关于商品房交付中的注意事项及法律问题

    房子交给触及相当多的法令和技术问题，是购房者在买房过程中简单出现问题的一个环节。
    一、购房者收房过程
    购房者收到交房告诉单后的收房过程：
    1．在规则的时刻去物业部分检查材料，材料包含：A、房子的《住所质量保证书》；B、《住所运用说明书》；C、《竣工检验存案表》；D、面积实测表；E、管线散布竣工图（水、强电、弱电、结构）；
    2．购房者会同物业验房，验房规范依据《商品房生意合同》的约好和相关法规规范，验房规模包含房子及隶属设备质量、室内有害气体是否超支及小区环境等；
    3．购房者就检验中存在的问题提出质询、改善定见或处理方案，物业予以认可签字；
    4．开发商在必定期限内处理验房中存在的问题后，再次宣布交房告诉单；
    5．购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者收取住所钥匙，签署《住所钥匙收到书》和《入住交接单》，商品房交给完结。
    二、商品房交给中的留意事项
    1、购房者在检查房子材料时，房子的《住所质量保证书》和《住所运用说明书》原件是可带走的，管线散布竣工图有时也是附在《住所运用说明书》中。购房者检查《竣工检验存案表》原件需细心，《竣工检验存案表》是现在收楼环节中最应该留意的文件，依照有关规则，表上的每一项都有必要报有关主管部分存案，短少任何一项该楼盘都不能入住。2．购房者在没有检验房子之前，不能签署《住所钥匙收到书》，收取住所钥匙，处理入住手续。由于依据《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》（下称商品房生意司法解说）的规则，“交钥匙”就算房子交给运用。因而收取住所钥匙今后验房发现问题，开发商只承当房子质量包修职责，而没有逾期交房的压力。
    3．购房者不能以开发商逾期交房职责没有承当为由，回绝接纳房子。在交房条件满意的状况下，只需开发商依约宣布了交房告诉，即便你没有按约前来接纳房子，也算开发商履行了交房职责。在开发商现已逾期交房且不存在免责事由的状况下，是否追查以及何时追查开发商违约职责完全是购房者自身的权力，除购房者清晰表明抛弃外，接纳房子自身并不意味着购房者抛弃追查开发商违约职责。
    4．商品房交给过程中，购房者验房的规范依据是《商品房生意合同》和房子建筑方面的法令及规范，因而《商品房生意合同》中的约好就极为要害。
    三、商品房交给中的法令问题
    商品房交给中的法令问题首要触及到怎样才算商品房“交给”、商品房逾期交给及商品房交给不妥的职责等问题。
    1．商品房“交给运用”。
    怎样才算商品房“交给运用”，本来各方知道不同，而商品房生意合同司法解说清晰规则，对房子的搬运占有，视为房子的交给运用，也便是俗称的“交钥匙”。因而，购房者收取住所钥匙就视为房子的交给运用。当然，购房者也可在《商品房生意合同》中另行约好交房的时刻和条件。房子的交给运用意味着房子毁损、灭失的危险的搬运和逾期交给时刻的确认。依据有关法令，商品房“交给运用”有必要是竣工检验合格后的交给，不然既便开发商向购房者交了房子钥匙，由于违背法令法规的规则，也不能视为房子的交给运用。
    2．商品房逾期交给的职责
    开发商现已逾期交房，首要开发商是否存在免责事由是要害，即开发商是否遇到不可抗力及合同约好的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能防止并不能克服的客观状况。是否构成不可抗力，需具体状况具体分析，不能混为一谈。假如开发商逾期交房是由于发生了不可抗力或存在合同约好的其他免责事由，并及时履行了奉告职责，则开发商能够不承当逾期交房的职责。但假如开发商没有在《商品房生意合同》约好的期限内将发生了不可抗力或合同约好的其他免责事由奉告购房者，开发商依然要承当逾期违约职责。
    假如开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承当商品房逾期交给的职责。这个职责包含开发商付出逾期违约金和在必定条件下购房者有权免除合同。一般在《商品房生意合同》合同中对开发商付出逾期违约金数额的核算方法和付出条件及购房者免除合同的条件都有约好，则应按合同约好。对运用按揭借款的购房者，核算违约金时的房价款是整个房子的价款总额。当然，约好的违约金太高或太低，能够恳求法院改动，但需恳求方举证。别的，有时在《商品房生意合同》中既约好有定金又约好有违约金，二者只能挑选其间一个建议权力。
    假如两边在开发商付出逾期违约金数额的核算方法上没有约好时，商品房生意司法解说规则：依照逾期交给运用房子期间有关主管部分发布或许有资历的房地产评价组织鉴定的同地段同类房子租金规范确认。
    假如《商品房生意合同》中对开发商逾期交房购房者免除合同的条件没有约好时，商品房生意司法解说规则：经购房者催告后三个月，开发商依然没有交房，则购房者有权免除合同。免除权应当在必定期限内行使，逾期不行使的，免除权消除。购房者免除合同后能够要求开发商补偿丢失。
    3．商品房交给不妥的职责
    商品房交给不妥一般包含两种景象，一种是交给的房子及其相关材料有瑕疵但能补正的。在此状况下，购房者有权回绝承受交给，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交给时，开发商应负逾期交给的违约职责；或许承受交给，但要求开发商在合理的时刻予以补正，并可要求开发商补偿丢失。
    另一种状况是交给的房子有瑕疵且无法补正的。此刻购房者可作如下挑选：或免除购房合同，并要求开发商承当违约职责；或承受交给，但要求开发商补偿瑕疵部分所造成的丢失。比方商品房面积超出约好的较多，小区环境改动较大，乃至房子主体结构不合格等等状况。
    购房者免除合同后，能够要求开发商补偿丢失，丢失的核算一般很难确认，因而需求购房者与开发商在《商品房生意合同》中约好核算方法，比方补偿丢失为房价款的5—10％，这样有利于维护购房者，不然在现在房价上涨比较快的时分，开发商并不忧虑购房者免除购房合同，购房者的利益也不能得到实在的保证。