若干强制性规定与租赁合同之效力

一、问题的提出　甲、乙签定一份《厂房租借合同》，约好乙方租借甲方厂房用于开办来料加工企业，租期五年。五年之后，因乙方未依照合同约好实行租金给付责任，甲方起诉至法院。乙方以该厂房未依照修建法和消防法的相关规则处理施工许可证、竣工检验合格证以及消防检验合格证等理由建议该租借合同违背法令的强制性规则而无效。　上述乙方所述的强制性规则，主要有修建法第七条关于修建工程开工前建造单位应当向工程地点地县级以上人民政府建造行政主管部门请求收取施工许可证的规则；第六十一条第二款关于修建工程竣工后未经检验或许检验不合格的，不得交付使用的规则；消防法第十条关于建造工程未经消防检验或许经检验不合格的，不得投入使用的规则。实务中，此类案子数量很多，违背此类规则是否导致租借合同无效，值得讨论。二、对无效说的剖析与谈论　无效说以为，上述诸条法令标准都归于强制性标准，出租人违背此类强制性标准归于合同法第五十二条第（五）项规则的违背法令、行政法规的强制性规则”之景象，因而，租借合同应当无效，此其一。其二，涉案房子未处理相关许可证或合格证，归于不合法修建，因而，标的物违法，合同无效。其三，从社会作用考虑，此类租借合同往往涉及到很多职工的住宿问题，存在消防、修建安全方面的危险。假如断定其有用，则会潜在地鼓励类似的出租人不处理相关的许可证和合格证而出租房子，然后添加严重安全事故发作的可能性，因而应当断定其无效。　关于无效说，笔者以为未臻稳当，谈论如下：　榜首，强制性规则”是指不允许当事人约好扫除的规则。其又可分为指令当事人为必定行为的强制性规则和制止当事人为必定行为的制止性规则。从标准的功能剖析，强制性规则又可分为效能性的强制性标准和撤销性的强制性标准。台湾学者史尚宽以为：前者侧重违背行为之法令行为价值，以否定其法令效能为意图；后者侧重违背行为之事实行为价值，以制止其行为为意图。”由此，违背效能性的强制性标准，合同方为无效，而违背撤销性的强制性标准，合同效能一般不受影响。可见，至少在理论上，违背强制性规则的合同并非都无效，而是需求区别对待。　第二，从我国现行法来看，合同法第五十二条关于无效合同类型的规则，相较于民法通则来说，其规模显着缩小。因而，严厉约束无效合同的规模，促进买卖、削减社会成本是该规则的立法意图。别的，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说(一)》第九条关于严厉约束同意、挂号成为合同的收效要件、第十条关于严厉约束逾越经营规模的合同被确定为无效合同的规则都阐明立法上对合同的有用要件之规模和无效合同的规模尽量约束的立法思路。当然，《最高人民法院关于审理建造工程施工合同纠纷案子适用法令问题的解说》榜首条、第二条关于缺少相应资质、借用资质或许违背招投标的规则的建造工程施工合同确定为无效的规则，也阐明，即便此类合同违背了相关的强制性规则，在法令结果上则依照无效合同、有用对待”来处理，并非严厉依照无效合同对待（第二条阐明，即便确定合同无效，也应当支撑恰当实行合同的承包人的工程价款请求权，而这显着超出了不当得利的返还规模）。上述规则阐明，法官在判别违背强制规则的合同效能时，应当慎之又慎　第三，无效说所建议的标的物违法”之理由，难以苟同。例如在商品房预售合同中，在建房子必定没有获得检验合格证、消防检验合格证等，甚至在房子建成今后也未必可以获得相关证明，何故不确定此类合同因标的物违法”而无效而仅断定购房人有违约请求权、合同解除权？厚此而薄彼，难以契合相同事物相同对待”的方式正义理念。