商品房纠纷法律问题
来源：听讼网整理 2018-10-14 22:50
产品房生意合同胶葛案子的常见法律问题
(一)关于产品房出售广告和宣扬材料是否为要约的问题
《解说》第3条规矩“产品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就产品房开发规划范围内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细承认，并对产品房生意合同的缔结以及房子价格确实认有严峻影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入产品房生意合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承当违约职责”。因此，出卖人的出售广告和宣扬材料的内容契合以下三个条件时，就应确以为要约：1、出卖人就开发规划范围内的房子及相关设备作出阐明和许诺;2、该许诺和阐明详细承认;3、对产品房生意合同的缔结以及房子价格确实认有严峻影响。出卖人违反该内容的，应承当违约职责。
(二)关于认购协议与定金的问题
认购协议是广泛存在于产品房出售中的一种文书，与正式生意合同的联系是预定合同与本约合同的联系，约好的是当事人为将来缔结本约合同而应实行的职责，只需当事人为缔结本约进行了商量，就实行了预定的职责，而对于是否缔结了本约则在所不问。一般状况下，认购书中有定金条款，是为了确保买受人与出卖人之间缔结房子预售合同或生意合同而交给的定金，在性质上归于立约好金，立约好金所担保的是定约行为。两边当事人不能就本约条款洽谈共同的，并不能一概确以为当事人回绝缔结本约，而适用定金罚则。能够分为以下二种状况别离予以处理：1、假如两边争议的条款在认购协议中现已呈现，阐明两边从前为此达到共同意见，两边在签定正式合一起即应当承受，不然即归于回绝缔结本约，是对预定的违反，因此能够适用定金罚则;2、假如两边无法达到共同的条款在认购协议中未曾呈现，当事人洽谈不成时，不能就此确以为任何一方当事人违反预定的约好，因此不适用定金罚则，定金应交还买受人。
(三)关于处理房子权属证书的问题
现因办证发作的胶葛，往往是出卖人无法处理房子一切权证和国有土地使用证导致的买受人办证拖延。为处理购房人在入住后，长时间拿不到房子产权证书，购房人无法行使房子一切权，合法权益遭受危害的状况，《解说》第八条规矩“因为出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特别约好外，出卖人应当承当违约职责：(一)产品房生意合同约好的处理房子一切权挂号的期限;(二)产品房生意合同的标的物为没有建成房子的，自房子交给使用之日起90日;(三)产品房生意合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起90日。合同没有约好违约金或许丢失数额难以承认的，能够依照已付购房款总额，参照中国人民银行规矩的金融机构计收逾期借款利息的规范核算”;第十九条规矩“产品房生意合同约好或许《城市房地产开发运营管理条例》第三十三条规矩的处理房子一切权挂号的期限届满后超越一年，因为出卖人的原因，导致买受人无法处理房子一切权挂号，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。”此类案子中呈现的难点问题是在合同没有约好的状况下，怎么承认办证职责以及关于违约金的核算规范怎么承认的问题。权属挂号一般先由开发商完结初始挂号，之后才由各个买受人处理分户挂号。开发商负有的办证职责首要分两部分：一是初始挂号时的处理职责;二是买受人申办产权时其所承当的协办、告诉职责。两边当事人在合同中没有约好违约金的，依照《解说》的规矩“能够依照已付购房款的总额，参照中国人民银行规矩的金融机构收逾期借款利息的规范核算”。
(四)关于双倍补偿的问题
对房地产开发公司严峻违反诚笃信用原则，危害买受人利益的歹意违约、诈骗等行为，《解说》中第8条、第9条、第14条别离规矩了6种状况下产品房生意合同胶葛可适用惩罚性补偿。但买受人要求惩罚性补偿胜诉的很少，原因许多，其一是当事人对所发作的胶葛是否与《解说》规矩的景象共同考虑不周，诉讼的期望值过高，遇胶葛就要求惩罚性双倍补偿，导致败诉;其二是开发商违规操作，边开发边处理相应的行政批阅手续，如出卖人交给了房子，但无法处理产权证，而在诉讼之前，出卖人又获得了相关手续，促进产品房生意合同的意图完成，因为出卖人不及时奉告买受人，引发买受人诉讼后，只得撤诉或败诉;其三是各底层法院对惩罚性补偿了解不共同，以为产品房生意与其他消费有别，不应在产品房生意中适用双倍补偿，因规范掌握禁绝，导致在适用惩罚性补偿时缩头缩脑，不敢斗胆适用。
《解说》并非是对消法49条的直接适用，消法的适用条件是诈骗，《解说》规矩的适用惩罚性补偿的5种景象，都是因为出卖方违反诚笃信用原则，诈骗顾客，致使标的物无法交给，或许标的物上具有某种瑕疵形成的。这也就是说，《解说》规矩的产品房生意中的惩罚性补偿适用原则是，卖方不恪守生意规矩的行为诈骗或许歹意违约，因行为诈骗或许歹意违约而导致合同无效或许被吊销后，所应承当的职责，而不是因为运营者在运营行为中因产品诈骗或服务诈骗而承当的双倍补偿职责，两者在适用条件上有距离。此外，消法的双倍补偿的成果和《解说》中的惩罚性补偿的成果也有不同。《解说》的适用成果是“不超越已付购房款一倍”，将惩罚性补偿的数额控制在“已付房款的一倍以下”，和消法的双倍补偿显着存在着不同。应严厉掌握适用《解说》规矩的规范，只要在由诈骗或许歹意违约等景象下导致产品房生意合同被承认无效或许被吊销、免除时，能够恳求惩罚性补偿，即买受人除能够恳求出卖人返还已付购房款及利息、补偿丢失外，还能够恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍以内的补偿职责。
(一)关于产品房出售广告和宣扬材料是否为要约的问题
《解说》第3条规矩“产品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就产品房开发规划范围内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细承认，并对产品房生意合同的缔结以及房子价格确实认有严峻影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入产品房生意合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承当违约职责”。因此，出卖人的出售广告和宣扬材料的内容契合以下三个条件时，就应确以为要约：1、出卖人就开发规划范围内的房子及相关设备作出阐明和许诺;2、该许诺和阐明详细承认;3、对产品房生意合同的缔结以及房子价格确实认有严峻影响。出卖人违反该内容的，应承当违约职责。
(二)关于认购协议与定金的问题
认购协议是广泛存在于产品房出售中的一种文书，与正式生意合同的联系是预定合同与本约合同的联系，约好的是当事人为将来缔结本约合同而应实行的职责，只需当事人为缔结本约进行了商量，就实行了预定的职责，而对于是否缔结了本约则在所不问。一般状况下，认购书中有定金条款，是为了确保买受人与出卖人之间缔结房子预售合同或生意合同而交给的定金，在性质上归于立约好金，立约好金所担保的是定约行为。两边当事人不能就本约条款洽谈共同的，并不能一概确以为当事人回绝缔结本约，而适用定金罚则。能够分为以下二种状况别离予以处理：1、假如两边争议的条款在认购协议中现已呈现，阐明两边从前为此达到共同意见，两边在签定正式合一起即应当承受，不然即归于回绝缔结本约，是对预定的违反，因此能够适用定金罚则;2、假如两边无法达到共同的条款在认购协议中未曾呈现，当事人洽谈不成时，不能就此确以为任何一方当事人违反预定的约好，因此不适用定金罚则，定金应交还买受人。
(三)关于处理房子权属证书的问题
现因办证发作的胶葛，往往是出卖人无法处理房子一切权证和国有土地使用证导致的买受人办证拖延。为处理购房人在入住后，长时间拿不到房子产权证书，购房人无法行使房子一切权，合法权益遭受危害的状况，《解说》第八条规矩“因为出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特别约好外，出卖人应当承当违约职责：(一)产品房生意合同约好的处理房子一切权挂号的期限;(二)产品房生意合同的标的物为没有建成房子的，自房子交给使用之日起90日;(三)产品房生意合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起90日。合同没有约好违约金或许丢失数额难以承认的，能够依照已付购房款总额，参照中国人民银行规矩的金融机构计收逾期借款利息的规范核算”;第十九条规矩“产品房生意合同约好或许《城市房地产开发运营管理条例》第三十三条规矩的处理房子一切权挂号的期限届满后超越一年，因为出卖人的原因，导致买受人无法处理房子一切权挂号，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。”此类案子中呈现的难点问题是在合同没有约好的状况下，怎么承认办证职责以及关于违约金的核算规范怎么承认的问题。权属挂号一般先由开发商完结初始挂号，之后才由各个买受人处理分户挂号。开发商负有的办证职责首要分两部分：一是初始挂号时的处理职责;二是买受人申办产权时其所承当的协办、告诉职责。两边当事人在合同中没有约好违约金的，依照《解说》的规矩“能够依照已付购房款的总额，参照中国人民银行规矩的金融机构收逾期借款利息的规范核算”。
(四)关于双倍补偿的问题
对房地产开发公司严峻违反诚笃信用原则，危害买受人利益的歹意违约、诈骗等行为，《解说》中第8条、第9条、第14条别离规矩了6种状况下产品房生意合同胶葛可适用惩罚性补偿。但买受人要求惩罚性补偿胜诉的很少，原因许多，其一是当事人对所发作的胶葛是否与《解说》规矩的景象共同考虑不周，诉讼的期望值过高，遇胶葛就要求惩罚性双倍补偿，导致败诉;其二是开发商违规操作，边开发边处理相应的行政批阅手续，如出卖人交给了房子，但无法处理产权证，而在诉讼之前，出卖人又获得了相关手续，促进产品房生意合同的意图完成，因为出卖人不及时奉告买受人，引发买受人诉讼后，只得撤诉或败诉;其三是各底层法院对惩罚性补偿了解不共同，以为产品房生意与其他消费有别，不应在产品房生意中适用双倍补偿，因规范掌握禁绝，导致在适用惩罚性补偿时缩头缩脑，不敢斗胆适用。
《解说》并非是对消法49条的直接适用，消法的适用条件是诈骗，《解说》规矩的适用惩罚性补偿的5种景象，都是因为出卖方违反诚笃信用原则，诈骗顾客，致使标的物无法交给，或许标的物上具有某种瑕疵形成的。这也就是说，《解说》规矩的产品房生意中的惩罚性补偿适用原则是，卖方不恪守生意规矩的行为诈骗或许歹意违约，因行为诈骗或许歹意违约而导致合同无效或许被吊销后，所应承当的职责，而不是因为运营者在运营行为中因产品诈骗或服务诈骗而承当的双倍补偿职责，两者在适用条件上有距离。此外，消法的双倍补偿的成果和《解说》中的惩罚性补偿的成果也有不同。《解说》的适用成果是“不超越已付购房款一倍”，将惩罚性补偿的数额控制在“已付房款的一倍以下”，和消法的双倍补偿显着存在着不同。应严厉掌握适用《解说》规矩的规范，只要在由诈骗或许歹意违约等景象下导致产品房生意合同被承认无效或许被吊销、免除时，能够恳求惩罚性补偿，即买受人除能够恳求出卖人返还已付购房款及利息、补偿丢失外，还能够恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍以内的补偿职责。