房地产所得税汇算清缴要关注什么

为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该职业拟定下发了一系列税收政策，房地产企业所得税处理方法和土地增值税清算规程就是本年新拟定的两个重要管理方法。听讼网小编为你介绍，期望对你有所协助。
房地产企业所得税征收实施的是年中预缴，年终汇算清缴，每年汇算一次，不管开发产品是否竣工，每年均按开发产品出售收入(或竣工前出售收入)减扣除项目后的应交税所得额交税。
房地产企业所得税在核算开发产品单位本钱时，要求按六项准则细分核算本钱项目。《国家税务总局关于印发〈房地产开发运营事务企业所得税处理方法〉的告诉》(国税发[2009]31号)第二十六条规则，本钱目标是指为归集和分配开发产品开发、缔造过程中的各项消耗而确认的费用承当项目，计税本钱目标的确认准则为：
(一)可否出售准则。开发产品能够对外运营出售的，应作为独立的计税本钱目标进行本钱核算;不能对外运营出售的，可先作为过渡性本钱目标进行归集，然后再将其相关本钱摊入能够对外运营出售的本钱目标。
(二)分类归集准则。对同一开发地址、竣工时刻附近、产品结构类型没有显着差异的集体开发的项目，可作为一个本钱目标进行核算。
(三)功用区别准则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同运用功用时，能够作为独立的本钱目标进行核算。
(四)定价差异准则。开发产品因其产品类型或功用不平等而导致其预期价格存在较大差异的，应别离作为本钱目标进行核算。
(五)本钱差异准则。开发产品因修建上存在显着差异或许导致其缔造本钱呈现较大差异的，要别离作为本钱目标进行核算。
(六)权益区别准则。开发项目归于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述准则别离区分本钱目标进行核算。本钱目标由企业在开工之前合理确认,并报主管税务机关存案。本钱目标一经确认，不能随意更改或彼此混杂，如确需改动本钱目标的，应征得主管税务机关赞同。
开发企业所得税核算应交税所得额的扣除项目时，首要包含本钱、费用、税金、损失和其他合理非开销五大内容。其间，房地产开发费用(管理费用、出售费用、财务费用)不是按实践发作数额扣除，而是按必定份额核算扣除(10%以内);此外，房地产开发本钱是以实践发作的本钱费用扣除，要求获得合法有用凭据。而企业所得税本钱中，能够依照税法规则核算预提部分费用。国税发[2009]31号第三十二条规则，除以下几项预提(敷衍)费用外，计税本钱均应为实践发作的本钱。
(一)出包工程未终究处理结算而未获得全额发票的，在证明材料充沛的前提下，其发票缺乏金额能够预提，但最高不得超越合同总金额的10%。
(二)公共配套设备没有缔造或没有竣工的，可按预算造价合理预提缔造费用。此类公共配套设备有必要契合已在售房合同、协议或广告、模型中清晰许诺缔造且不行吊销，或依照法律法规规则有必要配套缔造的条件。
(三)应向政府上交但没有上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规则预提。物业完善费用是指按规则应由企业承当的物业管理基金、公建修理基金或其他专项基金。
房地产企业所得税核算告贷利息时，分为本钱化和费用化两种处理方式，即企业为缔造开发产品借入资金而发作的契合税收规则的告贷费用，可按企业会计准则的规则进行归集和分配，其间归于财务费用性质的告贷费用，可直接在税前扣除。此外，企业集团或其成员企业统一贯金融机构告贷分摊集团内部其他成员企业运用的，借入方凡能出具从金融机构获得告贷的证明文件，能够在运用告贷的企业间合理的分摊利息费用，运用告贷的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
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