避免一房二卖，北京市建委和工商局的演示合同文本缔结了一个极具威慑力的条款：“出卖人将该房子出卖给第三人，导致买受人不能获得房子所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当交还买受人悉数已付款，依照约好利率交给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍付出违约金。”如此高额的违约金——已付房价款的一倍，而不是定金的一倍，足以让因房价上涨而反悔的卖方望而生畏。该条款参阅了出售新房的相关法令规制办法——最高院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说司法解说》(法释[2003]7号)。律师起草补充协议时能够加上此条款。
需求指出的是：加大违约责任是一房多卖行为的过后防范办法，遇上歹意行骗的产权人，他能够视高额的违约责任而不管，拿着购房人的房款挥霍一空然后卖了房溜之大吉。因而，它不能百分百保证买方没有危险。有了预告挂号准则，这种状况就能够被根绝。
3、关于预告挂号的约好：预告挂号是由物权法规则的一个新准则，它是指在不动发生意过程中，为避免合同收效后处理权属搬运挂号手续前，不动产权利人另行处置该不动产，两边按合同约好将不动产搬运事项向挂号组织进行预先挂号，保证受让方在条件成熟时进行正式产权挂号。预告挂号后，未经权利人赞同，产权人不能处置该不动产。可见，卖方假如“一房多卖”，进行预告挂号的买方不受任何利益丢失。由于预告挂号需求建立在两边自愿根底之上，房地产挂号组织处理预告挂号须依两边的挂号请求进行，因而最好书面约好两边赞同向房子所在地房地产挂号组织请求预告挂号。
4、各种法令文件之间的抵触解决方法：生意二手房需求签署的法令文件许多，仅合同而言，就有定金合同、居间合同、生意合同、补充协议等。各份合同的内容有时会呈现互不共同乃至相抵触的状况，这就需求清晰定金合同、居间合同如与生意合同发生抵触，以生意合同为准。而补充协议正是由于生意合同有缺点才缔结的，因而补充协议要阐明其他合同文本如与补充协议相抵触，以补充协议为准。
以上四个方面是任何一种生意都能够或许应当约好的内容。除此之外，补充协议的内容还应当视详细状况而定，每一单生意的当事人所希望的付款方法、房产有无典当、交房时刻、过户时刻、违约责任数额的不同等等都会影响到补充协议的详细内容。总归，律师起草补充协议必定要替当事人把好查漏补缺的关。