在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权

依照缔造部公布的《城市房地产典当管理方法》对在建工程典当的界说是：典当人为获得在建工程持续缔造资金的借款，以其合法方法获得的土地运用权连同在建工程的投入财物，以不搬运占有的方法典当给借款银行作为归还借款实行担保的行为。此类典当也须实行典当挂号手续，该典当还需实行相应的赞同手续(如国有财物应有国有财物管理部门赞同，有限公司应经过股东大会赞同);所谓缔造工程价款优先受偿权是《合同法》第 286条规则的，是指发包人有承受竣工工程并付出价款的责任，发包人未依照约好的时刻和数额付出价款的，承揽人能够催告发包人在合理的期限内付出价款，发包人逾期不付出的，承揽人能够与发包人协议将该工程折价，也能够经过诉讼请求人民法院将该工程依法拍卖。缔造工程的价款就该工程折价或许拍卖的价款优先受偿。当然缔造工程的性质不宜折价、拍卖的在外。这种方法实际上是对规则了承揽方对缔造工程有留置权，留置权和典当权相同是合同担保的一种方法，它是债款人占有债款的财物，当债款人超越约好期限而不实行债款时，债款人有权拘留这项财政，经过必定的盘期限仍不实行债款的，债款人有权将它折价受偿或其拍卖(变卖)就卖得的价款优先受偿。
该两个概念的最大的差异在于“在建工程典当权”(以下称典当权)是两边当事人自行约好并有必要经挂号才有敌对第三人的优先权，而“工程价款优先受偿权”(以下称优先受偿权)是法定的无须实行任何手续的;典当权是在施工过程中随时能够发作的，但一旦设定后即不论设定之后新添加的出资部分，优先受偿权则是有必要是发作在发包人不能准时付出工程款经承揽人催告而发包人仍然未付出的情况下才发作的，且优先受偿权能够扫除典当权的优先受偿。因而，典当权在此处于弱势。其实，作为典当权人的债款银行和作为承揽方的施工企业在必定环境下都处于弱势。
债款银即将借款放给发包方后，无力也不行能去监控发包方的资金运用，且现在发包方往往多头开户，融资途径多多，自身就难以知道其前期完结的出资是否确系其自有资金完结，所以有用方法便是设置典当权—不管你从前有多少债款，横竖我有典当权就不怕，可是借款放下去，若金钱没有或很少流到在建工程上去，而是由承揽方带着资金来完结的(当然带资是应发包方的要求)，而发包方拿着钱去圈更多的地或出资其他职业，那么这个典当权就形同虚设，由于到时项目的资金链断裂后，典当权让坐落优先受偿权;相同，作为承揽方的施工企业若仗着优先受偿权的尚方宝剑，斗胆的垫资，或不及时建议权力 ，那么比及发包方将开发的物业经过预售等方法出售给了他人，而发包方的回笼资金又搬运到其他地方，优先受偿也成了一句废话。因而，典当权银行和承揽方在大部分时刻是敌对的，一同他的危险操控并非满有把握。
为最大极限的下降危险，他们需求敌对下的一起，仅有方法便是处理信息不对称问题。自己从前为一件非讼法律事务所供给这样一个规划，浙江某地有个旅游胜地项目主在此缔造一座三星级的宾馆，因资金较少，进展款拖欠严峻，承揽方扔下个“半拉子”工程走了，但承揽方已向法院提起诉讼并查封该项目，银行也由于已放了些借款而被套，若拍卖则又怕成交价上不去或乃至没人接盘，为盘活财物项目主与自己的参谋单位—一家修建承揽商，洽谈要求承揽商带资将该工程施工结束。我得知此过后，与承揽商、银行一同调查了项目，一起认为值得扶持，但资金有必要关闭运作。所以银行、发包方、承揽方签定一份三方协议，约好承揽方先垫一部分资金，将发包方本来的债款先还部分，原施工单位考虑到利益受损不大赞同发包方将银行处理在建工程典当，一同银行在最高额度授信内借款约发包方，但发包方书面指示银即将借款直接划给承揽方，划款的时刻与发包方和承揽方签定的施工合同所订的进展款付出时刻相同，现在项目已建成，三方均感觉满足。由此可见，典当权银行与承揽方的信息同享，彼此帮忙是保证资金安全的最好方法。
久远来讲，要底子处理典当权与优先受偿权既敌对又一起的对立的联合点在于独立的、自律的工程丈量师阶级的呈现，由发包方和承揽方一起延聘工程丈量师对工程的进展进行客观、公平的丈量，丈量信息能够为典当权设置供给牢靠的根据和权限界定，也能够使发包方未按约好进展付款，承揽方未按合同约好进展施工，有了清晰的依据，发包方能够此依据追查承揽方的工期违约责任，承揽方能够此依据追查发包方的窝工丢失，如此，则修建商场必定大治，咱们一起期待着这一天的到来。