购房指标转让合同效力

在现实生活中，存在一种特别的房子买卖形式，便是买卖一方与售房单位签定了具有预售性质的《房子购销合同》后，因各种原因不想要房子了，就把没有到手的“房子”又转让给第三方即受让人，转让方收取必定数额的差价，由受让方直接以转让方名义交给房款、税费并接房，在转让方取得房子产权证后处理过户手续。这种买卖形式在法令上没有清晰的规则，因而，当呈现房价上涨超越转让方收取的差价时，转让方往往会反悔不卖房子了。而受让方已然现已实践交给了房款，有些现已接房，就差没有过户，受让方当然不会赞同，两边的胶葛就不免发作。对此，听讼网小编结合现行相关法令规则做一些讨论，以供我们一同研讨。
一、合同性质
用法令途径处理一同胶葛时，作为法令人首先要考虑的是当事人之间的法令联系，这是正确处理胶葛的根底。上述房子转让胶葛触及三方当事人，即售房单位、转让方、受让方，根据相关现实及法令规则，笔者以为该胶葛存在两个不同的法令联系：
㈠合同权力责任归纳转让法令联系
在标的房子没有交给，转让方没有取得房子产权曾经，根据物权法规则转让方对房子不享有物权。因而，这时候转让方转让的不是房子作为不动产的物权，而是其对售房单位的债务，即恳求售房单位交给房子的权力，当然，转让方将其付款责任也一并转让给了受让方。《合同法》第八十八条规则：当事人一方经对方赞同，能够将自己在合同中的权力责任一并转让给第三人。照此规则，假如转让方与受让方转让房子目标的行为经过了售房单位赞同，则该转让行为有用，受让方替代转让方位置直接对接售房单位实行《购房合同》。假如售房单位不赞同，则该转让行为对售房单位无约束力。
㈡附条件收效合同
前面提到假如转让行为得不到售房单位赞同，则该购房目标转让行为对售房单位无约束力，那该转让合同究竟有用无效呢？笔者以为，该转让合同对售房单位无效，无约束力，但不意味着对转让方与受让方之间也无效，它在转让方与受让方之间是“附条件收效的合同”。合同法规则当事人对合同的效能能够约好附收效条件。就本胶葛而言，转让方与受让方或许没有清晰约好附收效条件，可是，实践上两边在签定转让协议时都清楚转让方没有取得房子产权，依法不具有转让条件，在转让方与售房单位的《购房合同》顺畅实行的状况下，转让方能够按约好取得标的房子产权，然后具有转让条件；假如转让方与售房单位的《购房合同》不能顺畅实行，则转让方与受让方的转让协议也不具有条件而无效。转让方与受让方的转让协议能否收效取决于转让方能否依《购房合同》取得标的房子产权这一条件，因而，能够说转让方与受让方现实上构成了一个“附条件收效合同”的法令联系。
二、合同效能
根据上述两个不同法令联系的剖析，合同的效能也要别离确认。在合同权力责任归纳转让的状况下，假如转让目标的行为得到售房单位认可，则三方之间构成一种所谓“更名”联系；假如售房单位不赞同，则只在转让方与受让方之间构成“附条件收效合同”联系。无论是“更名”仍是“附条件收效合同”是建立在假定标的房子能够自在转让的根底之上，即该房子为商品房的状况下，假如该标的房子为福利房，依照国家相关规则即便条件成果，未经有关政府赞同，该转让协议也无效。首要理由是福利房的土地为划拨土地，根据《城市房地产办理法》及《经济适用住宅办理办法》的规则，未经有权政府同意，该房子不得转让。别的，福利房有特定买卖目标要求，依其性质不得转让。
对本文购房目标转让合同的效能，或许有人会提出不同的了解，以为该转让合同归于违背法令强制性规则的合同，归于无效合同。理由是《城市房地产办理法》第三十八条第六项规则：“未依法挂号收取权属证书的房产，不得转让。”《合同法》第五十二条第五项规则：“违背法令、法规强制性规则的合同无效。”笔者以为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说（二）》第十四条的规则，前述“强制性规则”特指“效能强制性规则”。而《城市房地产办理法》第三十七条第六项规则应归于“办理强制性规则”，违背该条款不会致合同无效。为什么说该条款是“办理强制性规则”呢？由于这种买卖行为虽然不标准，但其并未危害国家利益、社会公共利益或许别人利益，因而对它的禁止性规则不归于“效能强制性规则”，而是办理强制性规则。
总归，对购房目标转让合同要根据不同状况具体剖析，有些归于无效合同，有些应属有用合同。鉴于触及房子的买卖金额较大，且房价改变也大，主张对此有买卖意向的当事人，最好先向律师进行咨询，确认危险后方可进行买卖，不然会存在较大的胶葛危险。假如在这过程中，你需求律师的协助，能够随时致电听讼网。