律师支招 ---购房过程中如何签订订房协议
来源：听讼网整理 2018-07-11 08:14
房子关于大多数中国人来说具有特别的意义，它既是安居乐业之所又是成婚生子之地，其社会特点远远大于天然特点；在现代社会一套商品房的价值动辄几十万乃至上百万，凝聚了一个家庭几代人的血汗，所以购买到一套左右逢源的商品房是一切购房者的希望。但由于我国房地产商场的不成熟，购房者在面临种种合同圈套、霸王条款往往无计可施处于弱势方位，特别是在需求先签定商品房认购协议书的情况下，购房者往往连房子都没看清就稀里糊涂的签了协议交了定金，当在签正式合一起才发现房子与幻想中相去甚远后悔不已，成果要么忍辱负重签定合同要么咬紧牙关失定金。本文即以怎么签定《商品房认购协议书》为内容谈谈在这个过程中怎样削减胶葛、避免危险。
《商品房认购协议书》是指商品房生意两边在签定商品房预售或出售合同前所签定的拟购买商品房或拟签定商品房生意合同的文书。该认购合同签定后，认购人会交给必定的定金，约好在必定期限内与开发商签定购房合同，开发商在约好期限内为认购人保存指定的房子，不得预订、预售或出售给别人。
一般来说《商品房认购协议书》会包含以下内容：房子的方位、楼层、房号、面积、价格、付款方法、签定正式购房合同的时刻、定金的付出规范、违约责任的承当等内容。但在实践中商品房认购书一般由开发商自行拟定，内容详略程度差异较大极易发作胶葛。由于在认购阶段，尽管购房者仅对房子的大致情况有所了解，但生意两边并未就合同条款进行任何实质性商量。而一旦进入正式合同的商洽阶段，购房者有或许会发现合同条款的内容与自己开始的想象相差甚远。在这种情况下要求购房者必定要依照商品房认购协议书上的许诺与开发商签署生意合同，显然是不公平的。假如购房者坚持要依照自己的志愿修正合同条款，在开发商无法承受的情况下，极有或许会使合同无法签署。这样开发商就能够征引商品房认购书中的定金条款，以为是由于购房者的原因此未能在约好的时刻内签定商品房生意合同，然后扣除购房者定金。
解决方案：
1、房子实地要查询。购房者在签定商品房认购协议书前必定要对楼盘的实践情况进行踩盘，到预购楼盘现场多走走看看，不要轻信出售人员的口头介绍和许诺。假如所购房子是现房，那么需求详细调查房子的布局、方位、朝向，对小区环境、配套设备有一个直观的形象；假如所购房子是期房则必定要凭借现场沙盘、模型、公示的房源信息表来核对认购书上签定的房号是否是自己挑选的物业，可要求开发商附上图纸。有条件的能够到已建成的同期房子或工地上检查详细物业情况做到心中有数。
2、购房合同要看清。大多数开发商供给的商品房认购协议书都会有如下条款：“两边在签定本认购协议书之前，甲方已向乙方出示了商品房生意主合同和附件并就主合同和附件的各项条款达到一致意见，已为将来签定主合同和附件做好了各项预备。”购房者可别小看这句约好，它意味着你在还没看到合同前就现已许诺会购买房子，否则将承当违约责任损失掉交纳的定金。那么购房者怎么躲避这一危险呢？其实很简单，依据职业规则，开发商在售房时必须将商品房生意合同和附件在售楼部显眼方位进行公示，购房者只需在签定认购协议前仔细阅读上述文件，特别要留意一是附件中的房子平面图及其方位示意图的标示，二是房子的详细信息包含性质、建筑面积、公摊面积、价格。三是交房时刻（避免出售人员说辞跟实践不一致的情况），四是交房规范（特别是开发商宣扬的卖点和对购房者有许诺的当地）和两边违约责任。及时地与开发商对合同中的重要条款进行交流，清晰其意义和即将导致的结果，做到不解决问题前绝不在认购协议书上签字，建立一种“此处不留爷自有留爷处”的购买心态。
3、优惠钓饵要慎重。许多开发商为了使购房者能敏捷的签定认购书往往抛出提早预订后可享受“xx个点子”优惠或者是赠送“xx面积”的促销办法，故为了避免口说无凭，购房者应要求将这些内容清晰写入认购书，并约好一旦这些优惠条件不能实现的结果。
4、 按揭借款要确认。关于大多数工薪阶层的购房者来说按揭借款是一种比较实践的购房方法，但由于现阶段国家正在对房地产商场进行调控，出台了许多限购办法，一起每个购房者的个人信用情况也是千差万别，方针变化和个人原因都会导致银行无法正常放贷；假如呈现这样的情况购房合同就不能建立，购房者已交的定金又面临着开发商不予交还的危险，所以在签定认购协议前按揭买房的购房者若对自己的征信情况不清晰应该要求开发商合作组织先到银行确认自己的借款资历，确认首付成数、借款利率在得到银行确认的答复下再签定认购协议。若银行查询需求必定周期购房者和开发商又迫切希望当场达到协议，则可跟开发商约好假如过后银行回复购房者不满足按揭条件则交还定金。
以上谈到的内容仅仅购房过程中的一些基本原则，购房者应依据本身的详细情况灵活运用，遇到胶葛时留意保护好相关证据以保护自己的合法权益。
四川君合律师事务所 祝飞律师
（转载请注明作者）
《商品房认购协议书》是指商品房生意两边在签定商品房预售或出售合同前所签定的拟购买商品房或拟签定商品房生意合同的文书。该认购合同签定后，认购人会交给必定的定金，约好在必定期限内与开发商签定购房合同，开发商在约好期限内为认购人保存指定的房子，不得预订、预售或出售给别人。
一般来说《商品房认购协议书》会包含以下内容：房子的方位、楼层、房号、面积、价格、付款方法、签定正式购房合同的时刻、定金的付出规范、违约责任的承当等内容。但在实践中商品房认购书一般由开发商自行拟定，内容详略程度差异较大极易发作胶葛。由于在认购阶段，尽管购房者仅对房子的大致情况有所了解，但生意两边并未就合同条款进行任何实质性商量。而一旦进入正式合同的商洽阶段，购房者有或许会发现合同条款的内容与自己开始的想象相差甚远。在这种情况下要求购房者必定要依照商品房认购协议书上的许诺与开发商签署生意合同，显然是不公平的。假如购房者坚持要依照自己的志愿修正合同条款，在开发商无法承受的情况下，极有或许会使合同无法签署。这样开发商就能够征引商品房认购书中的定金条款，以为是由于购房者的原因此未能在约好的时刻内签定商品房生意合同，然后扣除购房者定金。
解决方案：
1、房子实地要查询。购房者在签定商品房认购协议书前必定要对楼盘的实践情况进行踩盘，到预购楼盘现场多走走看看，不要轻信出售人员的口头介绍和许诺。假如所购房子是现房，那么需求详细调查房子的布局、方位、朝向，对小区环境、配套设备有一个直观的形象；假如所购房子是期房则必定要凭借现场沙盘、模型、公示的房源信息表来核对认购书上签定的房号是否是自己挑选的物业，可要求开发商附上图纸。有条件的能够到已建成的同期房子或工地上检查详细物业情况做到心中有数。
2、购房合同要看清。大多数开发商供给的商品房认购协议书都会有如下条款：“两边在签定本认购协议书之前，甲方已向乙方出示了商品房生意主合同和附件并就主合同和附件的各项条款达到一致意见，已为将来签定主合同和附件做好了各项预备。”购房者可别小看这句约好，它意味着你在还没看到合同前就现已许诺会购买房子，否则将承当违约责任损失掉交纳的定金。那么购房者怎么躲避这一危险呢？其实很简单，依据职业规则，开发商在售房时必须将商品房生意合同和附件在售楼部显眼方位进行公示，购房者只需在签定认购协议前仔细阅读上述文件，特别要留意一是附件中的房子平面图及其方位示意图的标示，二是房子的详细信息包含性质、建筑面积、公摊面积、价格。三是交房时刻（避免出售人员说辞跟实践不一致的情况），四是交房规范（特别是开发商宣扬的卖点和对购房者有许诺的当地）和两边违约责任。及时地与开发商对合同中的重要条款进行交流，清晰其意义和即将导致的结果，做到不解决问题前绝不在认购协议书上签字，建立一种“此处不留爷自有留爷处”的购买心态。
3、优惠钓饵要慎重。许多开发商为了使购房者能敏捷的签定认购书往往抛出提早预订后可享受“xx个点子”优惠或者是赠送“xx面积”的促销办法，故为了避免口说无凭，购房者应要求将这些内容清晰写入认购书，并约好一旦这些优惠条件不能实现的结果。
4、 按揭借款要确认。关于大多数工薪阶层的购房者来说按揭借款是一种比较实践的购房方法，但由于现阶段国家正在对房地产商场进行调控，出台了许多限购办法，一起每个购房者的个人信用情况也是千差万别，方针变化和个人原因都会导致银行无法正常放贷；假如呈现这样的情况购房合同就不能建立，购房者已交的定金又面临着开发商不予交还的危险，所以在签定认购协议前按揭买房的购房者若对自己的征信情况不清晰应该要求开发商合作组织先到银行确认自己的借款资历，确认首付成数、借款利率在得到银行确认的答复下再签定认购协议。若银行查询需求必定周期购房者和开发商又迫切希望当场达到协议，则可跟开发商约好假如过后银行回复购房者不满足按揭条件则交还定金。
以上谈到的内容仅仅购房过程中的一些基本原则，购房者应依据本身的详细情况灵活运用，遇到胶葛时留意保护好相关证据以保护自己的合法权益。
四川君合律师事务所 祝飞律师
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