融资性售后回购如何进行财税处理

房地产企业融资性售后回购事务，指房地产开发企业在出售房地产时，与购买方签定合同，约好在日后的一定时间内再将所售房地产回购的一种买卖方法。
这种买卖方法，假如出售合同中清晰了回购日期，到期后必须由卖方回购，一起还约好了利率，就可以认定为融资性售后回购事务;假如出售合同没有约好详细回购日期，或回购仅是备选条件之一，或没有约好利率，或按市场价格回购的，就可以认定为促销性售后回购事务。促销性售后回购事务按正常的出售事务进行财税处理。
以融资租借方法售后回租房地产的，与融资性售后回购房地产没有本质上的差异，税务处理应根本共同，这儿将其兼并论说。
事例
甲房地产企业2010年1月1日将一栋已竣工的商务楼出售给乙银行(经同意具有从事融资租借事务资质)，价格为5000万元。该栋商务楼的缔造本钱为4500万元。合同约好2012年12月31日房地产企业将该栋商务楼从头购回，回购价为5600万元。
管帐处理
这项买卖本质上是房地产企业将房产做典当担保，向银行告贷5000万元，期限3年，敷衍利息600万元，其所售房产所有权上的首要危险和酬劳并没有发作本质上的搬运，仍留在该房地产公司，因而不能承认收入。
《企业管帐准则第14号——收入》使用攻略规则，选用售后回购方法出售产品的，收到的金钱应承以为负债。暂不考虑其他相关税费，房地产企业的账务处理如下：(单位：万元)
1.出售房产时：
借：银行存款 5000
贷：其他敷衍款 5000
借：宣布产品 4500
贷：开发产品 4500
2.2010年和2011年度末计提敷衍利息时：
借：财务费用 200
贷：其他敷衍款 200
3.2012年12月31日从头回购房产时：
借：其他敷衍款 5400
财务费用 200
贷：银行存款 5600
借：开发产品 4500
贷：宣布产品 4500。
税务处理
营业税
融资性售后回购事务是否交纳营业税，首要看买卖本质是促销活动的售后回购仍是融资性售后回购。促销活动的售后回购应交纳营业税，融资性售后回购不交纳营业税。
《国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等运营活动征收营业税问题的批复》(国税函〔1999〕144号)规则，房地产开发公司选用“购房回租”等方法，进行促销运营活动，对房地产开发公司和购房者均应按“出售不动产”税目征收营业税。
《国家税务总局关于融资性售后回租事务中承租方出售财物行为有关税收问题的布告》(国家税务总局布告2010年第13号)规则，承租方以融资为目，将财物出售给经同意从事融资租借事务的企业后，又将该项财物从该融资租借企业租回的，承租方出售财物的行为，不征收增值税和营业税。
上例中，房地产企业与银行的买卖，契合国家税务总局2010年第13号布告所述的融资性售后回租景象，房地产企业出售环节不交纳营业税。
《财政部、国家税务总局关于营业税若干方针问题的告诉》(财税〔2003〕16号)规则，经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委同意运营融资租借事务的单位从事融资租借事务的，以其向承租者收取的悉数价款和价外费用减除租借方承当的租借货品的实际本钱后的余额为营业额。房地产企业回购环节，银行要交纳营业税。
应交营业税=(5600-5000-契税)×5%。
需求留意的是，上例中的买卖事项，在方法上需处理房产的过户手续，即触及到不动产的权属搬运。这就需求开具出售不动产营业税发票，不然，就不能处理过户手续。当事人在不交纳营业税的情况下，能否获得营业税发票，需求同主管税务机关洽谈。
企业所得税
《国家税务总局关于融资性售后回租事务中承租方出售财物行为有关税收问题的布告》(国家税务总局布告2010年第13号)规则，承租方以融资为意图，将财物出售给经同意从事融资租借事务的企业后，又将该项财物从该融资租借企业租回的，承租方出售财物时，财物所有权以及与财物所有权有关的悉数酬劳和危险并未彻底搬运。承租人出售财物的行为，不承以为出售收入，对融资性租借的财物，仍按承租人出售前原账面价值作为计税根底计提折旧。租借期间，承租人付出的归于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
上例中，房地产企业出售财物的行为，不承以为出售收入，仍按出售前原账面价值4500万元作为计税根底计提折旧。租借期间付出的利息作为财务费用在税前扣除。税务处理与管帐处理无差异，应交税所得额无需调整。
契税
《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方法进行融资等有关契税方针的告诉》(财税〔2012〕82号)第一条规则，对金融租借公司展开售后回租事务，接受承租人房子、土地权属的，照章纳税。对售后回租合同期满，承租人回购原房子、土地权属的，免征契税。
上例中，在房地产企业出售房地产环节，银行要交纳契税。
应纳契税=5000×契税税率;在房地产企业回购环节，对房地产企业免征契税。
土地增值税
关于融资性售后回购事务怎么交纳土地增值税问题，税法没有清晰的规则。土地增值税暂行法令实施细则第五条规则，法令第二条所称的收入，包含转让房地产的悉数价款及有关的经济收益。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》(国税函〔2010〕220号)规则，土地增值税清算时，已全额开具产品房出售发票的，依照发票所载金额承认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以买卖两边签定的出售合同所载的售房金额及其他收益承认收入。
融资性售后回购事务，买卖两边都触及财物所有权的搬运。笔者以为，只需房地产权属发作搬运，企业在出售时按规则开具发票并收取价款，就要按规则交纳土地增值税。房地产企业在出售环节核算交纳土地增值税，回购环节银行核算交纳土地增值税。
印花税
依照《国家税务局关于对告贷合同贴花问题的详细规则》(国税地字〔1988〕第30号)规则，上例买卖中，房地产企业和银行签定的产品房出售合同按“产权搬运书据”计税贴花，买卖两边别离应纳印花税=5000×5;假如两边签定了融资租借合同，按“告贷合同”计税贴花，买卖两边别离应纳印花税=5600×0.5。