房屋租赁合同终止后添附物的处理

一、关于房子租借活动中添附物规模 
何谓房子租借活动中的添附物、添附物包含哪些方面，现有法令并无明确规矩。笔者以为，房子租借活动中的添附物至少应包含两个方面，即装饰物(或称对租借物的改进)和增设物(或称增设他物)。从建设部发布的《修建装饰装饰处理规矩》第二条第二款规矩 “本规矩所称的修建装饰装饰，是指为使修建物、构筑物内、外空间到达必定的环境质量要求，运用装饰装饰资料，对修建物、构筑物表面和内部进行润饰处理的工程修建活动。”来看，装饰物应是指装置、润饰在修建物或构筑物上的装饰装饰资料，它不包含在原修建物上的扩建、改建物，也不该包含增设在修建物或构筑物上的空调、电梯、水电等设备或设备等。从建设部发布的《城市房子租借处理方法》第二十三条 规矩“承租人应当维护并合理运用所承租的房子及设备，不得私行拆改、扩建或增加”来看，增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房子之上，尽管能够撤除，但往往撤除和重新装置费用却很高，一旦撤除也会影响其自身的价值，并且有时也会损坏房子自身，所以从经济的视点动身，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装饰物一同，作为房子的添附物处理，因而，笔者以为，应当将房子租借中承租人对房子的装饰和增设归纳为添附物。
二、我国现行法令对处理添附的有关规矩及其缺点
添附是产业一切权获得的一种方式，也是物权变化的一项重要规矩，是物权法的领域，但我国物权法对此没有规矩，现有的法令、法规规矩过于准则简略，主要有：
1、《中华人民共和国合同法》第223条。该条规矩，“承租人经出租人赞同，能够对租借物改进或增设他物。”“未经赞同的，出租人能够要求承租人恢复原状或补偿丢失。”
2、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的定见(试行)》第86条。该条对合法添附的物权归属作了简略规矩：“非产业一切人在运用别人的产业增加隶属物，产业一切人赞同增加，并就产业返还时隶属物怎么处理有约好的，按约好处理;没有约好又洽谈不成，能够撤除的，能够责令撤除;不能撤除的，也能够折价归产业一切权人，形成产业一切权人丢失的，应当担任补偿。”
3、《城市房子租借处理方法》第23条。该条规矩：“承租人应当维护并合理运用所承租的房子及隶属设备，不得私行拆改、扩建或增加。明确需变化的，有必要征得出租人的赞同并签定书面合同。因承租人差错形成房子损坏的，由承租人担任修正或补偿。”
从上述规矩不难发现，现有法令对关于房子租借胶葛中添附物的处理的规矩比较抽象简略，如最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的定见(试行)》第86条中只要产业一切人赞同附合的状况下发作争议的处理方法，假如产业一切人不赞同附合，其添附物怎样处理没有规矩。而《合同法》和《城市房子租借处理方法》对添附物的处理并未触及。添隶归于物权法的领域，物权法以标准产业归属联系和保证产业归属次序为内容，其留意维护的是经济生活静的安全，以完成其产业归属之功用。添附理论的意图，一是为了处理一物分属不同一切人不利于一切权安稳的状况，其次是为了充分地完成物的运用价值和经济价值，而我国物权法对添附准则未作规矩，不能不说是一种惋惜。
三、 司法实践中对房子租借合同停止后处理添附物应掌握的准则
由于我国《物权法》对添附准则未作规矩，《民法通则》对增加物的处理也没有直接规矩，我国《合同法》第223条、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的定见(试行)》第86条、《城市房子租借处理方法》第23条规矩又过于抽象，而司法实践中详细案子的状况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论应成为处理房子租借胶葛中此类问题的重要依据。笔者以为，在处理房子租借胶葛案子触及承租人的添附物及其补偿时，应坚持下列准则：
1、当事人约好准则。
适用于承租人在获得房子一切人赞同的状况下对租借房子进行装饰或增设，两边事前约好了详细的处理条款，且该房子租借合同属正常停止的景象。在房子租借胶葛中，经房子一切人赞同的装饰和增设是一种合法的添附行为，对装饰和增设投入丢失的承当按当事人事前约好处理，这是民法自愿准则和民事权力处置准则在此类胶葛处理中的详细适用。最高人民法院在《贯彻执行民法通则若干问题的定见》(下称《定见》)第86条中规矩：“非产权人在运用别人产业上增加隶属物，产业一切人赞同增加，并就产业返还时隶属物怎么处理有约好的，按约好处理。”此为建立当事人约好准则的直接法令依据。
在依据当事人约好准则处理承租人的租借物时，如原租借合同属非正常停止(如合同无效或被免除)，即便当事人事前约好了详细处理条款，笔者以为也不能按约好处理，由于当事人两边对添附物处理的事前约好是依据原租借合同正常实行，是附条件约好，当租借合同无效或被免除时，当事人原先据以约好的形式已发作改变，若仍按原约好处理，不免危及无差错方的利益。
2、侵权职责准则。
适用于承租人在没有获得房子一切人赞同的状况下，私自对承租房子所进行的装饰或增设行为。依据物权法的规矩，产业一切权人依法对自己的产业享有占有、运用、收益和处置的权力，非产业一切人只要在获得一切权人的赞同之后，才干在别人的产业上从事添附行为，不然归于民事侵权行为。在房子租借活动中，房子承租人只获得承租房子的运用权，在未获得一切权人赞同的状况下进行装饰或增设，实质上已侵犯了房子一切人的一切权，承租人在交还房子时，准则上应对承租房子恢复原状，形成出租人丢失的还应负补偿职责。《合同法》第223条规矩：“未经赞同的，出租人能够要求承租人恢复原状或补偿丢失。” 《城市房子租借处理方法》第二十三条规矩：“…因承租人差错形成房子损坏的，由承租人担任修正或补偿。” 最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的定见(试行)》第86条规矩：“…没有约好又洽谈不成，能够撤除的，能够责令撤除”。上述规矩是侵权职责准则的主要依据。
3、差错职责准则。
在承租人在获得房子一切人赞同的状况下进行装饰或增加，但租借合同属非正常停止，如合同无效或被吊销、免除的景象。在此种景象下，必定存在着一方或两边当事人的差错行为，应适用差错职责准则处理承租人对租借房子进行的装饰或增设。
(1)租借合同因出租人违约而免除，导致租借合同不能持续实行，承租人对房子增加的添附物，由出租人按添附物的现存审计判定价值予以折价补偿。
(2)租借合同因承租人违约而免除，导致租借合同不能持续实行，关于承租人增加的添附物应当无偿归出租人一切，承租人无权再向出租人建议折价补偿。
(3)合同无效或被吊销，应当依据《民法通则》第61条规矩承当返还各自所得的产业、恢复原状，形成丢失的，依据差错职责的巨细，承当相应的补偿职责。
4、公正准则。
因不可抗力导致合同停止的，出租人应当按公正准则给予承租人进行补偿，即由出租人给予承租人装饰物和增设物可利用价值经济补偿，现存判定价值与可利用价值之间的差额为承租人的丢失，该丢失依公正准则由两边分管。如归于拆迁致合同停止的，在无约好的状况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在丢失分管问题。