上海市税务局关于对外商房地产企业销售的内销商品房代扣代缴投资

依据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条第二款的规则，外商房地产企业(包含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)为固定资产出资方向调节税扣缴义务人，当出售商品房给我国各级政府、机关、集体、部队、国营企业事业单位、集体企业事业单位、私营企业、个体工商户及其它单位和个人时，担任代扣代缴购房单位应交纳的出资方向调节税。
当出售商品房给中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外籍个人时，依据《中华人民共和国固定资产出资方向调节税暂行条例》规则，外商房地产企业免予代扣上述购房单位和个人的出资方向调节税。
一、审阅及代扣税办法
1．审阅
凡以单位名义(包含单位补助个人部分)购买商品房，购房单位按签定的购房合同，终究付清商品房价款后，应立即填写“商品房征免固定资产出资方向调节税审阅单”(以下简称“审阅单”)并加盖单位公章。此单一式三联。购房单位应写明“商品房用处”、“商品房分配目标”及“购房资金来源及金额”。
假如购房用处归于适用零税率的商品房，有必要供给相应的证明文件或材料，先由外商房地产企业审阅盖章，然后由购房单位同时送房地产企业的主管税务机关核定盖章。核定后一联留税务机关，一联留购房单位，一联由购房单位送房地产企业留存并据以处理免征出资方向调节税手续。
假如购房用处归于应税商品房，购房单位填写“审阅单”后，不再送主管税务机关，直接由外商房地产企业审阅盖章，按商品房的出售价格依据商品房不同用处，住所商品房按5%税率；超标准别墅式商品住所，按30%税率；其他用处的商品房一概按15%税率核算并扣缴购房单位应纳的出资方向调节税。“审阅单”一式三联，一联作为材料留外商房地产企业备检，一联留购房单位，一联由外商房地产企业在每月解缴税款时，附在“辅佐记载”后同时报送主管税务机关审阅。
假如购房单位不按实填写“商品房用处”形成少缴出资方向税的，一经查出，除按规则追补应缴的税款外，还应按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规则处理。
主管税务机关应发给外商房地产企业“代扣代缴单位专用章”和“代扣代缴固定资产出资方向调节税证明单”(此票证系一类票证，外商房地产企业应妥为保管，定时结报)，“代扣代缴固定资产出资方向调节税证明单”由外商房地产企业在收到税款后填写并加盖“代扣代缴单位专用章”后，将其“证明联”交购房单位作为已交税凭据。
2．代扣税的交纳
外商房地产企业交纳代扣的出资方向调节税，应按各购房单位别离填写“固定资产出资方向调节税专用缴款书”解缴入库。如外商房地产企业未按本规则的要求及时足额地扣缴税款，并解缴入库的，应由外商房地产企业担任追补，否则由该外商房地产企业用自有资金补足，并按《税收征管法》有关规则处理。代扣的税款每月25日结报一次(25日今后的应交税款可并入下月结报)，于月末前解缴入库。逾期纳库的按规则加收滞纳金，由外商房地产企业担负。
3．手续费的规则
鉴于外商房地产企业代扣税行为，主管税务机关按规则付出其代征手续费。手续费依代扣代缴的出资方向调节税税额按1%的份额核算。对单个年度扣税金额超越300万元以上的外商房地产企业，其超越300万元税款的部分，按0.5%份额核算代扣手续费。手续费可按季结算，在季后一个月内，由外商房地产企业填写“代征手续费请领单”，经税务机关审阅，从出资方向调节税收入顶用退库的办法付出。
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