“外墙面属开发商”约定是否有效

【事例】
某小区开发商与业主在《商品房生意(预售)合同》中有一项约好条款：商品房地点楼宇的外墙面运用权归于开发商。小区建成后，开发商对多栋楼的外墙面进行了招商综合运用，粘贴了多幅广告。不少业主对此表明不满，以为在外墙面随意粘贴广告破坏了小区的整体档次和环境，是对业主小区共有权力的危害。开发商辩解，外墙面运用权已在购房合同中清晰约好归于开发商，其有权力对外墙面进行处置。
【剖析】
徐律师介绍，在实践中，常常能够发现开发商与业主在《商品房生意(预售)合同》中特别约好：商品房地点楼宇的外墙面(或许外墙面运用权)归于出卖人。开发商往往运用该特别规则对外墙面进行运用，比如以粘贴巨幅广告等方法获取收益。业主对此心存不满，导致胶葛。此刻，该特别约好是否有用即成为焦点问题。
依据建筑物区别所有权司法解释第三条规则：建筑物的外墙归于根本结构部分，归于共有部分。因而，从建筑物区别所有权的视点剖析，外墙面归于该栋建筑物的整体业主共有，开发商无权经过《商品房生意(预售)合同》的约好，保存外墙面的所有权。
那么，开发商能否经过特别约好使自己享有对外墙面的运用权呢?答案也是否定的。
虞法官说，首要，外墙面归于该栋建筑物的整体业主共有，开发商在未经整体业主赞同的情况下，私行对外墙面的运用权进行处置，归于无权处置，有必要经过该栋建筑物整体业主的追认或许获得处置权方能有用。特别需求着重的是，在建筑物区别所有权中的共有与一般意义上的一起共有有所不同，依据物权法以及建筑物区别所有权司法解释的规则，外墙面运用权的行使方法，应当由各业主一起决议，详细表现方法便是经过业主大会的方法，由该栋建筑物中专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞同，假如未经前述业主赞同，该条款便是无效的，对整体业主不发生效能。
因而，即便开发商与各个业主独自签定保存外墙面运用权的约好，悉数集合起来也不能被视为是“经过了各个区别所有权人的一致赞同”。
其次，从合同条款的方法及内容来剖析，本案中这类条款归于合同法上的格局条款，扫除了业主对共有的外墙面进行运用和收益的权力，侵害了业主的合法利益，依据合同法的规则，此类格局条款归于无效条款。因而，开发商在购房过程中以格局条款方法作出保存外墙面的所有权或许运用权的约好，归于无效条款。
虞法官提示，在此情况下，依据建筑物区别所有权司法解释第十四条的规则，建设单位或许其他行为人私行占用、处置业主共有部分、改动其运用功用或许进行经营性活动，权力人有权恳求扫除波折、恢复原状、承认无权处置行为无效或许赔偿损失。