应缴土地增值税如何计算

应缴土地增值税怎么核算?土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。
(1)应税收入的承认。
①钱银收入。钱银收入是指交税人转让房地产而获得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信誉收据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
②什物收入。什物收入是指交税人转让房地产而获得的各种什物形状的收入，如钢材、水泥等建材，房子、土地等不动产等。
③其他收入。其他收入是指交税人转让房地产而获得的无形资产收入或具有产业价值的权力，如专利权、商标权、著作权、专有技能运用权、土地运用权、商誉权等。
(2)扣除项目的承认。
①获得土地使权所用权所付出的金额：
▲交税人为获得土地运用权所付出的地价款：
a、假如是以协议、投标、拍卖等出让方法获得土地运用权的，地价款为交税人所付出的土地出让金。
b、假如是以行政划拨方法获得土地运用权的，地价款为依照国家有关规则补交的土地出让金。
c、假如是以转让方法获得土地运用权的，地价款为向原土地运用权人实践付出的地价款。
▲交税人在获得土地运用权时按国家统一规则交纳的有关费用。它是指交税人在获得土地运用权过程中为处理有关手续，按国家统一规则交纳的有关挂号、过户手续费。
②房地产开发本钱：
a、土地征用及拆迁补偿费。包含土地征用费、犁地占用税、劳作力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净开销、安顿动迁用房开销等。
b、前期工程费。包含规划、规划、项目可行性研究和水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”等开销。
c、建筑安装工程费。指以出包方法付出给承包单位的建筑安装工程费，以自营方法发作的建筑安装工程费。
d、基础设备费。包含开发小区内路途、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、美化等工程发作的开销。
e、公共配套设备费。包含不能有偿转让的开发小区内公共配套设备发作的开销。
f、开发直接费用。指直接安排、办理开发项目发作的费用，包含薪酬、员工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、周转房摊销等。
③房地产开发费用：
a、交税义务人可以按转让房地产项目核算分摊利息开销，并能供给金融组织借款证明|的，答应扣除的房地产开发费用为：
利息 (获得土地运用权所付出的金额 房地产开发本钱) x 5%以内
b、交税义务人不能按转让房地产项目核算分摊利息开销或不能供给金融组织的借款证明的，其答应扣除的房地产开发费用为：
利息 (获得土地运用权所付出的金额 房地产开发本钱) x 5%以内
④其他扣除项目：
对从事房地产开发的交税人可获得土地运用权所付出的金额和房地产开发本钱等其他扣除项目。
⑤旧房及建筑物的评价价格：
旧房及建筑物的评价价格是指在转让已运用的房子及建筑物时，由政府同意建立的l房地产评价组织鉴定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价格，即
评价价格=重置本钱价X成新度折扣率
评价价格须经当地税务机关承认。
(3)应交税额的核算。
①计税根据：
土地增值税以交税人转让房地产所获得的收入减除规则的扣除项目金额后的余额为增值额。
②核算方法：
应交税额=∑(每级距的土地增值额X适用税率)
应交税额=增值额X适用税率—扣除项目金额X速算扣除系数
③详细公式：
增值额未超越扣除项目金额50%的土地增值税税额=增值额x 30%
增值额超越扣除项目金额50%，未超越100%的土地增值税税额=增值额x40% -扣除项目金额x5%
增值额超越扣除项目金额100%，未超越200%的土地增值税税额=增值额x50% -扣除项目金额x 15%
增值额超越扣除项目余额200%的土地增值税税额=增值额x 60% -扣除项目金额x 35%
▲应交土地增值税的核算：
1. 转让国有土地运用权连同地上建筑物及附着物应交纳增值税
借：固定资产等
贷：应交税费一应交土地增值税
2. 交纳土地增值税
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款