房地产销售公司的土地增值税怎么计算

【问题】
甲公司为江苏的房地产出售公司。假定某月从某房地产公司购入房产悉数出售，购入价为5000万元，出售价为8000万元，发作相关营业税等相关税费700万元，金融组织的告贷利息为300万元，其他期间费用等500万元，怎么核算交纳土地增值税?
【回答】
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》(财税字[1995]48号)第七条规则，新建房是指建成后未运用的房产。但凡已运用一守时间或到达必定磨损程度的房产均属旧房。运用时间和磨损程度规范可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和当地税务局详细规则。
因而，对旧房的承认规范由各省(自治区、直辖市)财政厅(局)和当地税务局详细规则。
《江苏省财政厅、江苏省当地税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(苏财税[2007]45号)第四条规则，土地增值税中的旧房，是指已建成并处理房子产权证或获得购房发票的房产以及虽未处理房子产权证但已建成并交付运用的房产。
依据上述规则，甲公司从房地产公司购入的房产，获得了购房发票归于旧房，不归于新房。甲公司出售该房产归于出售旧房。
《土地增值税暂行法令实施细则》第七条规则，法令第六条所列的核算增值额的扣除项目，详细为：……(四)旧房及建筑物的评价价格，是指在转让已运用的房子及建筑物时，由政府同意建立的房地产评价组织鉴定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评价价格须经当地税务机关承认。“
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》(财税字[1995]48号)第十项规则，关于转让旧房怎么承认扣除项目金额的问题：
转让旧房的，应按房子及建筑物的评价价格获得土地运用权所付出的地价款和按国家统一规则交纳的有关费用以及在转让环节交纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税对获得土地运用权时未付出地价款或不能供给已付出的地价款凭据的，不答应扣除获得土地运用权所付出的金额。
第十二项规则，关于评价费用可否在核算增值额时扣除的问题：
交税人转让旧房及建筑物时因核算交税的需求而对房地产进行评价，其付出的评价费用答应在核算增值额时予以扣除，对法令第九条规则的交税人隐秘虚报房地产成交价格等景象而按房地产评价价格核算征收土地增值税所发作的评价费用，不答应在核算土地增值税时予以扣除。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(财税[2006]21号)第二条规则，交税人转让旧房及建筑物，凡不能获得评价价格，但能供给购房发票的，经当地税务部分承认，《法令》第六条第(一)、(三)项规则的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算。对交税人购房时交纳的契税，凡能供给契税完税凭据的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
关于转让旧房及建筑物，既没有评价价格，又不能供给购房发票的，当地税务机关能够依据《税收征收管理法》第三十五条的规则，实施核定征收。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函[2010]220号)第七条规则，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(财税[2006]21号)第二条第一款规则“交税人转让旧房及建筑物，凡不能获得评价价格，但能供给购房发票的，经当地税务部分承认，《法令》第六条第(一)、(三)项规则的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算”。核算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超越一年，未满12个月但超越6个月的，能够视同为一年。
依据上述规则，转让旧房的增值额的核算公式如下：
1、能获得旧房评价价格并经税务机关承认：
增值额=出售收入-旧房评价价格-土地的地价款-转让税金-交纳的有关费用-旧房评价费用
2、没有评价价格，能供给购房发票并经税务机关承认：
增值额=出售收入-发票所载金额(1 购房年度×5%)-土地的地价款-转让税金-交纳的有关费用
核算出增值额后，再承认增值率，从而承认应交纳的土地增值税。
3、没有评价价格也没有发票的，由税务机关核定征收。