如何预缴房地产企业所得税

企业所得税采纳季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法交纳。但房地产企业怎么预缴企业所得税，一向存在两种观念。一种观念以为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以管帐赢利额加上预售收入核算出的估计赢利减去以前年度待补偿亏本后的余额为应交税所得额预缴企业所得税。另一种观念以为应直接依照预售收入核算的估计赢利额乘以适用税率预缴企业所得税。两种观念的存在，使广阔房地产企业在预缴季度企业所得税时莫衷一是。那么，房地产企业终究应该怎么预缴企业所得税呢?
首要，依据《企业所得税法》及其施行法令规则，企业所得税应当依照月度或许季度的实践赢利额预缴。
房地产开发企业因其开发产品周期长，而且存在对未竣工产品——房子预先进行出售，收取预收款现象。因而，《国家税务总局关于印发〈房地产开发运营事务企业所得税处理方法〉的告诉》(国税发[2009]31号)规则，企业出售未竣工开发产品获得的收入，应先按估计计税毛利率分季(或月)核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。毛利额望文生义应当是经营收入减去经营本钱后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因而，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实践赢利问题。假如季度内有竣工产品收入和其他收入而且产生了实践赢利额，而仅依照估计毛利额预缴企业所得税，显着少缴了企业所得税，因而，季度预缴企业所得税的应交税所得额应包含季度赢利额。
其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预交交税申报表〉等报表的告诉》(国税函[2008]44号)规则，“赢利总额”填写管帐制度核算的赢利总额，其间包含从事房地产开发企业能够在本行填写按本期获得预售收入核算出的估计赢利额等。也就是说房地产开发企业估计赢利额，仅仅月(季)预缴所得税的计税依据“赢利总额”的其间的一部分，而不是其悉数。
再其次，依据《国家税务总局关于填写企业所得税月(季)度预交交税申报表有关问题的告诉》(国税函[2008]635号)规则，《中华人民共和国企业所得税月(季)度预交交税申报表(A类)》第4行“赢利总额”修改为“实践赢利额”，填写按管帐制度核算的赢利总额减除以前年度待补偿亏本以及不交税收入、免税收入后的余额。从国税函[2008]635号文的规则看，以前年度亏本在季度预缴申报时，是完全能够冲减实践赢利额的。
归纳以上理由，笔者以为，房地产开发企业直接依照预售收入核算的估计赢利额乘以适用税率预缴企业所得税的观念是过错的，房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以管帐赢利额加上预售收入核算出的估计赢利减去以前年度的待补偿亏本后的余额为应交税所得额预缴企业所得税。