房地产企业开发成本核算及分配问题有哪些
来源：听讼网整理 2018-09-17 21:24
房地产开发本钱是指房地产企业为开发必定数量的商品房所开销的悉数费用。那么关于房地产企业本钱咱们应该了解些什么呢？下面听讼网小编来为你回答，期望对你有所协助。
一、房地产企业本钱核算的目标
但随着房地产商场向纵深发展，一个项目是归纳的，按其寓居功用分或许有一般住所、公寓楼、写字楼、商业用房或可独自出售的配套设备等建构筑物，按其修建的性质或许有一般多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装饰还能够分为毛坯房、粗装饰房或精装饰房等，总归开发产品是杂乱多样。所以，在实践事务操作中有的以小区为核算目标、有的以分批开发的项目为核算目标、有以工程发包标段为核算目标、有的以能否独自编制概算或施工图预算的单项开发项目为本钱核算目标、有的乃至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进展作为主要依据来确认本钱归集目标，咱们不能去果断地点评哪一种办法正确与否，但有一点是清晰的，那便是这些办法所核算出的单位面积的本钱是不合理的，不能实在确保收入与本钱配比。还有或许呈现人为地调理赢利的状况，然后使管帐信息的实在可靠性大打折扣。
笔者以为房地产业本钱归集的目标不管项目的开发是单一仍是杂乱多样，均应以政府同意立项的单个项目为核算目标，不管是该项目是否与其他项目的称号、地块以及其他配套设备是否相联系，由于一个项目不管是立项批阅仍是规划批阅，一般是独立于其他项目的作为一个全体考虑的，在项目的修建密度、容积率、美化履盖率、人防规划要求、配套设备的缔造都是独自要求的.所以在项目分批分期开发时假如简略地按批次、按标段或按修建类别都不能合理而精确地反映出开发产品的本钱。于此有一查验本钱核算精确合理的办法，那便是在同一个立项项目中的同类开发产品的本钱适当，在出售价格平稳再除掉其他价格调整要素的状况下，同类的开发产品的出售毛利是不会有很大的动摇的。所以考虑本钱核算目标时应该以政府同意立项的项目为单位，只要依照规划的要求将全部应该施行及配套的工程项目缔造完成后才干算是整个项目的本钱归集结束，不然，即便提早依照工程预算将相关的本钱预提计入开发总本钱也会有差错。
二、房地产企业本钱归集
与其他职业的本钱核算相同，在确认了本钱核算目标后，便是客观挑选确认本钱的结构。在开发本钱一级科目下设置“土地本钱、前期费用、修建装置本钱、基础设备费、公共配套设备费、开发直接费、财政费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规划大、出产周期长，往往成片分期开发，而且修建产品对错规范产品，因此在建立三级本钱明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，能够借助于工程或前期部分所编制的项目预算，尽或许与项目规划、预算的项目内容共同，或者说以上内容都能在所设置的三级明细本钱中合理地归集，一起关于成片、分批开发的附近的开发产品能够行当兼并，如甲小区——小高层、甲小区——一般多层等，关于获益目标较多或是整个立项项目都需求承当的公共本钱，在核算时要做具体的记载，以便于往后的分步分配核算。
合理归集完悉数开发本钱后，最要害作业便是本钱的分配了。在此前，咱们要讨论一下单位本钱的目标问题，以往咱们都是核算出悉数开发产品的单位修建面积或可售面积本钱，(即直接用总本钱除以总的修建面积或可售面积)，然后依据各产品目标的面积乘以单位面积本钱就核算出单个开发产品的出售本钱了，有些企业乃至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这关于一些规划小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响本钱的实在性及合理性的，但关于一个大型归纳开发项目来说有些本钱内容未必就合理了，而且这么做也使得本钱的二、三级明细核算失掉含义。所以笔者以为开发企业的本钱核算也应学习一些制作企业的产品的核算办法，比方种类法、分批法乃至是分步法等等确认开发产品的类别，进行小类归总，借助于现代核算机技术，对各本钱明细费用进行精确的分配，然后核算出可售单个开发产品的本钱，实在客观地反映企业的运营效果。下面就本钱项目逐个进行阐明。
三、本钱项目分配
(一)土地本钱的分配
土地本钱包含土地出让金、动拆迁补偿费、土地权证费、契税、土地运用税、土地闲置费等。假如开发项目中开发产品单一，那就能够用房管测绘部分所确认的可售总面积或修建规划部分确认的总面积去与土地开发总本钱比照，得到单位面积本钱，然后依据单一的开发产品的面积核算出其土地开发本钱。假如是归纳项目土地用处不相同，出让价格也不相同，那就有必要依据宗地受让的用处分类计价，将商业用地、工作用地、住所用地、可售配套设备用地的本钱分隔核算其相应的本钱在住所本钱的核算分配时假如还有不同类其他开发产品，比方一般多层住所、小高层、高层住所及单体别墅或连体别墅，它们的土地本钱就包含两部分，即依据单体占地面积直接核算的土地本钱及基础设备的土地本钱的分摊之和。
(二)前期费用的分配
前期费用包含勘测费、规划计划规划费、可行性研究费、环评费、施工图规划费、投标费、政府收取的各项规费、“五通一平费用”等为项目施工前所做的全部预备而发作的本钱费用。前期费用在开发产品的本钱中所占份额相对来说较低，能够依据总费用与总面积直接核算分配。假如其间单项费用很高的话，也可将公摊部分和单体分隔核算，总归，依据重要性准则进行管帐处理。
(三)修建装置本钱的分配
修建装置本钱包含土建工程、水电装置工程、室表里装饰工程、设备及工用具置办等所发作的费用。这部分本钱在某个单一产品本钱中所占的比重是很大的，可是相关于其他本钱项目来而言，其分配目标较为清晰，可直接按单体分配到单一产品目标，也能够学习工业企业的本钱核算办法，对同一类其他开发产品进行分类汇总，比方同结构相同造价附近、装饰规范或层次相同等等。总归是便于核算，能实在精确地反映开发产品的计价本钱。
(四)基础设备费的分配
基础设备费包含排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通讯费、有线电视、宽带网络、照明费、环卫设备、消防设备、路途桥梁涵洞、美化景象等其他基础性工程费用，它的分配相关于其他费用而言，要简略明了，可采用按可售面积、工程造价比等办法进行分配,这样对客观公允地反映企业的运营效果是没有影响的。
(五)公共配套设备费的分配
公共配套设备包含教育设备费、医疗设备费、商业设备费、区域市政设备缔造费、物业管理配套服务设备费、大型人防工程等配套工程的本钱费用。这部分本钱的分配要依据获益目标进行，这些配套工程大部分是为了完善项目的功用或是为了进步项目的服务质量而缔造的，大致可分为可独自有偿转让或不能有偿转让的大型配套项目，而能够有偿转让的配套设备在财政上应该视同开发产品进行核算，这儿所指的是不能有偿转让的设备。公共配套设备的本钱只需归集其缔造本钱，不需求分摊土地等相关的其他本钱。分配办法与基础设备费的相同。
(六)开发直接费和财政费用的分配
有些企业的项目公司将开发直接费一些应该计入期间费用的管理费用计人开发直接费，这对本钱的核算和实在地反映运营效果是有影响的。
关于告贷费用管帐准则中所讲的是“固定资产到达预订可运用状况时应中止告贷费用的本钱化”：而曾经的股份企业管帐制度中讲的是“开发产品出售前计入开发本钱或开发产品本钱”，也便是开发产品开端出售后就应该将告贷费用计入期间费用了;而现行税规律规则“告贷费用如归于本钱目标竣工前发作的应按其实践发作的费用配比计入本钱目标中：如归于本钱目标竣工后发作的应作为财政费用直接在税前扣除”这三者看上去不共同，可是税法的规则显得相对合理，竣工应该是指修建质量监督部分检验合格，以此时点为边界，这与前二者并不矛盾，由于没有质量监督部分的检验是不能交房的，换言之也是不算到达可运用状况的。(作者纪学传曾海贤)
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一、房地产企业本钱核算的目标
但随着房地产商场向纵深发展，一个项目是归纳的，按其寓居功用分或许有一般住所、公寓楼、写字楼、商业用房或可独自出售的配套设备等建构筑物，按其修建的性质或许有一般多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装饰还能够分为毛坯房、粗装饰房或精装饰房等，总归开发产品是杂乱多样。所以，在实践事务操作中有的以小区为核算目标、有的以分批开发的项目为核算目标、有以工程发包标段为核算目标、有的以能否独自编制概算或施工图预算的单项开发项目为本钱核算目标、有的乃至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进展作为主要依据来确认本钱归集目标，咱们不能去果断地点评哪一种办法正确与否，但有一点是清晰的，那便是这些办法所核算出的单位面积的本钱是不合理的，不能实在确保收入与本钱配比。还有或许呈现人为地调理赢利的状况，然后使管帐信息的实在可靠性大打折扣。
笔者以为房地产业本钱归集的目标不管项目的开发是单一仍是杂乱多样，均应以政府同意立项的单个项目为核算目标，不管是该项目是否与其他项目的称号、地块以及其他配套设备是否相联系，由于一个项目不管是立项批阅仍是规划批阅，一般是独立于其他项目的作为一个全体考虑的，在项目的修建密度、容积率、美化履盖率、人防规划要求、配套设备的缔造都是独自要求的.所以在项目分批分期开发时假如简略地按批次、按标段或按修建类别都不能合理而精确地反映出开发产品的本钱。于此有一查验本钱核算精确合理的办法，那便是在同一个立项项目中的同类开发产品的本钱适当，在出售价格平稳再除掉其他价格调整要素的状况下，同类的开发产品的出售毛利是不会有很大的动摇的。所以考虑本钱核算目标时应该以政府同意立项的项目为单位，只要依照规划的要求将全部应该施行及配套的工程项目缔造完成后才干算是整个项目的本钱归集结束，不然，即便提早依照工程预算将相关的本钱预提计入开发总本钱也会有差错。
二、房地产企业本钱归集
与其他职业的本钱核算相同，在确认了本钱核算目标后，便是客观挑选确认本钱的结构。在开发本钱一级科目下设置“土地本钱、前期费用、修建装置本钱、基础设备费、公共配套设备费、开发直接费、财政费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规划大、出产周期长，往往成片分期开发，而且修建产品对错规范产品，因此在建立三级本钱明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，能够借助于工程或前期部分所编制的项目预算，尽或许与项目规划、预算的项目内容共同，或者说以上内容都能在所设置的三级明细本钱中合理地归集，一起关于成片、分批开发的附近的开发产品能够行当兼并，如甲小区——小高层、甲小区——一般多层等，关于获益目标较多或是整个立项项目都需求承当的公共本钱，在核算时要做具体的记载，以便于往后的分步分配核算。
合理归集完悉数开发本钱后，最要害作业便是本钱的分配了。在此前，咱们要讨论一下单位本钱的目标问题，以往咱们都是核算出悉数开发产品的单位修建面积或可售面积本钱，(即直接用总本钱除以总的修建面积或可售面积)，然后依据各产品目标的面积乘以单位面积本钱就核算出单个开发产品的出售本钱了，有些企业乃至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这关于一些规划小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响本钱的实在性及合理性的，但关于一个大型归纳开发项目来说有些本钱内容未必就合理了，而且这么做也使得本钱的二、三级明细核算失掉含义。所以笔者以为开发企业的本钱核算也应学习一些制作企业的产品的核算办法，比方种类法、分批法乃至是分步法等等确认开发产品的类别，进行小类归总，借助于现代核算机技术，对各本钱明细费用进行精确的分配，然后核算出可售单个开发产品的本钱，实在客观地反映企业的运营效果。下面就本钱项目逐个进行阐明。
三、本钱项目分配
(一)土地本钱的分配
土地本钱包含土地出让金、动拆迁补偿费、土地权证费、契税、土地运用税、土地闲置费等。假如开发项目中开发产品单一，那就能够用房管测绘部分所确认的可售总面积或修建规划部分确认的总面积去与土地开发总本钱比照，得到单位面积本钱，然后依据单一的开发产品的面积核算出其土地开发本钱。假如是归纳项目土地用处不相同，出让价格也不相同，那就有必要依据宗地受让的用处分类计价，将商业用地、工作用地、住所用地、可售配套设备用地的本钱分隔核算其相应的本钱在住所本钱的核算分配时假如还有不同类其他开发产品，比方一般多层住所、小高层、高层住所及单体别墅或连体别墅，它们的土地本钱就包含两部分，即依据单体占地面积直接核算的土地本钱及基础设备的土地本钱的分摊之和。
(二)前期费用的分配
前期费用包含勘测费、规划计划规划费、可行性研究费、环评费、施工图规划费、投标费、政府收取的各项规费、“五通一平费用”等为项目施工前所做的全部预备而发作的本钱费用。前期费用在开发产品的本钱中所占份额相对来说较低，能够依据总费用与总面积直接核算分配。假如其间单项费用很高的话，也可将公摊部分和单体分隔核算，总归，依据重要性准则进行管帐处理。
(三)修建装置本钱的分配
修建装置本钱包含土建工程、水电装置工程、室表里装饰工程、设备及工用具置办等所发作的费用。这部分本钱在某个单一产品本钱中所占的比重是很大的，可是相关于其他本钱项目来而言，其分配目标较为清晰，可直接按单体分配到单一产品目标，也能够学习工业企业的本钱核算办法，对同一类其他开发产品进行分类汇总，比方同结构相同造价附近、装饰规范或层次相同等等。总归是便于核算，能实在精确地反映开发产品的计价本钱。
(四)基础设备费的分配
基础设备费包含排污排洪费、供电费、供气费、供水费、通讯费、有线电视、宽带网络、照明费、环卫设备、消防设备、路途桥梁涵洞、美化景象等其他基础性工程费用，它的分配相关于其他费用而言，要简略明了，可采用按可售面积、工程造价比等办法进行分配,这样对客观公允地反映企业的运营效果是没有影响的。
(五)公共配套设备费的分配
公共配套设备包含教育设备费、医疗设备费、商业设备费、区域市政设备缔造费、物业管理配套服务设备费、大型人防工程等配套工程的本钱费用。这部分本钱的分配要依据获益目标进行，这些配套工程大部分是为了完善项目的功用或是为了进步项目的服务质量而缔造的，大致可分为可独自有偿转让或不能有偿转让的大型配套项目，而能够有偿转让的配套设备在财政上应该视同开发产品进行核算，这儿所指的是不能有偿转让的设备。公共配套设备的本钱只需归集其缔造本钱，不需求分摊土地等相关的其他本钱。分配办法与基础设备费的相同。
(六)开发直接费和财政费用的分配
有些企业的项目公司将开发直接费一些应该计入期间费用的管理费用计人开发直接费，这对本钱的核算和实在地反映运营效果是有影响的。
关于告贷费用管帐准则中所讲的是“固定资产到达预订可运用状况时应中止告贷费用的本钱化”：而曾经的股份企业管帐制度中讲的是“开发产品出售前计入开发本钱或开发产品本钱”，也便是开发产品开端出售后就应该将告贷费用计入期间费用了;而现行税规律规则“告贷费用如归于本钱目标竣工前发作的应按其实践发作的费用配比计入本钱目标中：如归于本钱目标竣工后发作的应作为财政费用直接在税前扣除”这三者看上去不共同，可是税法的规则显得相对合理，竣工应该是指修建质量监督部分检验合格，以此时点为边界，这与前二者并不矛盾，由于没有质量监督部分的检验是不能交房的，换言之也是不算到达可运用状况的。(作者纪学传曾海贤)
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