无产权证建筑物应怎样计算土地增值税

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例：A房地产公司属内资企业，开发了一个项目，地上修建面积为11000平方米，其间能够处理产权证的修建面积为10000平方米，无法处理产权证的架空层修建面积为1000平方米;地下修建面积为1000平方米(无产权证且非人防工程)。该项目建安本钱为5000万元，土地本钱为3000万元，有产权证修建面积10000平方米已悉数出售结束，A企业将悉数本钱8000万元计入出售本钱。
A企业将架空层和地下修建改建成车库，架空层1000平方米悉数用于租借;地下车库中800平方米出售给业主，出售收入为800万元，200平方米用于租借。
依据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)的规则，归于多个房地产项目一起的本钱费用，应按清算项目可售修建面积占多个项目可售总修建面积的份额或其他合理的办法，核算确认清算项目的扣除金额。因此，土地增值税中可售修建面积相同是本钱分摊的规范之一。依据相同的理由，架空层及地下车库相对应的本钱800万元相同应并入已出售的有产权证修建面积的本钱，即作为可售修建面积本钱的一部分作为土地增值税的扣除项目，而不是待出售时，按旧房的清算程序申报土地增值税。
依据《城市房地产办理法(修订版)》的规则，无产权证修建物归于不行转让的房地产。但不行转让的房地产能够发生较大的收益，而且一些无产权证修建物在测绘陈述中亦有清晰的标识，本钱的归集和分摊并不存在难题，因此无产权证修建物成了税企两边时有争议的目标。
架空层和非人防线下车库一切权的归属并不相同。
依据《物权法》第七十三条的规则，修建区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，归于业主共有。因此，架空层作为地上修建物，其产权应归于业主共有。
依据《物权法》第七十四条的规则，修建区划内，规划用于停放轿车的车位、车库的归属，由当事人经过出售、附赠或许租借等办法约好。因此，即使是《物权法》亦未约好非人防线下车库一切权的归属，非人防线下车库一切权归属不明。
依据国税发〔2006〕187号文件的规则，房地产开发企业开发缔造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业办理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、校园、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下准则处理：建成后产权归于整体业主一切的，其本钱、费用能够扣除。因为架空层的产权归于业主共有，因此架空层本钱666.67万元〔(5000 3000)÷(11000 1000)×1000〕能够作为土地增值税的扣除项目，不存在贰言。
非人防线下车库一切权的归属不明，加上土地增值税中对本钱的分摊规范和办法并没有类似于《关于房地产开发事务征收企业所得税问题的告诉》(国税发〔2006〕31号)<参阅最新文件：国税发[2009]31号房地产开发运营事务企业所得税处理办法>中“可售面积单位工程本钱、已销开发产品的计税本钱”公式性的清晰规则，而是供给了可售修建面积、占地面积、修建面积等几种可供挑选的办法，从而使非人防线下车库的本钱扣除变得复杂。