国有土地使用权出让应遵循哪些流程

国有土地运用权出让是指土地运用者向国家交给土地运用权出让费用，国家将土地运用权在必定的年限内让予以土地运用者的行为。国有土地运用权出让能够采纳下列办法：协议、投标、挂牌、拍卖。
一、投标出让土地程序
1、土地买卖的投标可选用揭露投标或约请投标。
揭露投标是指投标人经过土地商场载体、媒体等办法发布投标布告而进行的投标。
约请投标是指投标人向契合条件的单位和个人宣告投标书面约请进行的投标
投标人应是国土资源行政主管部分，土地买卖安排。
(1)具有特定的社会、公益建造条件或其他归纳方针的;
(2)土地用处有严厉约束，或许仅少量单位或个人有受让意向的。
对土地运用者有资历约束或特别要求的，经市县人民政府赞同，可对契合条件的用地请求者进行约请投标。
3、选用投标办法进行土地买卖的，投标人少于三人的，投标成果无效，投标人能够重新安排投标或转换为拍卖、挂牌出让办法。
4、投标人应当至少在投标截止日前20日发布投标布告或约请投标书。
因特别状况需求更改、弥补或撤回布告的，并在开标日不少于3日前奉告当事人。
5、投标人应当依照投标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字加盖公章;投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日 前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地商场价5%收取。
投标布告中奉告答应邮递标书的，投标人应当挂号邮递，并以投标截止日前投标人收到标书方为有用。
6、投标人向投标人递送的投标文件应包含以下内容;
(1)填写好的国有土地运用权投标书;
(2)投标人有用的营业执照副本;
(3)企业法定代表人证明书;
(4)法人代表身份证明书;
(5)以个人身份投标的，须提交身份证影印件;
(6)履约保证金抵达投标人指定帐户的证明材料;
(7)投标人以为应当提交的其他证明文件。
7、宣告投标文件后，投标人不得随意更改其内容，并应当对要约内容承当职责。投标人将标书投入标箱后不得撤回，并对标书和有关书面许诺承当法令职责。
8、投标人应当依照投标文件规矩的时刻、地址举办开标会议，召集整体投标人参与，并发布评标、定标的准则的办法以及标底。土地买卖安排指使人员，担任开标会秘书工作。
9、评标、定标由投标人依法安排的评标组担任。评标组成员由五人以上奇数组成，并推选一名评标组组长。评标组一般在开标前24小时内组成，其成员由督查机关派驻国土资源部分督查人员从专家库人员中随机抽取办法承认，并在开标人承认前保密。
10、专家库人员应依据拟评标项目状况自动提出逃避请求。对投标人提出要求需求评标组成员逃避的，由督查机关派驻国土资源部分督查人员进行检查，并报国土资源局领导承认。评标组成员一经承认，有必要参与开标和评标。
11、土地买卖的投标开标、评标按下列程序进行：
(1)点算标书;
(2)敞开标书;
(3)对标书和标书附件进行检查，对不契合规矩的标书宣告为无效标书;
(4)评标和定标，承认中标人;
(5)对中标人宣告《中标通知书》;
(6)与中标人签定《国有土地运用权出让合同》。
12、有下列景象之一者为无效标书;
(1)投标文件未密封的;
(2)投标文件无投标人及其法定代表人或许授权托付人印鉴的;
(3)应当供给投标保证金而未供给的;
(4)契合投标文件规矩的其他无标标书条件的。
无标标书应当在开标是由投标人依法当众承认并宣告。
13、开标会后，投标人应当于10日内承认中标人，并向中标人宣告《中标通知书》，一起奉告未中标人。
中标人应当依照《中标通知书》约好的时刻、地址与投标人签定《国有土地土地权权出让合同》;因特别原因不能依约好时刻签定的，经投标人赞同能够另行约好签定时刻，但最长不得超越15日。
14、《中标通知书》宣告后，中标人因撤消营业执照、撤销资历等原因失掉履约才能和条件的，投标人能够撤销中标人的中标资历，《中标通知书》无效。投标能够承认排名第二的中标候选人为中标人。
15、投标人未中标或在开标会前声明抛弃投标的，投标人应当于定标后5日内交还投标人预交的保证金(不计利息)。投标人中标的，其交纳的保证金能够充抵土地运用权出让金。投标人在开标后撤标的，或中标后回绝签定合同的，或失掉履约才能与条件的，所交保证金不予交还。投标人回绝签定合同的，应向中标人双倍返还其保证金。
16、标底被走漏的，投标人有权停止投标活动，并奉告投标人。
二、拍卖出让土地程序
1、拍卖土地运用权，应发布拍卖布告，拍卖布告应在拍卖开端前20日发布。
因特别状况需求更改、弥补或撤回布告的，按本规矩第 条规矩处理，并在拍卖日不少于3日前奉告当事人。
2、拍卖布告宣告后，竞买人应在规矩的时刻内向拍卖人提出书面竞买请求，交纳竞买保证金，并提交下列材料：
(1)营业执照副本;
(2)法定代表人证明;
(3)法定代表人的身份证影印件;
(4)资信证明;
(5)托付竞买，应当供给法人授权托付书;
(6)拍卖人以为应当提交的其他证明文件。
按布告奉告能够邮递竞买请求文件的，竞买人应当挂号邮递，而且以竞买请求截止日前拍卖人收到为有用。
3、拍卖人收到竞买请求书后3日内向合格者宣告通知书和拍卖文件及有关材料，对不契合竞买资历的，拍卖人应当将请求材料退回竞买意向人。
4、宣告拍卖文件后，拍卖人不得随意改变其内容，并对要约内容承当职责。竞买人应当对竞买请求书的许诺承当职责。
5、有下列景象之一的为无效请求;
(1)请求文件在竞买请求截止日后收到的;
(2)请求文件不齐合或不契合规矩的;
(3)请求文件笔迹不清，无法辨认的;
(4)保证金没有抵达拍卖人指定帐户的。
6、拍卖人对契合资历的竞买人发给编号的竞买标志牌。竞买标志牌代表竞买人的资历。
竞买人一经举牌应价即发生法令效能，不得撤回;其他购买人有更高应价的，原应价即失掉效能。
竞买人现场口头提出加大加价起伏，契合竞价准则的，能够接收其报价。
7、拍卖人应当在拍卖文件规矩的时刻、地址召集竞买人举办拍卖会，发布拍卖规矩、程序和办法。
8、拍卖会按下列程序进行：
(1)竞买人出示标志牌，主持人点算竞买人;
(2)主持人简介土地的方位、面积、用处、运用年限、规划条件等事项;
(3)主持人宣告起价价位、应价递加的起伏和拍卖规矩等事项;
(4)主持人宣告竞买开端;
(5)竞买人应价;
(6)主持人接连三次宣告最终应价而没有再应价的，主持人落槌;
(7)主持人宣告最终应价者为竞得人;
(8)拍卖人与竞得签署《拍卖成交承认书》。
9、《拍卖成交承认书》应当包含下列内容：
(1)拍卖人、竞得人的称号(名字)、地址;
(2)拍卖标的;
(3)拍卖在效时刻、地址及价款;
(4)签定《国有土地运用权出让合同》的时刻、地址;
(5)违约职责及争议处理办法;
(6)其他需求约主的事项
10、拍卖人能够对拍卖的地块设定底价，设定底价的，主持人应当在拍卖前予以阐明。竞买人的最高应价未到底价的，该应价无效，主持人应当停止拍卖。
三、挂牌出让土地程序
1、挂牌土地运用权，应当发布挂牌布告。挂牌布告应在挂牌开始日前20日发布。
因特别状况需求更改、弥补或撤回布告的，并在挂牌开始日不少于3日前奉告当事人。
2、挂牌买卖时刻不得少于10个工作日。至挂牌买卖截止日前，竞买人向挂牌人提出书面报价竞价请求，交纳竞买保证金，并提交下列材料：
(1)营业执照副本;
(2)法定代表人证明
(3)法定代表人的身份影印件;
(4)资信证明;
(5)托付竞买，应当供给法人授权托付书;
(6)挂牌人以为应当提交的其他证明文件。
按布告奉告能够邮递报价竞价请求文件的，竞买人应当挂号邮递，而且以挂牌买卖截止日前挂牌人收到为有用。
3、挂牌人收到竞买请求书后3日内向合格者宣告通知书和挂牌文件及有关材料。对不契合竞买资历的，挂牌人应当将请求材料退回报价竞价意向人。
4、宣告挂牌文件后，挂牌人不得随意改变其内容，并对要约内容承当职责。报价竞价人应当对报价竞价请求书的许诺承当职责。
5、有下列景象之一的为无效请求：
(1)请求文件在竞买请求截止日后收到的;
(2)请求文件不齐合或不契合规矩的;
(3)请求文件笔迹不清，无法辩认的;
(4)保证金没有抵达挂牌人指定帐户的。
6、挂牌依照以下程序进行：
(1)在挂牌布告承认的挂牌开始日，挂牌人将挂牌宗地的方位、面积、用处、运用年限、规划关键、开始价、增价规矩及增价起伏等，在土地有形商场挂牌发布;
(2)契合条件的竞买人填定报价单报价;
(3)挂牌人承认该报价后，更新显现挂牌价格;
(4)挂牌人持续承受新的报价;
(5)挂牌期限届满，依照下列规矩承认是否成交：
a、在挂牌期限内只要一个竞买人报价，且报价高于底价，并契合其他条件的，挂牌成效;
b在挂牌期限内有两个或许两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者在外;
c、在挂牌期限内无应价者，竞买人的报价均低于底价、均不契合其他条件的，挂牌不成交。
(6)在挂牌期限截止时仍有两个或许两个以上竞买人要求报价的，在土地有形商场举办挂牌宗地的现场竞价，出价最高者为竞得人。
(7)挂牌期限截止时，向挂牌人请求领取了一致制造的竞价标志牌，即承认具有持续报价资历。
(8)挂牌现场竞价按下列程序进行：
a、竞价主持人、记录员就位;
b、主持人简介地块挂牌买卖期内挂牌价格的更新状况，宣告挂牌截止时的报价为起叫价及每一次应价递加的数额。在竞价过程中，主持人有权依据竞价应价状况调整每一次应价数额。
C、竞价标志牌代表竞买人的资历。竞买人以举牌办法应价。竞买人应价时，手举的竞价标志牌应高出头部。在新开价之前，竞买人不得撤回已竞价的应价。
d、起叫价不等于该幅土地运用权出让的底价，竞价者最终应价低于底价时，主持人有权停止竞价，回收该幅土地运用权。
e、竞买人最终一次举牌应价时，经主持人宣告最终应价数目“第一次”、“第2次”而没有人再举牌应价，主持人一槌敲下，该幅土地运用权由最终应价者获得。
f、挂牌人与竞得人签署《挂牌成交承认书》。
7、《挂牌成效承认书》应当包含下列内容：
(1)挂牌人、竞得人的称号(名字)、地址;
(2)挂牌标的;
(3)挂牌成效时刻、地址及价款;
(4)签定《国有土地运用权出让合同》的时刻、地址;
(5)违约职责及争议处理办法;
(6)其他需求约好的事项。
四、协议出让土地程序
1、协议出让国有土地运用权，是指国家以协议办法将国有土地运用权在必定年限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家付出土地运用权出让金的行为。
出让国有土地运用权，除依照法令、法规和规章的规矩应当选用投标、拍卖或许挂牌办法外，方可采纳协议出让。
2、协议出让国有土地运用权，应当遵从揭露、公天、公正和诚笃依用的准则。
以协议办法出让国有土地运用权的出让金不得低于按国家规矩所承认的最低价。
3、协议出让最低价不得低于新增建造用地的土地有偿运用费、征地(拆迁)补偿费用以及依照国家规矩应当交纳的有关税费之和;有基准地价的区域，协议出让最低价不得低于出让地块地点等级基准地价的70%。
低于最低价时国有土地运用权不得出让。
4、国有土地运用权出让方案经赞同后，市、县人民政府国土资源行政主管部分应当在土地有形商场等指定场所，或许经过报纸、互联网等前言向社会发布。