关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见

关于贯彻履行《上海市国有土地上房子征收与补偿施行细则》若干具体问题的定见
沪房管规范征[2012]9号
各区县住所保证房子管理局，各有关单位:
为精确了解和掌握《上海市国有土地上房子征收与补偿施行细则》，现将在实践操作中触及的有关问题提出如下定见：
一、关于房子征收补偿中触及相关价格的寓意
《细则》第二十八条中的“评价均价”，是作为确认相关补助规范的核算参数。被征收房子评价价经复核、判定后有变化的，评价均价不受其影响。
《细则》第三十一条中的“折算单价”，是作为确认寓居困难户运用的参数。区(县)人民政府在拟定折算单价规范时，应当参照房子征收范围内运用的政府定价的产权互换房子的价格确认。
二、关于房子行政管理部分依法代管的房子的征收补偿
征收房子行政管理部分依法代管房子的，区(县)房子征收部分在拟定房子征收补偿计划时，应当书面寻求市房子行政管理部分的定见。
三、关于寓居和非寓居兼用房子的征收补偿
征收寓居和非寓居兼用的房子，被征收人或公有房子承租人挑选钱银补偿的，应当依照寓居用建筑面积和非寓居用建筑面积别离核算钱银补偿款，兼并后的钱银补偿款为该房子的补偿金额。
被征收人或许公有房子承租人挑选房子互换的，应当依照上述兼并后的钱银补偿款，用寓居宅子进行互换并结算差价;对提出寓居困难请求的被征收人、公有房子承租人，应当根据《细则》第三十一条的规则，依照上述兼并后的钱银补偿款进行折算。
四、关于公有寓居宅子租借期间承租人户口迁离本市或许逝世的，补偿协议签定主体的确认
房子征收范围内的公有寓居宅子承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的一起寓居人能够洽谈改变承租人，改变后的公有房子承租人作为补偿协议签定主体。
房子征收范围内的公有寓居宅子承租人逝世的，由本处有本市常住户口的一起寓居人持续实行租借合同;无一起寓居人的，其生前有本市常住户口的爱人和直系亲属能够持续实行租借合同。持续实行合同者有多人的，应当自行洽谈确认承租人。
房子征收决议作出前，各当事人之间仍未洽谈一致的，由征收范围内的第三方公信评议安排安排洽谈。洽谈一致的主体作为补偿协议签约主体;洽谈不一致的，由公有房子租借人根据洽谈成果依照《上海市房子租借法令》相关规则书面确认公有房子承租人，确认后的公有房子承租人作为补偿协议签定主体。
五、关于履行政府规则租金规范的私有租借寓居宅子的界定
《细则》中所称的履行政府规则租金规范的私有租借寓居宅子，包含由房子行政管理部分署理经租的私有寓居宅子、履行私房方针后由房子行政管理部分代为经租的寓居宅子，以及1983年12月17日《城市私有房子管理法令》施行前现已树立租借联系，履行政府规则租金规范，且租借联系连续至今的私有租借寓居宅子。
征收履行政府规则租金规范的私有租借寓居宅子，区(县)房子征收部分应当以被征收人、房子承租人供给的下列资料作为确认根据：
(一)其时的房子租借协议;
(二)租金交纳证明;
(三)1983年12月17日前，已有承租人户口报在被征收房子内的证明。
六、关于被征收房子建筑面积的确认
关于现已挂号的房子，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产挂号簿的记载为准;房地产权证书和房地产挂号簿的记载不一致的，除有依据证明房地产挂号簿确有过错外，以房地产挂号簿为准。关于未经挂号的房子，以相关同意文件记载的建筑面积为准，实践建筑面积小于相关同意文件记载的建筑面积的，以实践建筑面积为准。相关同意文件未记载建筑面积，或许虽无同意文件但有相关资料证明在1981年曾经现已缔造并用于寓居的房子，以房子行政管理部分确认的房子查询安排实地测量的建筑面积为准。
承租的公有非寓居宅子，以房子租借合同记载的建筑面积为准。承租的公有寓居宅子，以租借公房凭据所记载的建筑面积为准;租借公房凭据记载的是寓居面积的，按下表所列的换算系数核算建筑面积：
房子
类型公寓独立住所
(花园住所)新里
住所新工房
(有电梯、成套)新工房(无电梯、成套)新工房(无电梯、不成套)“两万户”新工房旧里
住所简屋
换算系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.25
2001年11月1日前租借公房凭据中已有记载、用于寓居并已核算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，依照实践寓居面积的 1/2及上款规则的换算系数核算建筑面积;1.7米以上的部分，依照实践寓居面积及上款规则的换算系数核算建筑面积。其他景象的阁楼，不核算建筑面积。
七、关于非寓居宅子的确认
《细则》中所称的非寓居宅子，依照下列规则予以确认：
(一)原始规划为非寓居宅子，连续至房子征收决议作出时仍作为非寓居宅子运用的，应当确认为非寓居宅子;
(二)公有房子承租人与公有房子租借人签定了公有非寓居宅子租借合同，树立了公有非寓居宅子租借联系的，能够确认为非寓居宅子;
(三)房地产权证书和房地产挂号簿记载的权力人为单位，能够确认为非寓居宅子，但其房子性质清晰记载为寓居或许实践用作员工或许员工家庭寓居运用的在外;
(四)原始规划为寓居宅子，经市或许区(县)房子行政管理部分同意寓居宅子改变为非寓居用处的，除有特别规则以外，能够确认为非寓居宅子。但在2001 年11月1日曾经，现已以寓居宅子作为经营场所并收取营业执照的，能够确认为非寓居宅子;在2001年11月1日今后，以寓居宅子作为经营场所并收取营业执照，未经市或许区(县)房子行政管理部分同意寓居宅子改变为非寓居用处的，不确认为非寓居宅子。
八、关于本定见施行日期
本定见自发布之日起施行，有效期至2016年12月31日。
上海市住所保证和房子管理局
二○一二年四月十二日