【公司清算程序】探析土地增值税清算过程中应注意的问题

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【公司清算程序】探析土地增值税清算过程中应留意的问题
吴菲(廊坊师范学院会计系065000)
[摘要]国税发[2006]187号文件规则“土地增值税以国家有关部门批阅的房地产开发项目为单位进行清算，关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
[要害词]土地增值 住所 清算
国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》一年以来，各地展开了土地增值税清算作业，针对清算作业中呈现的问题，笔者进行了整理，并就应留意的一些环节作如下讨论。
一、 清晰界定清算单位
关于土地增值税清算单位中，所称单位是指依据土地增值税清算作业的需求，按项目开发状况区分的，应作为独自鉴证目标的单项工程或单位工程。国税发[2006]187号文件规则“土地增值税以国家有关部门批阅的房地产开发项目为单位进行清算，关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中一起包含一般住所和非一般住所的，应别离核算增值额。据此要掌握法定三类清算单位：一是一次性单项开发的以单项房地产开发项目为清算单位;二是分期开发的房地产项目，以分期开发项目为清算单位。三是分用处开发的房地产项目，以不同用处的单项开发项目或单位开发项目为清算单位。不属于土地增值税清算规模的项目包含：出售使用过的房子;开发商转为自用的商品房不属于土地增值税清算规模。
二、 清楚区分住所类别
土地增值税法令规则“纳税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的免征土地增值税”，所称的一般规范住所是指按所在地一般民用住所规范缔造的居住用住所。高档公寓、别墅、度假村等不属于一般规范住所。一般规范住所与其他住所的具体区分边界由各省、自治区、直辖市人民政府规则。因而鉴别是一般住所还对错一般住所，是施行土地增值税审阅鉴证的重要问题。
三、 正确理解清算条件
国税发[2006]187号文件清晰了两类清算条件：一是有必要清算的条件。有必要清算的条件包含：1、房地产开发项目悉数竣工完结出售2、全体转让未竣工决算房地产开发项目3、直接转让土地使用权。有上述三种状况之一的就有必要进行清算。二、是可挑选清算条件。可挑选清算条件包含1、已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的2、获得出售(预售)许可证满三年仍未出售结束的3、纳税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的4、省税务机关规则的其他状况。契合上述条件之一主管税务机关能够要求纳税人进行土地增值税清算，应当留意的是挑选的主动权掌握在税务机关，即契合挑选清算条件的纳税人税务机关要求清算的有必要清算，税务机关不要求清算的能够不进行清算。
四、 精确审阅清算项目收入
清算项目收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得的悉数价款及有关经济利益，包含钱银收入、什物收入和其他收入。国税发[2006]187号文件清晰规则：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等，发作所有权转移时应视同出售房地产，其收入按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格确认，或由上管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评价价值确认。
(一)掌握房源状况。进入清算程序的房地产项目在一般状况下是难以悉数出售结束的，因而，对所清算目标全体房源的结构散布进行掌握，是精确核算收入的要害。纳税人的房源全体结构散布能够经过这些数据信息来进行反映：清算截止日已出售和未出售房源的类型及数量、各单一房源的具体坐落地址和可售面积、各已售房源的出售价格及出售方法、各未售房源的预售价格及清算时的使用状况等等。