未经出租人同意的转租合同的效力

《中华人民共和国合同法》第224条规则：承租人经租借人附和，能够将租借物转租给第三人。承租人转租的，租借人与承租人之间的租借合同持续有用，第三人对租借物形成危害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经附和转租的租借人能够解除合同。”假如通过租借人附和的转租行为，承租人能够转租。那么此刻存在两个租借联系，租借人与承租人之间的租借合同联系，承租人与次承租人之间的租借联系，而此刻两个租借合同都是合法有用的，对此学界和实务界并无贰言。可是未经租借人附和的转租行为中，法令赋予了租借人租借合同解除权，以维护其利益。而关于承租人与次承租人之间的转租合同是否依靠于原租借合同而存在？其合同效能是确定为有用？无效？亦或效能待定？却在理论和实务界有着不同的观念。一、关于未经租借人附和的转租合同的独立性确定 就转租合同需以租借合同为条件而言，二者十分类似于主从合同联系、在主从合同联系中，主合同是指能够独立存在，不以其他合同的存在为条件的合同，从合同是依靠于主合同而存在，以主合同为存在条件的合同，又称为隶属合同。两个合同之间是否具有主从联系，应从如下六个方面加以剖析：（1）发作上的依靠性，即从合同以主合同的存在为条件，（2）效能上的从属性，主合同不能建立，从合同就不能建立；主合同被宣告无效或被吊销，从合同也将失掉效能；（3）转让的从属性，主合同转让，从合同不能独自存在；主合同的权力转让，从合同的权力有必要依靠于主合同发作转让；（4）消除上的从属性，主合同消除，从合同亦应当随之停止；（5）法令利益的从属性，即从合同的存在意图是为了确保主合同当事人的法令利益。就当事人的视点剖析，有的从合同当事人与主合同当事人完全相同，如独立的定金合同，有的从合同的当事人则为主合同当事人之一与第三人，如确保合同。不管何种景象，从合同均服务于主合同债权人的法令利益；（6）假如从合同在主合同当事人与第三人之间建立，则从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向告贷合同之告贷人供给典当担保为例，主合同之标的物为必定数量的金钱，而典当合同之标的物则为第三人供给的典当物。 从主从合同的特色剖析，能够看出，转租合同不是原租借合同的从合同。尽管转租在发作上、效能上、转让上、消除上均遭到租借合同的约束，即转租的收效要件之一是租借合同的有用存在，但就转租合同内容而言，转租人与次转租人均存在独立于租借合同的法令利益，转租人为了获取租金，次承租人则为了取得租借物的运用、收益之权，不契合主从合同的要求。另就标的物而言，转租合同的标的物系租借合同的标的物或其一部，具有同一性，亦不契合主从合同的要求。 二、关于未经租借人附和的转租合同的效能剖析 对此类合同的效能确定上，理论和实务界有三种不附和见：定见一、承租人未经租借人附和签定的转租合同无效；定见二、承租人未经租借人附和签定的转租合同，在起诉前经租借人追认，合同应当确定有用。该种定见触及对未经租借人附和的转租行为是否是无权处置行为的了解。以为未经租借人附和行将租借物转租别人是一种无权处置行为，即未经租借人附和的转租合同是一种效能待定的合同，若租借人过后不追认转租合同的效能，该转租合同便是无效的，反之即为有用。定见三、租借人建议承租人未经附和签定转租合同无效的，人民法院不予支撑。笔者附和第三种定见，而定见一和定见二反响了许多认识上的误区。 关于定见一，笔者以为不能由于转租合同未经租借人事前附和或许过后追认而确定无效。首要，从《合同法》第224条的辞意，能够看出法令赋予租借人在承租人私行转租时，租借人能够解除合同的权力，并不能得出承租人未经租借人附和而转租，转租合同当然无效的定论。《合同法》在存在转租行为的状况下对原租借人的维护方法，仅仅是为租借人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概制止转租。其次，无效合同指的是合同违反了法令和行政法规的强制性规则或许危害国家、社会公共利益，因此不具有法令约束力和不发作实行效能的合同。《合同法》52条关于合同无效的状况进行了清晰的规则，确定合同无效应当严厉依照无效合同的法定事由予以适用，不能恣意扩展合同无效的景象。而《合同法》第224条的规则，假如租借人与承租人缔结合同约好能够转租的话就排除了该条的适用，明显该条为恣意性规则而不是法令的强制性规则。