小区配套设施的法律性质是怎样的
来源：听讼网整理 2019-01-27 17:00
现在，跟着人们对日子品质的要求日益进步，新建住所小区中的配套设备日益增多，从网球场、游泳池等运动设备，到棋牌室、会所等休闲、娱乐场所，以及停车场等设备一应俱全，满意了购房人享用高品质日子的要求。可是，因为法令的滞后性以及我国不动产品权方面的法令法规的不健全，关于这些新式的小区配套设备的一切权归属问题没有明晰的规则，因而在实践中造成了业主和开发商的许多胶葛。笔者以为，一切权的归属关于不动产的运用、收益和办理具有至关重要的效果，本文即经过对小区配套设备的法令性质的剖析、并参照现在有关这一问题的规范性文件的规则，评论小区配套设备的一切权归属问题，并就相关的准则规划提出一些主张。
一、小区配套设备的法令性质
一切权归属问题归于物权法的领域。跟着现代化城市的鼓起，为了以有限的土地包容很多的人口，住所从平地向高空开展，然后对传统的物权法理论提出了应战。为了回应这一应战，现代物权法创立了修建物区别一切权准则。所谓“修建物区别一切权”，是指不特定的多数人一起具有一栋修建物的不同部分时，各个一切对其在结构上和运用上具有独立性的修建物部分享有独立的一切权，对整体或部分一切人一起运用的修建物部分防震有共有权，而且依据对修建物整体的运用、办理和保护、补葺等一起业务而防震有的成员权。从这个宣言可以看出，修建物区别一切权是一项复合性的权力，它集独立的一切权、共有权和建立在财产权力基础上的成员权于一身，较好的处理了现代高层住所的住户对其住所的一切和运用的问题。可是，跟着城市化的开展，现代人的寓居区域现已从独自的一栋多层修建物扩展至由若干多层修建组成，并包含花园、绿洲、运动场，以及会所、购物中心等配套服务设备在内的住所小区。在这种情况下，严厉界说在一栋修建物规模内的修建物区别一切权准则就很维对小区配套设备的法令性质和权属做出明晰的界定。
修建物区别一切权准则中，作为专有权客体的专有部分是指“在结构和运用上可以独立、且可以独自作为一切权标的修建物部分”
1结构上的独立性一般 是指以固定的墙面隔成独立的空间、并有独立的收支门户;运用上的独立性是指有独立的用处、不需凭仗其它的修建物部分即可被运用。作为共有权客体的一起部分是指“除专有部分以外的其它部分以及不归于专有部分的附属物部分”，
2首要包含修建物的根本结构部分，如支柱、房顶、野外墙面、地基等;以及为完成对专有部分的运用所必需的部分，如公共门厅、走廊、楼梯等;还包含为完成专有部分的运用功用而装置的辅佐设备，如上下水管道、供电、暖气、煤气管线、水塔、变电室、消防设备等。各国立法和学理上对一起部分的界说多采纳扫除式办法，依此办法，一起部分的特征便是在结构的运用上都不具有独立性、也不能作为独立的一切权标的。这种对共用部分特征的描绘在一栋独自的修建物规模内或许是适宜的，但当人们的寓居区域扩展至整个住所小区规模的时分，便产生了难以处理的问题。住所小区内的许多配套设备如物业办理用房、车库或停车场、会所等都是在结构和运用上具有独立性的修建物或设备，这使得它们具有了专有部分的特征，但它们的缔造却是以为整个小区的业主供给服务为意图的，即便凭仗知识，也没有人会以为这些配套服务设备是专归于某个业主一切的。因而笔者以为，修建物区别一切权理论对共用部分的界定是存在缝隙的，共用部分的本质特征应当是“共用”、而非独立性的有无。也便是说，即便一个修建物或设备在结构和运用上都具有独立性，但只需它具有供整体业主一起运用的功用，它就应当归于共用部分而非专有部分。
在供认小区配套设备归于共用部分的基础上，咱们再来评论其一切权归属问题。依照传统的修建物区别一切权理论，修建物的共用部分是共有权的客体，其一切权当然归小区整体业主共有，但实际中这一问题却杂乱的多。修建物区别一切权理论设置共有权的原因是因为区别一切权人对其专有部分的运用有必要经过对共用部分的运用来完成，比方不进入公共门厅、不走过楼梯、走廊就无法进入自己的房间;不经过楼内装置的各种管线就无法为每套房子供给水、电、气等动力。小区配套设备尽管也具有公共服务的功用，却与前面比方中的共用部分不同，它们并不是完成对专有部分的运用所必需的。它们虽是为整体业主而设，但业主对它们的运用却是选择性的，比方对停车场的运用，有机动车辆的业主就会运用停车场，而没有机动车辆的业主就没有必要运用停车场;再比方会所，它与一般的商业服务场所无异，仅仅其服务目标一般以小区业主为限，而是否去会所进行消费则取决于业主的志愿。所以笔者以为，从修建物区别一切权理论设置共有权的初衷来看，小区配套设备并不必定是共有权的客体而为整体业主共有，也便是说，小区配套设备归于共用部分但并非共有部分。因而它的一切权归属问题并不是传统的修建物区别一切权理论所能处理的，还需要法令在充分考虑业主与开发商之间的利益平衡以及最大极限发挥物之功效的物权法精力的基础上做出规则。
二、我国现有的规范性文件对小区配套设备权属的规则
我国至今没有有一部体系完好的物权法，作为不动产品权中重要一部分的修建物区别一切权准则至今缺位，只要缔造部于2001年修订的《城市异产毗邻房子办理规则》是迄今为止我国有关修建物区别一切权的仅有规则。但它的规则过于简略、不足以处理实际中错综杂乱的问题;而且仅以一个部门规章来规制一项重要的不动产品权也显得过于单薄。在物权法面世之前，要处理小区配套设备的权属问题只要从现有的相关规范性文件中寻觅答案。但因为这些规范性文件并未对小区配套设备的权属做出直接规则，所以咱们还有必要先确认不动产一切权归属的准则,即一个权力主体契合什么规范才干获得一项不动产的一切权。对此首要构成了两种观念;一是“房随地走”的准则，二是“谁投资、谁一切”的准则。
(一)“房随地走”的准则
“房随地走、地随房走”是对现在我国房地产法采纳的房地产权合一的立法形式的一个形象归纳，其意义是，土地运用权3和房子一切权有必要由同一主体享有，详细的说，便是房子和其占用规模内的土地运用权有必要一起转让、租借和典当。依据这一准则，如果能确认小区土地运用权的归属，在其上缔造的配套设备的权属也就可以明晰了。现在开发商获得的土地运用权一般是以一个住所小区为单位的，在小区内缔造的修建物依其所占的容积率4获得相应的土地运用权比例，并依此进行房地产权的初始挂号，获得房地产权属证明。而不核算容积率的修建物和其它设备就不能获得相应的土地运用权比例，在现行体系下，不享有土地运用权就不能获得地上修建物的一切权。而许多小区配套设备都是不核算容积率的，这就构成了一个古怪的现象：一个现实上分明存在的修建物在法令上却是不存在的，它既不能获得产权证书，它的权属区分问题也就无从谈起。有的学者依据小区配套设备未获得土地运用权比例的现实，以为这些配套设备的房地产权力依附于那些核算容积率的修建物，并因而构成从物与主物的联系，然后其产权应当随主物的搬运而搬运。因为核算容积率的修建物首要是小区内的住所，所以配套设备的一切权应归小区业主一切。对此观念笔者并不附和。笔者以为小区配套设备因不核算容积率而不能获得土地运用权比例、从而不能获得产权证书的现象，应该说是法令准则规划上的一个缝隙。前面现已剖析过，这些配套设备在结构和运用上都具有独立性，可以成为独立的物权客体;而一个独立的物是不能再与其它独立的物构成从物与主物联系的，故不能依据“从物随主”的物权法原理得出配套设备归小区业主一切的定论。
一、小区配套设备的法令性质
一切权归属问题归于物权法的领域。跟着现代化城市的鼓起，为了以有限的土地包容很多的人口，住所从平地向高空开展，然后对传统的物权法理论提出了应战。为了回应这一应战，现代物权法创立了修建物区别一切权准则。所谓“修建物区别一切权”，是指不特定的多数人一起具有一栋修建物的不同部分时，各个一切对其在结构上和运用上具有独立性的修建物部分享有独立的一切权，对整体或部分一切人一起运用的修建物部分防震有共有权，而且依据对修建物整体的运用、办理和保护、补葺等一起业务而防震有的成员权。从这个宣言可以看出，修建物区别一切权是一项复合性的权力，它集独立的一切权、共有权和建立在财产权力基础上的成员权于一身，较好的处理了现代高层住所的住户对其住所的一切和运用的问题。可是，跟着城市化的开展，现代人的寓居区域现已从独自的一栋多层修建物扩展至由若干多层修建组成，并包含花园、绿洲、运动场，以及会所、购物中心等配套服务设备在内的住所小区。在这种情况下，严厉界说在一栋修建物规模内的修建物区别一切权准则就很维对小区配套设备的法令性质和权属做出明晰的界定。
修建物区别一切权准则中，作为专有权客体的专有部分是指“在结构和运用上可以独立、且可以独自作为一切权标的修建物部分”
1结构上的独立性一般 是指以固定的墙面隔成独立的空间、并有独立的收支门户;运用上的独立性是指有独立的用处、不需凭仗其它的修建物部分即可被运用。作为共有权客体的一起部分是指“除专有部分以外的其它部分以及不归于专有部分的附属物部分”，
2首要包含修建物的根本结构部分，如支柱、房顶、野外墙面、地基等;以及为完成对专有部分的运用所必需的部分，如公共门厅、走廊、楼梯等;还包含为完成专有部分的运用功用而装置的辅佐设备，如上下水管道、供电、暖气、煤气管线、水塔、变电室、消防设备等。各国立法和学理上对一起部分的界说多采纳扫除式办法，依此办法，一起部分的特征便是在结构的运用上都不具有独立性、也不能作为独立的一切权标的。这种对共用部分特征的描绘在一栋独自的修建物规模内或许是适宜的，但当人们的寓居区域扩展至整个住所小区规模的时分，便产生了难以处理的问题。住所小区内的许多配套设备如物业办理用房、车库或停车场、会所等都是在结构和运用上具有独立性的修建物或设备，这使得它们具有了专有部分的特征，但它们的缔造却是以为整个小区的业主供给服务为意图的，即便凭仗知识，也没有人会以为这些配套服务设备是专归于某个业主一切的。因而笔者以为，修建物区别一切权理论对共用部分的界定是存在缝隙的，共用部分的本质特征应当是“共用”、而非独立性的有无。也便是说，即便一个修建物或设备在结构和运用上都具有独立性，但只需它具有供整体业主一起运用的功用，它就应当归于共用部分而非专有部分。
在供认小区配套设备归于共用部分的基础上，咱们再来评论其一切权归属问题。依照传统的修建物区别一切权理论，修建物的共用部分是共有权的客体，其一切权当然归小区整体业主共有，但实际中这一问题却杂乱的多。修建物区别一切权理论设置共有权的原因是因为区别一切权人对其专有部分的运用有必要经过对共用部分的运用来完成，比方不进入公共门厅、不走过楼梯、走廊就无法进入自己的房间;不经过楼内装置的各种管线就无法为每套房子供给水、电、气等动力。小区配套设备尽管也具有公共服务的功用，却与前面比方中的共用部分不同，它们并不是完成对专有部分的运用所必需的。它们虽是为整体业主而设，但业主对它们的运用却是选择性的，比方对停车场的运用，有机动车辆的业主就会运用停车场，而没有机动车辆的业主就没有必要运用停车场;再比方会所，它与一般的商业服务场所无异，仅仅其服务目标一般以小区业主为限，而是否去会所进行消费则取决于业主的志愿。所以笔者以为，从修建物区别一切权理论设置共有权的初衷来看，小区配套设备并不必定是共有权的客体而为整体业主共有，也便是说，小区配套设备归于共用部分但并非共有部分。因而它的一切权归属问题并不是传统的修建物区别一切权理论所能处理的，还需要法令在充分考虑业主与开发商之间的利益平衡以及最大极限发挥物之功效的物权法精力的基础上做出规则。
二、我国现有的规范性文件对小区配套设备权属的规则
我国至今没有有一部体系完好的物权法，作为不动产品权中重要一部分的修建物区别一切权准则至今缺位，只要缔造部于2001年修订的《城市异产毗邻房子办理规则》是迄今为止我国有关修建物区别一切权的仅有规则。但它的规则过于简略、不足以处理实际中错综杂乱的问题;而且仅以一个部门规章来规制一项重要的不动产品权也显得过于单薄。在物权法面世之前，要处理小区配套设备的权属问题只要从现有的相关规范性文件中寻觅答案。但因为这些规范性文件并未对小区配套设备的权属做出直接规则，所以咱们还有必要先确认不动产一切权归属的准则,即一个权力主体契合什么规范才干获得一项不动产的一切权。对此首要构成了两种观念;一是“房随地走”的准则，二是“谁投资、谁一切”的准则。
(一)“房随地走”的准则
“房随地走、地随房走”是对现在我国房地产法采纳的房地产权合一的立法形式的一个形象归纳，其意义是，土地运用权3和房子一切权有必要由同一主体享有，详细的说，便是房子和其占用规模内的土地运用权有必要一起转让、租借和典当。依据这一准则，如果能确认小区土地运用权的归属，在其上缔造的配套设备的权属也就可以明晰了。现在开发商获得的土地运用权一般是以一个住所小区为单位的，在小区内缔造的修建物依其所占的容积率4获得相应的土地运用权比例，并依此进行房地产权的初始挂号，获得房地产权属证明。而不核算容积率的修建物和其它设备就不能获得相应的土地运用权比例，在现行体系下，不享有土地运用权就不能获得地上修建物的一切权。而许多小区配套设备都是不核算容积率的，这就构成了一个古怪的现象：一个现实上分明存在的修建物在法令上却是不存在的，它既不能获得产权证书，它的权属区分问题也就无从谈起。有的学者依据小区配套设备未获得土地运用权比例的现实，以为这些配套设备的房地产权力依附于那些核算容积率的修建物，并因而构成从物与主物的联系，然后其产权应当随主物的搬运而搬运。因为核算容积率的修建物首要是小区内的住所，所以配套设备的一切权应归小区业主一切。对此观念笔者并不附和。笔者以为小区配套设备因不核算容积率而不能获得土地运用权比例、从而不能获得产权证书的现象，应该说是法令准则规划上的一个缝隙。前面现已剖析过，这些配套设备在结构和运用上都具有独立性，可以成为独立的物权客体;而一个独立的物是不能再与其它独立的物构成从物与主物联系的，故不能依据“从物随主”的物权法原理得出配套设备归小区业主一切的定论。