土地增值税进行税收筹划

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得增值收人的交税人征收的税种。土地增值税交税谋划是在说法答应的前提下，从下降税基和税率两个视点进行的。下面听讼网小编来为你介绍。
一、利息开销扣除法谋划
依据《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第七条(三)中关于利息开销扣除项目之规则：“凡能够按转让房地产项目核算分摊并供给金融机构证明的，答应据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期借款利率核算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规则核算的金额之和的5%以内核算扣除。凡不能按转让房地产项目核算分摊利息开销或不能供给金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规则核算的金额之和的10%以内核算扣除。上述核算扣除的详细份额，由各省、自治区、直辖市人民政府规则”。即当交税人能够按转让房地产项目核算分摊利息开销，并能供给金融机构借款证明的，其答应扣除的房地产开发费用为：利息 (获得土地使用权所付出的金额 房地产开发本钱)×5%以内;交税人不能按转让房地产项目核算分摊利息开销或不能供给金融机构借款证明的，其答应扣除的房地产开发费用为：(获得土地使用权所付出的金额 房地产开发本钱)×10%以内。
假如企业购买房地产首要依托负债筹资，利息开销所占份额较高，可考虑分摊利息并供给金融机构证明，据实扣除并加扣其他开发费用。假如企业购买房地产首要依托权益本钱筹资，利息开销很少，则可考虑不核算应分摊的利息，这样能够多扣除房地产开发费用。如某房地产开发公司开发产品房，当地政府规则的扣除份额为5%和10%，其付出的地价款为600万元，开发本钱为1000万元，咱们针对利息开销为90万元和70万元两种状况进行谋划(假定该利息开销为可分摊且能供给金融机构证明，并未超越商业银行同类同期借款利率核算的金额)。
首要核算扣除的利息开销差异为(获得土地使用权所付出的金额十房地产开发本钱)×(10%-5%)=(600 1000)×5%=80(万元)，其次判别当答应扣除的利息开销为90万元时，因为90万>80万，所以该公司应严厉按房地产开发项目分摊利息并供给金融机构证明，这样利息开销和其他房地产开发费用扣除算计90 (600 1000)×5%=170万元，不然只能按(600 1000)×10%=160万元扣除，扣税基数将削减10万元而多缴税款;同理，当答应扣除的利息开销为70万元时，因为70万<80万，所以应挑选第二种计扣方法，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关供给有关金融机构的证明，这样利息开销和其他房地产开发费用扣除算计(600 1000)×10%二160万元，能够多扣除160-(70 80)=10万元利息开销，扣税基数添加10万元。
二、经过合理定价谋划
依据《实施细则》第十一条规则，“交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税;增值额超越扣除项目金额之和20%的，应就其悉数增值额按规则计税。”企业能够使用20%这一临界点进行谋划。设某房地产开发企业待售规范一般住所，除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为C，出售房价总额为X，营业税、城建税及教育费附加为5.5%X，假如企业要享用起征点优惠，那么最高价格只能为X=(1 20%)(C 5.5%X)，解得X=1.2848C，企业在这一价格水平下，既可享用起征点的照料又可获得较大赢利。假如价格低于X，虽能享用起征点优惠，但赢利较低。假如企业欲经过进步价格到达添加收益的意图，此刻按增值率在50%以下的税率即30%的税率交纳土地增值税，对企业来说只有当价格进步的部分超越交纳的土地增值税和新增的营业税、城建税及教育费附加时，涨价才有利可图。假定价格进步Y，X为增值率20%时的价格，则新的价格为(X Y)，新增营业税、城建税及教育费附加为5%×(1十7% 3%)Y=5.5%Y，扣除项目金额为C 5.5×(X Y)，假定增值率虽大于20%但小于50%，增值额为(X Y)-C-5.5%×(X Y)，土地增值税为30%×(X Y-C-5.5%X-5.5%Y)，企业欲使涨价所带来的收益超越新增的税负而添加收益就须满意Y>30%×(X Y-C-5.5%X-5.5%Y) 5.5%Y，解得Y>0.0971C.为便于了解，举一实例如下：建泰房地产公司建成并待售一般规范住所，当地同类住所的商场价格在1800万元至1900万元之间，已知获得土地使用权的金额为200万元，房地产开发本钱为900万元，利息开销不能供给金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规则答应扣除的房地产开发费用的扣除份额为10%.经过挑选谋划计划可在确保价格较低的状况下，少纳土地增值税，添加企业赢利。上述事例中除营业税、城建税及教育费附加外的可扣除项目金额为：200 900 (200 900)×10% (200 900)×20%=1430万元。计划1：公司既要享用起征点优惠，又想获得最高赢利，则最高价格应为1430×1.2848=1837.264万元，此刻获利为(1837.264-1430-1837.264×5.5%=306.2万元;当价格定在1800万元至1837.264万元之间时，虽价格上升获利将逐步添加，但都要小于306.2万元。计划2：公司想经过进步价格再多获收益，则涨价至少要大于(1430×0.0971)=138.853万元，即房地产总价格至少要超越138.853 1837.264=976.117万元，此刻涨价才会添加企业总收益，不然涨价只会导致总收益削减。所以，当商场房价在1800万元至1900万元之间时，公司应挑选1837.264万元作为房产出价格格。可见，企业在出售一般规范住所时，经过合理定价进行纳说谋划，完全能够使自己坚持较低价格并获得较高的赢利。
三、挑选项目核算方法谋划
依据《实施细则》第八条：“土地增值税以交税人房地产本钱核算的最基本的核算项目或核算目标为单位核算”，依据不同状况对多项开发项目挑选分隔或兼并本钱项目进行核算，可下降土地增值税。例如，大华房地产开发公司2005年产品房出售收人为15000万元，其间一般住所的出售额为10000万元，奢华住所的出售额为5000万元。税法规则的可扣除项目金额为11000万元，其间一般住所的可扣除项目金确为8000万元，奢华住所的可扣除项目金额为3000万元。计划1：不分隔核算时，增值率为(15000-11000)/11=3.6%，适用30%的税率。应纳土地增值税税额(15000-11000)×30%=1200万元。计划2：分隔核算时，一般住所增值率为(10000-8000)/8000=25%，则适用30%的税率，应纳土地增值税税额(10000-8000)×30%=600万元;奢华住所增值率为(5000-3000)/3000=67%，则适用40%的税率，应交税额为(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元。一般住所和奢华住所交税算计为1250万元，分隔核算比不分隔核算多开销税金50万元，所以，应挑选兼并项目核算。
四、使用代收费用计价谋划
依照财政部、国家税务总局发布的《关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》(财税字[1995]第48号)第六条规则：“关于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房年代收的各项费用，假如代收费用是计入房价中向购买方同时收取的，可作为转让房地产所获得的收入计税，在核算扣除项目金额时，可予以扣除，但不答应作为加计20%扣除的基数;假如代收费用未计入房价中，而是在房价之外独自收取的，能够不作为转让房地产的收入，在核算增值额时也不答应扣除代收费用”。依照上述规则能够使用代收费用进行谋划。例如，华德房地产开发公司出售产品房，价格为3000万元，按当地市政府的要求，在售房年代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该产品房的开销如下：付出土地出让金200万元，房地产开发本钱为600万元，其他答应税前扣除的项目算计200万元。假如公司未将代收费用并入房价，而是独自收取，则答应扣除的金额为200 600 200 200 600)×20%=1160万元，增值额为3000-1160=1840万元，增值率为1840÷160=158.62%，应交纳的土地增值税为1840×50%-1160×15%=746万元。假如将代收费用并入房价同时收取，则答应扣除的金额为200 600 200 (200 600)×20% 200=1360万元，增值额为3000 200-1360=1840万元，增值率为1840÷1360=135.29%，应交纳的土地增值税为1840×50%-1360×15%=716万元。明显，该公司不管代收费用的方法怎么，其出售该产品房地增值额均为1840万元，可是选用第二种代收方法，行将代收费用并入房价，会使得可扣除项目添加200万元，从而使房地产企业少交纳土地增值税税款746-716=30万元。
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