关于企业房产租赁的纳税安排

房产税是以房子为交税目标，依照房子的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。虽然房产税是小税种，在交税人的税负构成中所占份额很小，但仍有谋划的空间。如房产税暂行条例规则了一些减免税条款，契合条件的企业可加以运用。比方，按规则，在房子大修停用期间，能够免征房产税，条件是交税人向税务机关提出请求，而有的交税人因为忽略没有请求，导致房产修补期间依然交纳了房产税。本文经过事例，就企业怎样进行房产税谋划进行剖析。
设备和厂房分隔租
企业租借大都触及房子租借，例如租借车间、厂房、宾馆、门面房等，依据规则，要按租金收入的12%交纳房产税。但往往企业租借的不仅是房子设备本身，还有房子内部或外部的一些隶属设备，比方机器设备、工作家具、隶属用品等，税法对这些设备并不征收房产税。假如把这些设备与房子不加差异地一起写在一张租借合同里，这些设备也要交纳房产税，然后添加了企业的税负。
例如，某大型出产企业A公司要把部属一家开工缺乏的工厂租借给一家民营企业B，两边谈定厂房连同设备1年的租金是200万元，并据此签定了租借合同。内容大致是：甲方A赞同将厂房连同设备租给乙方B，乙方B付出厂房和设备租金1年200万元。合同签定后，乙方B先付一半的租金，年末再付另一半租金。
假如没有谋划，依照这份合同，甲方要交交税款如下：交纳房产税：200×12%=24(万元);交纳经营税：200×5%=10(万元)，两项算计34万元。也便是说，依据这个合同，机器设备也交纳了12%的房产税。假如将一个租借合同改动为两个租借合同，即厂房租借合同与设备租借合同，规则甲方以每年100万元的租金租借厂房，每年100万元的租金租借设备。两项租金算计仍为200万元，但因设备租借不触及12%的房产税，交税总额因合同内容的改动而发作改动。甲方A租借厂房交纳房产税：100×12%=12(万元)，依据200万元和5%的税率交纳10万元经营税不变;设备租借不触及房产税，即节省了12万元。甲方A交税总额从34万元削减到22万元，税负下降了35.29%(12÷34)。
以房产出资，不如租入房产
现在，许多公司在创建初期，因为人员少，业务量不多，为节省费用，加之对税收规则不熟悉，只管以最便利、最快的办法把工商执照办下来，直到交税时才发现问题。比方，几个人办一个公司，约好有的股东以现金出资，有的股东以什物包含设备、房产出资，公司很快办起来了，到交税时股东才发现，承受房产出资还不如租入房产运用。原因便是房产成了公司的房产后，需求交纳房产税。假如是租借，既不需求交纳房产税，租金又能够在税前扣除。
例如，两个自然人A和B办了一家咨询公司，职工有5人，为节省费用，A用自家的住宅注册了工作地址。公司挂号建立后，A和B到地税机关处理税务挂号，税务人员发了一张下月需求交交税款的申报表，其间房产税税款估计高达1.68万元。公司的注册资本就10万元，处理各种挂号现已花了5000多元，现在一分钱还没挣，就要交纳1.68万元的房产税。A不解地提出：“房子仍是本来的房子，曾经一向都不交税，怎样用它办了一个执照，每年就得缴这么多税?”税务人员解说说，A的房产购入价达200万元，归于个人非经营用房产，按规则免缴房产税。现在把它用来开公司，现已变成了经营用房，按房产税暂行条例的规则，需求交纳房产税。也便是说，把房产无偿供给给公司运用，需求按房产余值核算房产税。房产余值为房产原值减去30%核算，税率为1.2%。A的房产原值为200万元，则房产余值为140万元，需求交纳的房产税便是每年1.68万元。
那么，该事例有没有谋划的空间?那便是签定房子租借合同。房主的房子现在是归于公私合用，寓居、开公司用的都是同一个房子，公司就5个人，实践运用面积也便是楼上两个房间，其他依然是寓居所用。假如事前和公司签定一个房子租借合同，将楼上面积按每月1000元租给公司运用，并用这个租借合同向工商、税务机关处理挂号，就能够削减房产税。因为按房产税暂行条例的规则，房产租借的，按租金收入核算交纳房产税，并且房产税的交税人变成了个人，而不是公司。这样算来，房主租借居民住宅，每年收入为12000元，房产税按12%核算，每年仅需交纳1440元的房产税。
租借变为仓储
房产税的计征办法有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%~30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房子租借获得的租金收入为计税依据，税率为12%。因为房产税有两种计税办法，不同办法核算的成果必定有差异，也必定会导致应交税额的不同，这就有了谋划的空间。企业能够依据实践情况挑选计征办法，经过比较两种办法税负的巨细，挑选税负低的计征办法。
例如，A企业现有5栋搁置库房，房产原值为2000万元，企业将搁置库房租借收取租借费，年租金收入为200万元;企业应纳房产税200×12%=24(万元);应纳经营税200×5%=10(万元);应缴城建税及教育费附加10×(7% 3%)=1(万元)，共开销35万元。
要下降高额的房产税，有必要把单纯的房子租借改动为仓储保管服务，也便是改动收入的性质，把租借收入变为仓储服务收入。房子租借要按租金收入的12%交纳房产税，仓储保管则是按房产余值的1.2%交纳房产税。从企业现在的房产价值(扣除份额为30%)和租金收入来看，按房产余值核算交纳的房产税必定低于按租金收入核算交纳的房产税。为此，该企业能够作如下谋划：企业装备保管人员，将库房改为库房，为客户供给仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年付出给保管人员2万元。当地房产原值的扣除份额为30%。选用仓储谋划，应纳房产税为2000×(1-30%)×1.2%=16.8(万元);应纳经营税200×5%=10(万元);应缴城建税及教育费附加10×(7% 3%)=1(万元);应付出给保管人员2万元，共开销29.8万元。由此可见，谋划后比谋划前房产税少开销24-16.8=7.2(万元)，房产税税负下降了30%(7.2÷24)。
虽然租借变为仓储后，要相应添加人员和设备费用，但相对于节省的房产税税金来说，企业整体算下来仍是合算的。