农村房屋买卖合同效力的认定

乡村房子买卖胶葛审理中，合同效能的确认系裁判焦点，而要害问题是乡村宅基地运用权能否转让。以下系作者浅见：
宅基地运用权的特色
宅基地运用权的特色首要有：一是一切权归村团体；二是主体特定，即限定为本村农人；三是行使时受约束，运用权人仅享有占有和运用的权力，准则上只能缔造住所和隶属设备供其自己寓居运用，不能出卖或转让；四是无偿性和社会保障性，宅基地运用权作为一种用益物权，触及9亿农人安居乐业”，目前我国乡村缺少完善的社会保障体系，宅基地运用权是农人出产和日子的基本保障。
宅基地获得、行使、转让的特殊性
1．获得方法上的局限性 实践中，农人获得宅基地的方法首要是以合法批阅建房原始获得，还有承继或受赠房子、购买房子、土地改革分配房子等途径。物权法规则宅基地运用权的获得适用土地办理法等法令和国家有关规则。土地办理法第六十二条规则：乡村乡民一户只能具有一处宅基地……乡村乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地的，不予赞同。”批阅获得宅基地运用权，应具有五个条件：一是具有乡民资历；二是实行规则程序，乡民向本村委会请求赞同，经乡政府审阅后报县政府土地主管部门批阅；三是契合土地规划；四是以户为单位，依据人数确认面积；五是分配的规范和面积，不得超出当地省政府的规则。
2．行使时的排他性和规范性 法令规则，宅基地运用权只能由宅基地运用人行使，任何安排和个人不得侵吞、损毁宅基地，因而具有排他性；一起应依法行使，契合法令、法规和国家方针的规则，不得违法扩展面积，也不能以出卖、赠与、入股运营等方法处置宅基地，不得擅自改变宅基地的用处。
3．转让时的约束性 宅基地运用权只能在必定范围内有条件地转让，即经本村委会赞同，宅基地运用权能够在本村内随住所的转让而有条件转让。 
宅基地与住所一切权联系
我国乡村的宅基地一切权属村团体，其运用权由团体按法令规则的条件和程序划拨给乡民运用。建房后，房子一切权的完整权归于宅基地运用权人，此刻房子的一切权与土地的一切权分属不同的主体，两边在处置时必定抵触。房子与土地紧密结合的特色又决议了要么房随地走”要么地随房走”。如房随地走，乡民因不享有土地一切权而约束其对房子一切权的行使，只能对房子享有占有、运用、收益的权力，而无处置权，则不能物尽其用。如地随房走，乡民不只获得了房子收益，也从中获得宅基地收益，与宅基地无偿划拨的福利性又相悖，阻碍了村团体对宅基地享有的一切权。如铺开其转让和典当，听凭地随房走”，新获得宅基地运用权的人或许不是本村成员，不契合现行的乡民自治的乡村办理体制，更不契合土地办理法的规则，故现行法令和国家方针作了准则制止的规则。担保法第三十条规则，宅基地的运用权不得典当。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让办理制止炒卖土地的告诉》和2004年12月24日国务院《关于深化改革严厉土地办理的决议》均规则：制止城镇居民购买宅基地和乡村住所。
但一户一宅”的法令规则在实践中并未有用履行，现实是因承继、分居而呈现一户多宅”，因婚嫁、生育等扩展宅基地，导致部分村内基本无空位可作宅基地，分配宅基地”只能是占用承包地和自留地，故可答应在本村内转让宅基地，以处理宅基地总量缺乏和一户多宅的困境。法令上，土地办理法第六十二条第四款关于乡村乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地的，不予赞同”的规则标明农人出卖、租借宅基地上所建住所，法令并未予制止，也未对该出卖行为设置任何约束，只不过地随房走”后售房的农人不能再请求宅基地。