房地产企业对拆迁补偿款如何进行会计处理与税务处理
来源：听讼网整理 2018-10-15 23:12
一、管帐处理
当时管帐处理呈现对立的是房地产企业多以为获得土地使用权实践付出的土地价款应当作为土地的实践本钱，建议实践收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地本钱。而另一种观念以为这部分返还款归于政府补助的性质，应当依据《企业管帐准则第16号——政府补助(2006)》的规则来处理。企业依照“招拍挂”承认金额全额交纳的土地出让金现已获得了全额收据计入土地受让本钱，别的政府给予的返还从收据上来说并不是原收据的折让冲回，开具的多是其它名字的财务返还。所以房地产企业获得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地本钱处理。
依据《企业管帐准则第16号——政府补助(2006)》的规则，政府补助，是指企业从政府无偿获得钱银性财物或非钱银性财物，但不包含政府作为企业所有者投入的本钱。明显企业从政府获得的土地返还款契合这一性质，应当作为政府补助处理。政府补助分为与财物相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与财物相关的政府补助，是指企业获得的、用于购建或以其他方法构成长时间财物的政府补助。依据《企业管帐准则第16号——政府补助(2006)》第七条的规则，与财物相关的政府补助，应当确以为递延收益，并在相关财物使用寿命内平均分配，计入当期损益。可是，依照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，是指除与财物相关的政府补助之外的政府补助，依据《企业管帐准则第16号——政府补助(2006)》第八条的规则，与收益相关的政府补助，应当别离下列状况处理：
(一)用于补偿企业今后期间的相关费用或丢失的，确以为递延收益，并在承认相关费用的期间，计入当期损益。
(二)用于补偿企业已发作的相关费用或丢失的，直接计入当期损益。
房地产企业获得土地首要是用于开发，其土地本钱构成存货的一部分，获得的土地返还款归于现已发作的相关费用。所以管帐处理上直接计入当期损益比较稳当，并且与企业所得税处理能够保持一致。
依据《企业管帐准则使用攻略——管帐科目和首要账务处理》的规则：承认的政府补助利得，借记“银行存款”、“递延收益”等科目，贷记“经营外收入”。
因而，房地产企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予奖赏款，应视与财物仍是收益相关的政府补助，按上述规则核算，终究计入当期损益(经营外收入)，而不是冲减“开发本钱”。
二、税务处理
房地产企业收到政府给予的拆迁补偿款，首要触及企业所得税、土地增值税和经营税。依照税法规则，3个税种对该项补偿款的税收处理是不同的。
(一)企业所得税处理
依据《财务部 国家税务总局关于专项用处财务性资金有关企业所得税处理问题的告诉》(财税〔2009〕87号)的规则，企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财务部分及其他部分获得的应计入收入总额的财务性资金，凡一起契合以下条件的，能够作为不交税收入，在核算应交税所得额时从收入总额中减除：(一)企业能够供给资金拨付文件，且文件中规则该资金的专项用处;(二)财务部分或其他拨付资金的政府部分对该资金有专门的资金办理办法或详细办理要求;(三)企业对该资金以及以该资金发作的开销独自进行核算。上述不交税收入用于开销所构成的费用，不得在核算应交税所得额时扣除;用于开销所构成的财物，其核算的折旧、摊销不得在核算应交税所得额时扣除。文件一起规则，企业将契合规则条件的财务性资金作不交税收入处理后，在5年(60个月)内未发作开销且未缴回财务或其他拨付资金的政府部分的部分，应从头计入获得该资金第六年的收入总额;从头计入收入总额的财务性资金发作的开销，答应在核算应交税所得额时扣除。
依据以上政策规则?房地产企业从当地政府获得的拆迁补偿款在性质上归于财务性资金，应视为收入处理，税务上要判别该项政府补助是否归于不交税收入，如为不交税收入，收到当期不计入当期应交税所得额，但该项收入所构成的本钱费用开销也不能税前扣除。如不归于不交税收入，则应在收到当期计入当期应交税所得额交税，其开销构成的本钱费用也能够按税法规则税前扣除。可是，在实践傍边，政府给予房地产企业的拆迁补偿款往往没有文件规则，针对该拆迁补偿款专款专用的规则，因而，在实践傍边政府给予房地产企业的拆迁补偿款是要交纳企业所得税的。
例如，某房地产企业2011年9月份，除政府给予的拆迁补偿款200万元收入外，第三季度应交税所得额为1000万元。如200万元为不交税收入(该项收入当年用于办理部分的办理费用为100万元)，则2011年第三季度应交税所得额仍为1100万元(1000 100)。如100万元不归于不交税收入，则应将100万元归入第三季度应交税所得额，其费用开销100万元也答应税前扣除，则该房地产企业2011年第三季度应交税所得额为1200万元(1000 200)。
(二)土地增值税处理
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规则，在核算土地增值税增值额时，详细的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设备的本钱，是指交税人房地产开发项目实践发作的本钱，包含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、公共配套设备费、开发直接费用。其间土地征用及拆迁补偿费的项目规模详细为：包含土地征用费、犁地占用税、劳动力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净开销，安顿动迁用房开销等。这儿要特别注意的是作为开发本钱中的房地产企业拆迁补偿费用悉数开销是“净开销”，也便是悉数补偿开销减除拆迁过程中的各种收入后的实践净开销，因而，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实践发作的拆迁补偿开销中扣除，并且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税交税收入，可是要冲减开发本钱中的补偿开销，然后削减核算土地增值税时的扣除项目金额。
例如：某房地产企业开发某项目时，置办土地使用权后，实践发作的拆迁补偿开销2000万元，但收到政府拆迁补偿补助300万元，则在核算土地增值税时，构成开发本钱扣除项目的拆迁补偿净开销为1700万元，而不是2000万元。相同，300万元补助收入不作为核算土地增值税的项目收入。
(三)经营税处理
拆迁补偿收入是否交纳经营税，要视不同状况处理。假如房地产企业征地后自行担任拆迁，而不是受政府托付，其获得的政府补助收入，不归于经营税应税收入，不需要交纳经营税。假如企业是受政府或其相关部分托付进行拆迁，其获得的拆迁补偿收入，则归于经营税中的“服务业——署理业”收入，应就其署理差额收入交纳经营税。《国家税务总局关于政府回收土地使用权及交税人代垫拆迁补偿费有关经营税问题的告诉》(国税函〔2009〕520号)第二条规则，交税人受托进行建筑物撤除、平整土地并代托付方向原土地使用权人付出拆迁补偿费的过程中，其供给建筑物撤除、平整土地劳务获得的收入应依照“建筑业”税目交纳经营税;其代托付方向原土地使用权人付出拆迁补偿费的行为归于“服务业——署理业”行为，应以供给署理劳务获得的悉数收入减去其代托付方付出的拆迁补偿费后的余额为经营额核算交纳经营税。
当时管帐处理呈现对立的是房地产企业多以为获得土地使用权实践付出的土地价款应当作为土地的实践本钱，建议实践收到的土地出让金等土地返还款直接冲减土地本钱。而另一种观念以为这部分返还款归于政府补助的性质，应当依据《企业管帐准则第16号——政府补助(2006)》的规则来处理。企业依照“招拍挂”承认金额全额交纳的土地出让金现已获得了全额收据计入土地受让本钱，别的政府给予的返还从收据上来说并不是原收据的折让冲回，开具的多是其它名字的财务返还。所以房地产企业获得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地本钱处理。
依据《企业管帐准则第16号——政府补助(2006)》的规则，政府补助，是指企业从政府无偿获得钱银性财物或非钱银性财物，但不包含政府作为企业所有者投入的本钱。明显企业从政府获得的土地返还款契合这一性质，应当作为政府补助处理。政府补助分为与财物相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与财物相关的政府补助，是指企业获得的、用于购建或以其他方法构成长时间财物的政府补助。依据《企业管帐准则第16号——政府补助(2006)》第七条的规则，与财物相关的政府补助，应当确以为递延收益，并在相关财物使用寿命内平均分配，计入当期损益。可是，依照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，是指除与财物相关的政府补助之外的政府补助，依据《企业管帐准则第16号——政府补助(2006)》第八条的规则，与收益相关的政府补助，应当别离下列状况处理：
(一)用于补偿企业今后期间的相关费用或丢失的，确以为递延收益，并在承认相关费用的期间，计入当期损益。
(二)用于补偿企业已发作的相关费用或丢失的，直接计入当期损益。
房地产企业获得土地首要是用于开发，其土地本钱构成存货的一部分，获得的土地返还款归于现已发作的相关费用。所以管帐处理上直接计入当期损益比较稳当，并且与企业所得税处理能够保持一致。
依据《企业管帐准则使用攻略——管帐科目和首要账务处理》的规则：承认的政府补助利得，借记“银行存款”、“递延收益”等科目，贷记“经营外收入”。
因而，房地产企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予奖赏款，应视与财物仍是收益相关的政府补助，按上述规则核算，终究计入当期损益(经营外收入)，而不是冲减“开发本钱”。
二、税务处理
房地产企业收到政府给予的拆迁补偿款，首要触及企业所得税、土地增值税和经营税。依照税法规则，3个税种对该项补偿款的税收处理是不同的。
(一)企业所得税处理
依据《财务部 国家税务总局关于专项用处财务性资金有关企业所得税处理问题的告诉》(财税〔2009〕87号)的规则，企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财务部分及其他部分获得的应计入收入总额的财务性资金，凡一起契合以下条件的，能够作为不交税收入，在核算应交税所得额时从收入总额中减除：(一)企业能够供给资金拨付文件，且文件中规则该资金的专项用处;(二)财务部分或其他拨付资金的政府部分对该资金有专门的资金办理办法或详细办理要求;(三)企业对该资金以及以该资金发作的开销独自进行核算。上述不交税收入用于开销所构成的费用，不得在核算应交税所得额时扣除;用于开销所构成的财物，其核算的折旧、摊销不得在核算应交税所得额时扣除。文件一起规则，企业将契合规则条件的财务性资金作不交税收入处理后，在5年(60个月)内未发作开销且未缴回财务或其他拨付资金的政府部分的部分，应从头计入获得该资金第六年的收入总额;从头计入收入总额的财务性资金发作的开销，答应在核算应交税所得额时扣除。
依据以上政策规则?房地产企业从当地政府获得的拆迁补偿款在性质上归于财务性资金，应视为收入处理，税务上要判别该项政府补助是否归于不交税收入，如为不交税收入，收到当期不计入当期应交税所得额，但该项收入所构成的本钱费用开销也不能税前扣除。如不归于不交税收入，则应在收到当期计入当期应交税所得额交税，其开销构成的本钱费用也能够按税法规则税前扣除。可是，在实践傍边，政府给予房地产企业的拆迁补偿款往往没有文件规则，针对该拆迁补偿款专款专用的规则，因而，在实践傍边政府给予房地产企业的拆迁补偿款是要交纳企业所得税的。
例如，某房地产企业2011年9月份，除政府给予的拆迁补偿款200万元收入外，第三季度应交税所得额为1000万元。如200万元为不交税收入(该项收入当年用于办理部分的办理费用为100万元)，则2011年第三季度应交税所得额仍为1100万元(1000 100)。如100万元不归于不交税收入，则应将100万元归入第三季度应交税所得额，其费用开销100万元也答应税前扣除，则该房地产企业2011年第三季度应交税所得额为1200万元(1000 200)。
(二)土地增值税处理
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规则，在核算土地增值税增值额时，详细的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设备的本钱，是指交税人房地产开发项目实践发作的本钱，包含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、公共配套设备费、开发直接费用。其间土地征用及拆迁补偿费的项目规模详细为：包含土地征用费、犁地占用税、劳动力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净开销，安顿动迁用房开销等。这儿要特别注意的是作为开发本钱中的房地产企业拆迁补偿费用悉数开销是“净开销”，也便是悉数补偿开销减除拆迁过程中的各种收入后的实践净开销，因而，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实践发作的拆迁补偿开销中扣除，并且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税交税收入，可是要冲减开发本钱中的补偿开销，然后削减核算土地增值税时的扣除项目金额。
例如：某房地产企业开发某项目时，置办土地使用权后，实践发作的拆迁补偿开销2000万元，但收到政府拆迁补偿补助300万元，则在核算土地增值税时，构成开发本钱扣除项目的拆迁补偿净开销为1700万元，而不是2000万元。相同，300万元补助收入不作为核算土地增值税的项目收入。
(三)经营税处理
拆迁补偿收入是否交纳经营税，要视不同状况处理。假如房地产企业征地后自行担任拆迁，而不是受政府托付，其获得的政府补助收入，不归于经营税应税收入，不需要交纳经营税。假如企业是受政府或其相关部分托付进行拆迁，其获得的拆迁补偿收入，则归于经营税中的“服务业——署理业”收入，应就其署理差额收入交纳经营税。《国家税务总局关于政府回收土地使用权及交税人代垫拆迁补偿费有关经营税问题的告诉》(国税函〔2009〕520号)第二条规则，交税人受托进行建筑物撤除、平整土地并代托付方向原土地使用权人付出拆迁补偿费的过程中，其供给建筑物撤除、平整土地劳务获得的收入应依照“建筑业”税目交纳经营税;其代托付方向原土地使用权人付出拆迁补偿费的行为归于“服务业——署理业”行为，应以供给署理劳务获得的悉数收入减去其代托付方付出的拆迁补偿费后的余额为经营额核算交纳经营税。