购买售后公房需注意什么

【案情介绍】
宋q和宋为e是父子关系，1994年8月，根据其时的房改方针，父亲宋q决议购买其承租的公房，儿子宋为e作为同住人表示赞同，不久，宋q获得房子产权证，产权人为宋q。2004年10月11日，宋q将该房子以人民币76万元的价格卖与王国良配偶并办理了产权过户手续。过后，宋为e以为自己是该房子的同住人，宋q出卖房子前并未征得自己的赞同，所以宋q与王国良配偶签定的生意合同无效，并回绝向王国良腾交房子。王国良配偶拿着自己的产权证，却无法寓居运用，无法之下，只能恳求法院判令宋为e搬出房子。
【案子成果】
法院审理后以为，本案中的房子挂号在宋q一人名下，宋q作为房子的仅有产权人有权独立处置房子，无需征得宋为e的赞同。根据物权公示准则，王国良配偶作为购房人也没有责任查明该房子是否还有其他未经挂号公示的运用权人，因而宋大为和王国良配偶签定的房子生意是有用的，宋为e应当及时搬出该房子。
【法令链接】
《中华人民共和国》第9条不动产品权的建立、改变、转让和消除，经依法挂号，发作效能;未经挂号，不发作效能，但法令还有规则的在外。依法归于国家所有的自然资源，所有权能够不挂号。
【律师点评】
本市自1994年开端，很多公有住宅由原承租人或同住人按必定的条件和程序买断产权，成为售后公房，现在这些售后公房现已进入房地产二级商场进行生意。因为具有交通便当、面积小、总价低、日子配套设备齐全等优势，这些售后公房已逐渐成为二手房生意商场的主力军。
但有必要引起留意的是，因为售后公房原属福利用房，往往具有寓居人口多、户籍紊乱、同住人不明确等问题，一旦某个环节呈现过失，则会呈现胶葛，上述事例即呈现了同住人“搅局”建议权力的局势。因而，在购买售后公房前，有必要先了解有关售后公房的法令标准和方针。为推进住宅变革，我市于1994年、1995年先后出台施行了两个计划。两者的相同点在于均需求具有购房资历的人洽谈一致承认产权人;两者的差异在于：假如依照94计划购买公房，没有挂号为产权人的原承租人、同住人、职级人、人及具有购房资历的出资人在诉讼时效期限内能够申述要求承认产权，成为房子的共有产权人;假如依照95计划购买公房，承租人应当和同住人洽谈承认产权人，产权人一旦承认，不得更改。
本案即归于第二种状况，父亲宋q是最初承认的产权人，儿子宋为e则没有该房子的所有权。别的，根据《物权法》的规则，不动产挂号簿记载的挂号信息具有公信力，王国良配偶有理由信任该挂号是正确的，有理由信任宋q是该房子的仅有产权人，其没有责任去查明生意的房子是否还有其他未经挂号的用益权力人。因而，购房者与挂号的房子所有权人达到生意房子的协议，又没有违背国家禁止性，协议即为有用;售后公房其他未经挂号的同住人的权益，应由出售人担任处理。
综上所述，购房人在购买售后公房时，应当做到以下两点：
(1)了解售后公房的产权状况。因为不动产挂号簿记载的产权信息具有公信力，购房人应当以该挂号簿记载的权力人作为仅有的根据。
(2)了解售后公房的同住人状况。购房者假如了解到该售后公房还有其他没有挂号为产权人的同住人，应当尽量催促出卖人与该同住人交流，并构成出头的，以防止呈现不必要的胶葛。同理，因与产权人具有亲属、抚育等法令关系而寓居在房子，构成共住现实的，不能波折产权人处置、出卖房子产权，但产权人应当另行实行其依法承当的抚育、奉养等责任。