土地增值税会计处理有哪些技巧

土地增值税的交税人为以出售或许其他方法有偿转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并获得收入的单位和个人。
土地增值税的纳税对象是有偿转让房地产所获得的收入，包活其有偿转让房地产所获得的悉数价款和有关经济收益，从形式上讲包含钱银收入、什物收入和其他收入。
土地增值税的纳税规模是有偿转让的国有土地运用仅、地上建筑物及其附着物。
这儿所说的地上建筑物及其附着物是指建于地上的悉数建筑物、构筑物、地上地下的各种隶属设备，以及附着于该土地上的不能移动、移动后会遭到损坏的各种植物、饲养物及其他物品。
现对企业交纳土地增值税有关管帐处理方法的阐明如下：
(1)交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。
(2)转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物并获得收入的企业，技规则核算出应交纳的土地增值税，应别离以下状况进行管帐处理：
①主营房地产事务的企业，应由当期运营收入担负的土地增值税，借记“运营税金及附加”(房地产开发企业)、“运营税金”(外商投资房地产企业)、“运营税金及附加”(股份制试点企业)、“运营税金”(对外经济合作企业)等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
②兼营房地产事务的企业，应由当期运营收入担负的土地增值税，借记“其他事务开销”[工业、农业、商业、运送(交通、民航)、邮电、施工企业，外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业]、“其他运营开销”(金融企业)、“运营税金及附加”
(旅行、饮食服务、稳妥企业、股份制试点企业)、“运营税金”(对外经济合作企业、外商投资租借、旅行企业)、“内部供应和出售开销”[运送(铁路)企业]、“其他运营税金”(外商投资银行)等科目贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
③企业转让的国有土地运用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”、“专项工程开销”、“固定资产购建开销”等科目核算的，转让时应交纳的土地增值税，借记“固定资产整理”、“在建工程”、“专项工程开销”、“固定资产购建开销”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。
(3)企业交纳土地增值税时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。
(4)企业在项目悉数竣工结算前转让房地产获得的收入，按税法规则预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目;待该房地产运营收入完成时，再按本规则第二条第1、2款的规则进行管帐处理;该项目悉数竣工、处理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目，补交的土地增值税作相反的管帐分录。
预交土地增值税的企业，“应交税金——应交土地增值税”科目的借方余额包含预交的土地增值税。
(5)为了供给土地增值税的核算根据，企业应将获得土地运用权时所付出的金额、开发土地和新建房及配套设备的本钱、费用等，在有关管帐科目或备检簿中具体挂号。
(6)企业按规则补交应由已完成的1994年运营损益担负的土地增值税，借记“以前年度损益调整”科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目;实践补交时，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。1995年1月1日至本规则印发之日期间的土地增值税参照本规则进行管帐处理。
[事例]
2002年10月，某电子公司转让办公楼一幢，共获得转让收入8000万元，另收到彩电一台，商场含增值税价为0.5850万元。公司实践依照国家法律规则交纳了运营税、城建税、教育费附加、印花税，税率别离为：运营税税率5%，城建税税率7%，教育费附加3%，印花税税率5‰。已知该单位为获得土地运用权而付出的地价款和有关费用为1000万元，投入房地产开发本钱为2000万元，房地产开发费用中的利息开销为300万元(能够按转让房地产项目分摊且有金融机构的证明)，但其间50万元的利息归于加罚利息。其他房地产开发费用的扣除份额为5%。
某电子公司在申报交纳土地增值税时作如下核算：
(1)收入总额8000万元。
(2)扣除项目金额为：(1000 2000)×(1 20%) 300 (1000 2000)×5% 8000×5%×(1 7% 3%)=4490(万元)
(3)增值额为8000-4490=3510(万元)
(4)增值额占扣除基础上金额的份额为：3510÷4490=78.17%
(5)应纳土地增值税额为：3510×40%-5%×4490=1179.5(万元)
[要求回答]
某电子公司交税额是否正确。
[法律根据]
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《财政部、国家税务总局关于土地增值税的一些具体问题的规则告诉》[财税字(1995)第48号].
[剖析辅导]
首要能够确认的是，某电子公司转让了房地产的权属并获得了收入，按税法规则归于土地增值税的纳税规模，应交纳土地增值税。
其次，按税法的规则，转让房地产的收入不只包含钱银收入，还包含什物收入和其他收入。所以，某电子公司收到的彩电也应归于转让房地产所收取的收入，应计入收入总额。
彩电的不含税价=0.5850÷(1 17%)=0.5(万元)
收入总额=8000 0.5=8000.5(万元)
第三，应检查某电子公司扣除项目的核算是否正确。
(1)某电子公司为获得土地运用权而付出的地价款和有关费用1000万元以及投入的房地产开发本钱2000万元，算计3000万元，可依法计入扣除项目。
(2)某电子公司发作的利息开销尽管能够按转让房地产项目分摊，并且有金融机构的证明，按规则能够据实扣除，但其间的50万元加罚利息不该计人扣除项目。所以，能够扣除的利息开销不是300万元，而是250万元(300-50)。
利息开销以外的其他房地产开发费用的扣除份额率为5%，所以，这一部分的开发费用能够按：
(1000 2000)×5%依法扣除。
(3)某电子公司转让房地产的收入不是8000万元、而是8000.5万元。相应地，应交纳的运营税、城建税和教育费附加也应该是：
80005000×5%=4000250元
8000.5×5%×(7% 3%)=400025元。
别的，因为某电子公司对错房地产开发企业，所以，转让房地产所交纳的印花税也能够在此扣除。
印花税=8000.5×5‰=40.0025(万元)
(4)因为某电子公司对错房地产开发企业，所以不能加计扣除20%。
正确核算的扣除项目的总金额为：
1000 2000 (300-50) (1000 2000)×5% 8000.5×5%×(1 7% 3%) 8000.5×5%=384.03(万元)
第四，核算增值额及其与扣除项目的份额。
增值额=8000.5-3884.03=4156.47(万元)
增值额占扣除项目金额的份额为：4156.47÷3844.03=4156.47(万元)
依照税法规则，这时适用的税率为50%，速算除系数为15%。
第五，核算土地增值税额。
应交税额=4156.47×50%-3844.03×15%=1501.6305(万元)
[特别提示]
总的来说，某电子公司申报交纳的土地增值税是过错的，正确的应交税额是1501.6305万元。形成过错申报的原因主要有;
(1)少记了转让收入。彩电作为什物收入应记而未记入收入总额。
(2)多记了扣除项目金额。利息开销中的50万元加罚利息按规则不得计入扣除项目。
(3)多记了其他扣除项目金额。该单位不归于房地产开发企业，按税法的规则，不该加计扣除20%。
(4)有关税金的核算、交纳有误。因为该单位少记了转让收入，导致对运营税、城建税和教育费附加的核算和交纳有误。
(5)没有扣除应予扣除的印花税。按税法的有关规则，转让房地产时交纳的印花税答应扣除。
这些过错主要是因为某电子公司的财务人员不熟悉土地增值税税法的有关规则形成的，应对其加强事务知识的训练。