房地产的抵押登记
来源：听讼网整理 2018-08-27 21:18
一、设定房地产典当应处理挂号
典当合同的建立不等于典当权的建立。房地产典当是物权的变化，典当合同是物权变化的原因行为，它是典当联系建立的必要条件而非充沛条件。典当权人可因典当合同的建立而发作恳求权，即恳求典当人合作挂号的权力，或在典当物未经挂号的情况下，恳求典当人赔偿丢失的权力，但典当权人不因典当合同的建立直接获得典当权。典当权人在典当物依法挂号后方能获得典当权。
如前文所述，《担保法》第四十一条规则典当合同挂号之日起收效的差错在于未能将原因行为和物权变化加以差异，致使在实践中被怀有歹意的典当人运用，以消沉对待典当挂号以促进典当合同无效，革除其担保职责。故此规则被《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》以相应规则补正，典当物未经挂号的，典当权不得对立第三人，但典当合同的效能仍应被供认。
因而，典当合同应自建立时收效，典当权自典当物挂号时建立。
1、挂号收效时刻的确认挂号日期的确认，不仅对典当权发收效能的时刻，并且在数个担保物权共存的情况下辨认典当权的先后次序都至为重要。挂号日期是以当事人请求典当挂号之日为准，仍是以挂号部分核准挂号之日为准，不同甚大。因当事人一旦提交挂号请求，关于挂号部分何时能核准挂号力不从心，以同一典当物设定整个典当权，请求在先的或许核准在后，请求在后的或许核准在先。特别是在土地运用权和房子所有权这种相互相关的标的物需要在不同的挂号部分挂号的情况下，行政部分的就事程序和功率之不同形成的请求与核准的对立尤为杰出。假如当事人因自己不能操控的原因导致权力遭到危害，必然对当事人不公正。因而，典当挂号以核准之日为准不可取，以请求之日为准更有利于公正维护各方当事人的合法权益。
所以，我国的司法解说采纳请求在先主义准则。典当合同的当事人向挂号部分提交债款合同、典当合同、土地运用权证或房子所有权证之日，为挂号请求之日;挂号请求之日，为典当挂号之日;典当挂号之日，为典当权建立之日〖注：拜见李国光、奚晓明、金剑锋、曹战士著：《《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》了解与适用》，吉林人民出书社2000年出书，第218-220页〗。
2、挂号请求日的查验挂号请求日应于典当挂号后核发的他项权力证上记载，当事人也可公证或见证收案回执作为佐证，既未记载、又无回执的，在发作争议时，可到挂号部分查询收案挂号，或根据他项权证的编号查出相邻编号的他项权证，以相邻编号他项权证的挂号请求日期判别本典当挂号的请求日期。
二、设定房地产典当未处理挂号的处理
典当合同以建立典当权为目的。未能处理典当物挂号，则典当权不能建立，典当合同的目的不能完成，但合同目的是否完成并不影响合同自身的效能。典当权虽未建立，典当合同仍对当事人有拘束力，有差错的一方应当承当违约职责。
1、典当人的职责规模典当物未能挂号导致典当权不能建立，典当权人将或许遭受丢失而典当人却能够革除担保职责，其成果不利于典当权人而利于典当人，故除合同无效的原因外，典当物未能处理挂号的职责多在典当人。
在主债务未受清偿，典当物又因典当人违约未处理挂号的，典当人的职责有多大?是担保职责?仍是违约职责?明显，典当人承当职责的根据是典当合同。因典当人未能实行典当合同的职责而使典当权不能建立，典当权人无从对典当标的物行使典当权，其所遭受的丢失是丢失合同约好的典当标的物的变价优先受偿并对立第三人的权力，在此，典当人所应承当的不是担保职责，而是违约职责。典当人承当职责的规模依其差错而定，但不能超过典当合同约好的典当标的物的变价。
2、典当物未挂号时的优先受偿权《<担保法>若干问题的解说》第五十九条规则：当事人处理典当物挂号手续时，因挂号部分的原因致使其无法处理典当物挂号，典当人向债务人交给权力凭据的，能够确认债务人对该产业有优先受偿权。可是，未处理典当物挂号的，不得对立第三人。此规则看上去颇令人费解。已然有优先受偿权，为何不能对立第三人?已然不能对立第三人，如何能叫优先受偿权?
笔者揣摩本规则的目的，是要把本规则的债务人与其他债务人加以差异。其他债务人或许没有签定典当合同，或尽管签定典当合同、但没有处理典当物挂号和收到典当人的权力凭据。本规则的债务人签定了典当合同，只因挂号部分的原因未能处理典当物挂号，但已收到典当人交给的权力凭据，因而，相对其他债务人而言，本规则的债务人对合同约好的典当物有优先受偿权。可是，究竟典当物没有挂号，本规则的债务人对该典当物没有物权，故不能与该典当物的受让人、经挂号的典当权人和其他第三人相对立。
因而，本规则的优先受偿权是对其他一般债务人而言。“第三人”单指受让人，经挂号的典当权人和其他享有物权的人，不包括其他一般债务人。本规则的优先受偿权不能对立享有物权的第三人。在没有享有物权的第三人的情况下，对典当合同约好的典当标的物，本规则的债务人能够优先于其他一般债务人受偿。
三、典当挂号的效能
1、权力设定效能典当挂号是典当合同的成果行为，是典当权建立和对立第三人的必要条件。未经典当物挂号的典当合同，典当权人虽在特定景象下有优先受偿权，却不能对立第三人的权力建议，故此优先受偿权并非严厉含义上的典当权。典当权不因典当合同的建立而发作，而是因典当物的挂号而建立，因而，典当物的挂号是典当权发作的根据。
典当挂号为典当权人既创设实体权力，也创设程序权力。
实体权力，是典当权人按典当合同的规则和典当挂号的内容对典当物所享有的优先受偿和对立第三人的权力。程序权力，是典当挂号为典当权人确认的受偿的次序。对同一房地产上有数个典当权穿插堆叠的，挂号在先的典当权受偿在先，挂号在后的典当权受偿在后。
2、权力公示效能权力公示在于将权力广而告之，以使别人能够查知权力是否存在。经过挂号进行典当权的公示，既可防止典当人将产业已典当的现实成心隐秘、在对方当事人无法查知产业状况的情况下将已典当的产业重复典当或歹意转让，危害债务人或受让人的利益，也可便利相对人对典当物进行调查，以便其在承受典当或受让产业权力时了解该产业权力是否存在瑕疵，或在进行买卖时对有瑕疵的产业权力得以充沛考量。一起，权力公示也可免使经挂号的典当权陷于权力抵触胶葛，典当权的公示对维护买卖安全、维护买卖次序有十分重要的含义。
3、权力正确性推定效能挂号记载事项，不管正确与差错，都应推定其记载内容为正确，恣意第三人对挂号有充沛理由予以依靠，此为挂号之公信力地点。实践中，因当事人之差错、代理人之差错或因挂号机关之差错而导致挂号内容与当事人之间权力职责不相符者并不罕见，但若好心第三人因挂号或许存在差错而置疑其正确性，或因依靠挂号却为挂号不实而遭受丢失，则整个挂号准则的公信力就会发作不坚定，买卖次序则无法维系，不动产买卖现实上也无法进行，因而，各国立法多规则在不动产买卖挂号发作差错时，仍推定其为正确，以保证挂号差错不对立第三人，不阻碍买卖安全。如前手典当权误被涂销，背工典当权因查实前手典当权已被涂销而设定，则背工典当权获得前手典当权的清偿次序。前手典当权人的典当权因被差错涂销而失败的，其丢失由差错方承当，挂号机关有差错的，由挂号机关承当危害赔偿职责。
《德国民法典》第892条规则，(1)在土地挂号簿中为了或人挂号一项权力的，应推定此人享有该项权力。(2)在土地挂号簿中刊出一项权力的，应推定该项权力不复存在。我国最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题解说》第六十一条规则，典当物挂号记载的内容与典当合同约好的内容不一致的，以挂号记载的内容为准。
不过，法律上推定挂号正确仅适用于好心第三人，对明知挂号有差错而为相关法律行为的第三人，其法律行为应不受维护。如关于明知前手典当权被差错涂销而建立背工典当权的典当权人，其为歹意排挤前手典当权的行为，应不受法律维护。
为防止因差错挂号而发作法律职责，当事人发现挂号有差错的，应当及时提出异议，挂号机关发现有差错，应当及时更正。
典当合同的建立不等于典当权的建立。房地产典当是物权的变化，典当合同是物权变化的原因行为，它是典当联系建立的必要条件而非充沛条件。典当权人可因典当合同的建立而发作恳求权，即恳求典当人合作挂号的权力，或在典当物未经挂号的情况下，恳求典当人赔偿丢失的权力，但典当权人不因典当合同的建立直接获得典当权。典当权人在典当物依法挂号后方能获得典当权。
如前文所述，《担保法》第四十一条规则典当合同挂号之日起收效的差错在于未能将原因行为和物权变化加以差异，致使在实践中被怀有歹意的典当人运用，以消沉对待典当挂号以促进典当合同无效，革除其担保职责。故此规则被《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》以相应规则补正，典当物未经挂号的，典当权不得对立第三人，但典当合同的效能仍应被供认。
因而，典当合同应自建立时收效，典当权自典当物挂号时建立。
1、挂号收效时刻的确认挂号日期的确认，不仅对典当权发收效能的时刻，并且在数个担保物权共存的情况下辨认典当权的先后次序都至为重要。挂号日期是以当事人请求典当挂号之日为准，仍是以挂号部分核准挂号之日为准，不同甚大。因当事人一旦提交挂号请求，关于挂号部分何时能核准挂号力不从心，以同一典当物设定整个典当权，请求在先的或许核准在后，请求在后的或许核准在先。特别是在土地运用权和房子所有权这种相互相关的标的物需要在不同的挂号部分挂号的情况下，行政部分的就事程序和功率之不同形成的请求与核准的对立尤为杰出。假如当事人因自己不能操控的原因导致权力遭到危害，必然对当事人不公正。因而，典当挂号以核准之日为准不可取，以请求之日为准更有利于公正维护各方当事人的合法权益。
所以，我国的司法解说采纳请求在先主义准则。典当合同的当事人向挂号部分提交债款合同、典当合同、土地运用权证或房子所有权证之日，为挂号请求之日;挂号请求之日，为典当挂号之日;典当挂号之日，为典当权建立之日〖注：拜见李国光、奚晓明、金剑锋、曹战士著：《《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》了解与适用》，吉林人民出书社2000年出书，第218-220页〗。
2、挂号请求日的查验挂号请求日应于典当挂号后核发的他项权力证上记载，当事人也可公证或见证收案回执作为佐证，既未记载、又无回执的，在发作争议时，可到挂号部分查询收案挂号，或根据他项权证的编号查出相邻编号的他项权证，以相邻编号他项权证的挂号请求日期判别本典当挂号的请求日期。
二、设定房地产典当未处理挂号的处理
典当合同以建立典当权为目的。未能处理典当物挂号，则典当权不能建立，典当合同的目的不能完成，但合同目的是否完成并不影响合同自身的效能。典当权虽未建立，典当合同仍对当事人有拘束力，有差错的一方应当承当违约职责。
1、典当人的职责规模典当物未能挂号导致典当权不能建立，典当权人将或许遭受丢失而典当人却能够革除担保职责，其成果不利于典当权人而利于典当人，故除合同无效的原因外，典当物未能处理挂号的职责多在典当人。
在主债务未受清偿，典当物又因典当人违约未处理挂号的，典当人的职责有多大?是担保职责?仍是违约职责?明显，典当人承当职责的根据是典当合同。因典当人未能实行典当合同的职责而使典当权不能建立，典当权人无从对典当标的物行使典当权，其所遭受的丢失是丢失合同约好的典当标的物的变价优先受偿并对立第三人的权力，在此，典当人所应承当的不是担保职责，而是违约职责。典当人承当职责的规模依其差错而定，但不能超过典当合同约好的典当标的物的变价。
2、典当物未挂号时的优先受偿权《<担保法>若干问题的解说》第五十九条规则：当事人处理典当物挂号手续时，因挂号部分的原因致使其无法处理典当物挂号，典当人向债务人交给权力凭据的，能够确认债务人对该产业有优先受偿权。可是，未处理典当物挂号的，不得对立第三人。此规则看上去颇令人费解。已然有优先受偿权，为何不能对立第三人?已然不能对立第三人，如何能叫优先受偿权?
笔者揣摩本规则的目的，是要把本规则的债务人与其他债务人加以差异。其他债务人或许没有签定典当合同，或尽管签定典当合同、但没有处理典当物挂号和收到典当人的权力凭据。本规则的债务人签定了典当合同，只因挂号部分的原因未能处理典当物挂号，但已收到典当人交给的权力凭据，因而，相对其他债务人而言，本规则的债务人对合同约好的典当物有优先受偿权。可是，究竟典当物没有挂号，本规则的债务人对该典当物没有物权，故不能与该典当物的受让人、经挂号的典当权人和其他第三人相对立。
因而，本规则的优先受偿权是对其他一般债务人而言。“第三人”单指受让人，经挂号的典当权人和其他享有物权的人，不包括其他一般债务人。本规则的优先受偿权不能对立享有物权的第三人。在没有享有物权的第三人的情况下，对典当合同约好的典当标的物，本规则的债务人能够优先于其他一般债务人受偿。
三、典当挂号的效能
1、权力设定效能典当挂号是典当合同的成果行为，是典当权建立和对立第三人的必要条件。未经典当物挂号的典当合同，典当权人虽在特定景象下有优先受偿权，却不能对立第三人的权力建议，故此优先受偿权并非严厉含义上的典当权。典当权不因典当合同的建立而发作，而是因典当物的挂号而建立，因而，典当物的挂号是典当权发作的根据。
典当挂号为典当权人既创设实体权力，也创设程序权力。
实体权力，是典当权人按典当合同的规则和典当挂号的内容对典当物所享有的优先受偿和对立第三人的权力。程序权力，是典当挂号为典当权人确认的受偿的次序。对同一房地产上有数个典当权穿插堆叠的，挂号在先的典当权受偿在先，挂号在后的典当权受偿在后。
2、权力公示效能权力公示在于将权力广而告之，以使别人能够查知权力是否存在。经过挂号进行典当权的公示，既可防止典当人将产业已典当的现实成心隐秘、在对方当事人无法查知产业状况的情况下将已典当的产业重复典当或歹意转让，危害债务人或受让人的利益，也可便利相对人对典当物进行调查，以便其在承受典当或受让产业权力时了解该产业权力是否存在瑕疵，或在进行买卖时对有瑕疵的产业权力得以充沛考量。一起，权力公示也可免使经挂号的典当权陷于权力抵触胶葛，典当权的公示对维护买卖安全、维护买卖次序有十分重要的含义。
3、权力正确性推定效能挂号记载事项，不管正确与差错，都应推定其记载内容为正确，恣意第三人对挂号有充沛理由予以依靠，此为挂号之公信力地点。实践中，因当事人之差错、代理人之差错或因挂号机关之差错而导致挂号内容与当事人之间权力职责不相符者并不罕见，但若好心第三人因挂号或许存在差错而置疑其正确性，或因依靠挂号却为挂号不实而遭受丢失，则整个挂号准则的公信力就会发作不坚定，买卖次序则无法维系，不动产买卖现实上也无法进行，因而，各国立法多规则在不动产买卖挂号发作差错时，仍推定其为正确，以保证挂号差错不对立第三人，不阻碍买卖安全。如前手典当权误被涂销，背工典当权因查实前手典当权已被涂销而设定，则背工典当权获得前手典当权的清偿次序。前手典当权人的典当权因被差错涂销而失败的，其丢失由差错方承当，挂号机关有差错的，由挂号机关承当危害赔偿职责。
《德国民法典》第892条规则，(1)在土地挂号簿中为了或人挂号一项权力的，应推定此人享有该项权力。(2)在土地挂号簿中刊出一项权力的，应推定该项权力不复存在。我国最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题解说》第六十一条规则，典当物挂号记载的内容与典当合同约好的内容不一致的，以挂号记载的内容为准。
不过，法律上推定挂号正确仅适用于好心第三人，对明知挂号有差错而为相关法律行为的第三人，其法律行为应不受维护。如关于明知前手典当权被差错涂销而建立背工典当权的典当权人，其为歹意排挤前手典当权的行为，应不受法律维护。
为防止因差错挂号而发作法律职责，当事人发现挂号有差错的，应当及时提出异议，挂号机关发现有差错，应当及时更正。