土地使用费分摊内容有哪些
来源：听讼网整理 2018-07-11 05:48
关于土地的运用是有必定的费用，那么关于土地的运用费用又该怎么核算，俺么接下来就由听讼网小编关于土地运用费分摊内容的相关常识进行详细的介绍，咱们来了解一下关于分摊的相关内容。期望咱们能够对这方面有必定的了解。
土地运用费分摊内容
分摊办法一：占地面积法
占地面积法，指按已开工开发本钱目标占地面积占开发用地总面积的份额进行分配。即依照房地产土地运用权面积占土地运用权总面积的份额核算分摊。一次性开发的，按某一本钱目标占地面积占悉数本钱目标占地总面积的份额进行分配;分期开发的，首要依照本期悉数本钱目标占地面积占开发用地总面积的份额进行分配，然后再按某一本钱目标占地面积占期内悉数本钱目标占地总面积的份额进行分配。期内悉数本钱目标应担负的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期本钱目标一起担负的占地面积;归于多个清算单位一起发作的扣除项目金额，准则上按修建面积法分摊，如无法按修建面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关承认的其他合理办法分摊。土地本钱分摊办法为不同清算单位按占地面积法，土地本钱分摊基本准则：分期开发，能够按占地面积分摊。对占地相对独立的不同类型房地产，能够按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的份额核算分摊土地本钱。
(一)按独立占地的每栋修建物占地面积占该项目占地总面积的份额核算分摊土地本钱：每栋可转让修建物分摊的土地本钱=每栋可转让修建物占地面积÷可转让修建物占地总面积×土地总本钱
(二)关于同一修建物中包含不同类型房地产的，应当首要承认该修建物占地的总土地本钱，然后依据该修建物中某一类型房地产修建面积占该修建物总修建面积的份额分摊土地本钱：
1、普通住所应分摊的土地本钱=∑(每栋可转让修建物普通住所修建面积÷每栋修建物可售修建面积×每栋修建物应分摊的土地本钱)
2、非普通住所应分摊的土地本钱=∑(每栋房地产非普通住所修建面积÷每栋房地产可售修建面积×每栋房地产应分摊的土地本钱)
3、其他类型项目应分摊的土地本钱=∑(每栋房地产其他类型项目修建面积÷每栋房地产可售修建面积×每栋房地产应分摊的土地本钱)
(三)占地总面积为可转让地上修建物占地面积之和，不包含路途、美化等公共设施用地面积。关于独立占地的不同类型房地产，土地本钱首要按可转让修建物占地面积占可转让修建物占地总面积的份额核算分摊;同一修建物中包含不同类型房地产的，再依照各类型房地产修建面积核算分摊。关于裙楼土地本钱的分摊，裙楼与主楼为同一根底(即根底对裙楼和主楼均有承重效果)的，则裙楼和主楼应作为同一修建物核算分摊;裙楼与主楼各有独立根底的应作为独立占地的修建物核算分摊。
适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地运用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的份额核算分摊。
分摊办法二：修建面积法
修建面积法，是指按已开工开发本钱目标修建面积占开发用地总修建面积的份额进行分配。即依照房地产修建面积占总修建面积的份额核算分摊。
(一)一次性开发的，按某一本钱目标修建面积占悉数本钱目标修建面积的份额进行分配。依据本期开发的修建面积占总修建面积的份额核算本期开发项目的获得土地运用权所付出的金额。
(二)分期开发的，首要按期内本钱目标修建面积占开发用地方案修建面积的份额进行分配，然后再按某一本钱目标修建面积占期内本钱目标总修建面积的份额进行分配。
(三)同一清算单位发作的扣除项目金额，准则上应按修建面积法分摊。关于纳税人能够供给相关证明资料，独自签订合同并独立结算的本钱，可按直接本钱法归集。对同一项目里不同类型的修建物土地本钱是依照修建面积分摊的。同一清算单位不同类型按修建面积法。详细分两步分摊土地本钱，第一步，先将占地相对独立(一般是指有路途、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实践占地面积占该项目房地产总占地面积的份额核算分摊土地本钱。第二步，关于剩下混建的不同类型房地产，应当首要承认混建房子占地的总土地本钱，然后依据混建房子中某一类型房地产修建面积占该项目混建总修建面积的份额分摊土地本钱。
分摊办法三：价格比率法
价格比率法是以房子单位价格为根底核算分摊开发房子土地本钱的办法。一般来说，房子价格的凹凸，除取决于房子结构外，更主要是取决于房子的地理位置，相同结构的房子，门面房价格高于住所房。价格比率法需求分过程施行：
(一)核算或预估不同结构、不同用处房子的总价格和均匀单位价格。
(二)应运用价格本钱比率核算非住所房超量本钱价格，以除掉房子不同结构对价格的影响。运用价格本钱比率核算分摊土地本钱时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住所房和价格相对高的非住所房两大类，将非住所房高于住所房的本钱称为超量本钱，将与超量本钱相对应的价格称为超量本钱价格：
超量本钱价格=超量本钱×(1本钱毛利率)
各类非住所房超量本钱价格=(该类非住所房单位修建本钱-住所房单位修建本钱)×该类非住所房总面积×(悉数房子价格总额÷悉数房子本钱总额)。
(三)核算土地本钱比率。土地本钱比率是指土地本钱与除掉超量本钱价格后的价格总额的比率，核算公式为：
土地本钱比率=占用土地的悉数本钱(土地运用权价值)÷(悉数房子价格总额-超量本钱价格算计)×100%
(四)核算不同用处房子应分摊土地本钱。公式为：
1,住所房应分摊土地本钱=该类房子价格×土地本钱率
2.非住所房应分摊的土地本钱=(该类房子价格-该类房子的超量本钱价格)×土地本钱率
适用范围：核算既有住所用房又有商业用房的地块开发，或许纯商业用房开发的土地本钱时，选用价格比率法较为适合。
分摊办法四：层高系数法
(一)核算层高系数
在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住所层高为基数，设定为1;层凹凸于住所的，以1为系数;其他类别用房层高高于住所层高的，按其他类别用房层高与住所层高之比，核算出其层高系数。
某类型用房层高系数=该类型用房层高÷住所层高
(二)核算层高系数面积
1.总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售修建面积)
2.某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售修建面积
(三)核算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发本钱
某类型用房已售部分应分摊的房地产开发本钱=房地产开发总本钱÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积
适用范围：房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发本钱可采纳层高系数核算分配办法。
分摊办法五：其他合理办法
税法规则，土地本钱一般按占地面积法进行分配。假如确需结合其他办法进行分配的,应商税务机关赞同。其他合理办法，是指依照土地增值税核算的准则和规则以及房地产开发企业实践核算并分摊土地本钱项目的办法。部分省市税务机关规则的土地本钱分摊办法主要有：
(一)其他合理办法——直接本钱法指按期内某一本钱目标的直接开发本钱占期内悉数本钱目标直接开发本钱的份额进行分配。即依照获益目标或清算单位直接归集本钱费用。
(二)其他合理办法——预算造价法指按期内某一本钱目标预算造价占期内悉数本钱目标预算造价的份额进行分配。
(三)其他合理办法——直接本钱法是指按期内某一本钱目标的直接开发本钱占期内悉数本钱目标直接开发本钱的份额进行分配。即依照获益目标或清算单位直接归集土地本钱。
(四)其他合理办法——销售收入份额法土地本钱按不同类型房地产的销售收入分摊。缔造既有住所又有非住所的归纳楼，土地本钱按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位修建面积分摊。
纳税人成片受让土地运用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的承认，可按转让土地运用权的面积占总面积的份额核算分摊，或按修建面积核算分摊，也可按税务机关承认的其他办法核算分摊。财政部、国税总局关于地价的分配办法，没有限制某一种办法，但要求“合理、合规”。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地本钱的分摊办法给予了挑选的空间,且有进一步宽松的趋势。因而，只要是合理的办法企业都能够选用。并就土地本钱分摊相关事项，坚持与主管税务机关的有用交流变得十分重要。
土地运用费交纳办法
土地运用费是指外商出资企业经过不同的办法运用土地(出让、转让办法获得的土地运用权者在外)，国家向其收获得的有偿运用土地的费用，是企业为获得土地运用权而交纳的费用，它是调理运用土地资源的手法之一，是国家财政收入的组成部分。土地运用费与土地运用税不同，土地运用税是国家对运用土地的国内单位和个人征收的一种税。其交纳办法为：
运用权出让金
外商出资企业能够按出让办法获得土地运用权。依照土地的不同用处，出1l别离采纳协议、招标、拍卖办法进行。招标出让的，由评标委员会依据招标要求和招标者所报条件承认中标者，中标者所报土地价款即为出让金额;拍卖出让的，最高报价者所报土地价款即为出让金额;协议出让的，应交出让金不低于国家规则的最低价和云南省规则的有关规范。
企业一次交纳出让金有困难的，能够在出让合同中约好分期交纳，或许缩短出让年限以下降出让金额。
场所运用费
外商出资企业能够按划拨办法获得土地运用权，并按规则向中方政府交纳场所运用费。场所运用费由场所开发费(包含征地、拆迁安顿费用和为企业直接配套的根底设施等费用)和土地运用费组成。企业能够依照土地运用合同的约好一次性交纳场所开发费，逐年交纳土地运用费，或许将场所开发费和土地运用费归纳核算逐年交纳。
一般外商出资企业经同意以划拨办法获得土地运用权，一次性交纳场所开发费或自行开发场所的，建立后第一年至第五年免交土地运用费，第六年至第十年折半;出资开发云南省鼓舞出资的工业或兴办教育、文明、卫生、科研等非盈利项目，企业一次性交纳场所开发费或自行开发场所的，免交土地运用费。
中方企事业单位以划拨土地运用权作为条件与外商举行合资、合作企业的，须向土地管理部门请求处理有关手续，即由中方土地运用者补办土地运用权出让手续，补交出让金，或许由中方企事业单位交纳场所运用费。
土地收益金
外商出资企业还能够按国有土地租借办法获得土地运用权，并按年向当地市(县)人民政府土地管理部门交纳土地年租金(土地收益金。
以上便是听讼网小编关于土地运用费分摊内容的相关常识的详细介绍，咱们知道关于土地运用费分摊分为许多的方式，那么咱们对这方面也有必定的了解，假如咱们对这方面还有其他的问题，欢迎来咨询听讼网的相关法律顾问。
土地运用费分摊内容
分摊办法一：占地面积法
占地面积法，指按已开工开发本钱目标占地面积占开发用地总面积的份额进行分配。即依照房地产土地运用权面积占土地运用权总面积的份额核算分摊。一次性开发的，按某一本钱目标占地面积占悉数本钱目标占地总面积的份额进行分配;分期开发的，首要依照本期悉数本钱目标占地面积占开发用地总面积的份额进行分配，然后再按某一本钱目标占地面积占期内悉数本钱目标占地总面积的份额进行分配。期内悉数本钱目标应担负的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期本钱目标一起担负的占地面积;归于多个清算单位一起发作的扣除项目金额，准则上按修建面积法分摊，如无法按修建面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关承认的其他合理办法分摊。土地本钱分摊办法为不同清算单位按占地面积法，土地本钱分摊基本准则：分期开发，能够按占地面积分摊。对占地相对独立的不同类型房地产，能够按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的份额核算分摊土地本钱。
(一)按独立占地的每栋修建物占地面积占该项目占地总面积的份额核算分摊土地本钱：每栋可转让修建物分摊的土地本钱=每栋可转让修建物占地面积÷可转让修建物占地总面积×土地总本钱
(二)关于同一修建物中包含不同类型房地产的，应当首要承认该修建物占地的总土地本钱，然后依据该修建物中某一类型房地产修建面积占该修建物总修建面积的份额分摊土地本钱：
1、普通住所应分摊的土地本钱=∑(每栋可转让修建物普通住所修建面积÷每栋修建物可售修建面积×每栋修建物应分摊的土地本钱)
2、非普通住所应分摊的土地本钱=∑(每栋房地产非普通住所修建面积÷每栋房地产可售修建面积×每栋房地产应分摊的土地本钱)
3、其他类型项目应分摊的土地本钱=∑(每栋房地产其他类型项目修建面积÷每栋房地产可售修建面积×每栋房地产应分摊的土地本钱)
(三)占地总面积为可转让地上修建物占地面积之和，不包含路途、美化等公共设施用地面积。关于独立占地的不同类型房地产，土地本钱首要按可转让修建物占地面积占可转让修建物占地总面积的份额核算分摊;同一修建物中包含不同类型房地产的，再依照各类型房地产修建面积核算分摊。关于裙楼土地本钱的分摊，裙楼与主楼为同一根底(即根底对裙楼和主楼均有承重效果)的，则裙楼和主楼应作为同一修建物核算分摊;裙楼与主楼各有独立根底的应作为独立占地的修建物核算分摊。
适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地运用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的份额核算分摊。
分摊办法二：修建面积法
修建面积法，是指按已开工开发本钱目标修建面积占开发用地总修建面积的份额进行分配。即依照房地产修建面积占总修建面积的份额核算分摊。
(一)一次性开发的，按某一本钱目标修建面积占悉数本钱目标修建面积的份额进行分配。依据本期开发的修建面积占总修建面积的份额核算本期开发项目的获得土地运用权所付出的金额。
(二)分期开发的，首要按期内本钱目标修建面积占开发用地方案修建面积的份额进行分配，然后再按某一本钱目标修建面积占期内本钱目标总修建面积的份额进行分配。
(三)同一清算单位发作的扣除项目金额，准则上应按修建面积法分摊。关于纳税人能够供给相关证明资料，独自签订合同并独立结算的本钱，可按直接本钱法归集。对同一项目里不同类型的修建物土地本钱是依照修建面积分摊的。同一清算单位不同类型按修建面积法。详细分两步分摊土地本钱，第一步，先将占地相对独立(一般是指有路途、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实践占地面积占该项目房地产总占地面积的份额核算分摊土地本钱。第二步，关于剩下混建的不同类型房地产，应当首要承认混建房子占地的总土地本钱，然后依据混建房子中某一类型房地产修建面积占该项目混建总修建面积的份额分摊土地本钱。
分摊办法三：价格比率法
价格比率法是以房子单位价格为根底核算分摊开发房子土地本钱的办法。一般来说，房子价格的凹凸，除取决于房子结构外，更主要是取决于房子的地理位置，相同结构的房子，门面房价格高于住所房。价格比率法需求分过程施行：
(一)核算或预估不同结构、不同用处房子的总价格和均匀单位价格。
(二)应运用价格本钱比率核算非住所房超量本钱价格，以除掉房子不同结构对价格的影响。运用价格本钱比率核算分摊土地本钱时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住所房和价格相对高的非住所房两大类，将非住所房高于住所房的本钱称为超量本钱，将与超量本钱相对应的价格称为超量本钱价格：
超量本钱价格=超量本钱×(1本钱毛利率)
各类非住所房超量本钱价格=(该类非住所房单位修建本钱-住所房单位修建本钱)×该类非住所房总面积×(悉数房子价格总额÷悉数房子本钱总额)。
(三)核算土地本钱比率。土地本钱比率是指土地本钱与除掉超量本钱价格后的价格总额的比率，核算公式为：
土地本钱比率=占用土地的悉数本钱(土地运用权价值)÷(悉数房子价格总额-超量本钱价格算计)×100%
(四)核算不同用处房子应分摊土地本钱。公式为：
1,住所房应分摊土地本钱=该类房子价格×土地本钱率
2.非住所房应分摊的土地本钱=(该类房子价格-该类房子的超量本钱价格)×土地本钱率
适用范围：核算既有住所用房又有商业用房的地块开发，或许纯商业用房开发的土地本钱时，选用价格比率法较为适合。
分摊办法四：层高系数法
(一)核算层高系数
在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住所层高为基数，设定为1;层凹凸于住所的，以1为系数;其他类别用房层高高于住所层高的，按其他类别用房层高与住所层高之比，核算出其层高系数。
某类型用房层高系数=该类型用房层高÷住所层高
(二)核算层高系数面积
1.总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数×某类型用房可售修建面积)
2.某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售修建面积
(三)核算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发本钱
某类型用房已售部分应分摊的房地产开发本钱=房地产开发总本钱÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积
适用范围：房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发本钱可采纳层高系数核算分配办法。
分摊办法五：其他合理办法
税法规则，土地本钱一般按占地面积法进行分配。假如确需结合其他办法进行分配的,应商税务机关赞同。其他合理办法，是指依照土地增值税核算的准则和规则以及房地产开发企业实践核算并分摊土地本钱项目的办法。部分省市税务机关规则的土地本钱分摊办法主要有：
(一)其他合理办法——直接本钱法指按期内某一本钱目标的直接开发本钱占期内悉数本钱目标直接开发本钱的份额进行分配。即依照获益目标或清算单位直接归集本钱费用。
(二)其他合理办法——预算造价法指按期内某一本钱目标预算造价占期内悉数本钱目标预算造价的份额进行分配。
(三)其他合理办法——直接本钱法是指按期内某一本钱目标的直接开发本钱占期内悉数本钱目标直接开发本钱的份额进行分配。即依照获益目标或清算单位直接归集土地本钱。
(四)其他合理办法——销售收入份额法土地本钱按不同类型房地产的销售收入分摊。缔造既有住所又有非住所的归纳楼，土地本钱按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位修建面积分摊。
纳税人成片受让土地运用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的承认，可按转让土地运用权的面积占总面积的份额核算分摊，或按修建面积核算分摊，也可按税务机关承认的其他办法核算分摊。财政部、国税总局关于地价的分配办法，没有限制某一种办法，但要求“合理、合规”。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地本钱的分摊办法给予了挑选的空间,且有进一步宽松的趋势。因而，只要是合理的办法企业都能够选用。并就土地本钱分摊相关事项，坚持与主管税务机关的有用交流变得十分重要。
土地运用费交纳办法
土地运用费是指外商出资企业经过不同的办法运用土地(出让、转让办法获得的土地运用权者在外)，国家向其收获得的有偿运用土地的费用，是企业为获得土地运用权而交纳的费用，它是调理运用土地资源的手法之一，是国家财政收入的组成部分。土地运用费与土地运用税不同，土地运用税是国家对运用土地的国内单位和个人征收的一种税。其交纳办法为：
运用权出让金
外商出资企业能够按出让办法获得土地运用权。依照土地的不同用处，出1l别离采纳协议、招标、拍卖办法进行。招标出让的，由评标委员会依据招标要求和招标者所报条件承认中标者，中标者所报土地价款即为出让金额;拍卖出让的，最高报价者所报土地价款即为出让金额;协议出让的，应交出让金不低于国家规则的最低价和云南省规则的有关规范。
企业一次交纳出让金有困难的，能够在出让合同中约好分期交纳，或许缩短出让年限以下降出让金额。
场所运用费
外商出资企业能够按划拨办法获得土地运用权，并按规则向中方政府交纳场所运用费。场所运用费由场所开发费(包含征地、拆迁安顿费用和为企业直接配套的根底设施等费用)和土地运用费组成。企业能够依照土地运用合同的约好一次性交纳场所开发费，逐年交纳土地运用费，或许将场所开发费和土地运用费归纳核算逐年交纳。
一般外商出资企业经同意以划拨办法获得土地运用权，一次性交纳场所开发费或自行开发场所的，建立后第一年至第五年免交土地运用费，第六年至第十年折半;出资开发云南省鼓舞出资的工业或兴办教育、文明、卫生、科研等非盈利项目，企业一次性交纳场所开发费或自行开发场所的，免交土地运用费。
中方企事业单位以划拨土地运用权作为条件与外商举行合资、合作企业的，须向土地管理部门请求处理有关手续，即由中方土地运用者补办土地运用权出让手续，补交出让金，或许由中方企事业单位交纳场所运用费。
土地收益金
外商出资企业还能够按国有土地租借办法获得土地运用权，并按年向当地市(县)人民政府土地管理部门交纳土地年租金(土地收益金。
以上便是听讼网小编关于土地运用费分摊内容的相关常识的详细介绍，咱们知道关于土地运用费分摊分为许多的方式，那么咱们对这方面也有必定的了解，假如咱们对这方面还有其他的问题，欢迎来咨询听讼网的相关法律顾问。