房地产企业代收费用的税务处理是如何规定的

许多房地产开发企业在出售开发产品时，会替代相关单位或部分收取一些价外费用，如水、电、气的初装费和各项基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规则转交给托付单位，有的房地产企业还会因而而有结余。对这些价外费用是否交税，以及怎么交税，各税种的规则有所不同。
需求交纳营业税
依照营业税相关法规规则，房地产开发企业代收的价外费用需求交税。《营业税暂行法令》(国务院令第540号)第五条规则，交税人的营业额为交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产收取的悉数价款和价外费用。《营业税暂行法令实施细则》(财务部、国家税务总局第52号令)第十三条规则，法令第五条所称价外费用，包含收取的手续费、补助、基金、集资费、返还赢利、奖赏费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收金钱、代垫金钱、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包含一起契合以下条件代为收取的政府性基金或许行政事业性收费：
1、由国务院或许财务部同意建立的政府性基金，由国务院或许省级人民政府及其财务、价格主管部分同意建立的行政事业性收费;
2、收取时开具省级以上财务部分印制的财务收据;
3、所收金钱全额上缴财务。
依照政策规则，即便房地产开发企业代收的费用没有利差，也要交纳营业税。为了防止全额交税，开发企业能够建立或托付署理组织收取代收费用，其营业税的计税根据依照实践收取的酬劳额交税。国家税务总局《关于营业税若干问题的告诉》(国税发[1995]076号)第四条关于署理业营业额规则，署理业的营业额为交税人从事署理事务向托付方实践收取的酬劳。
需求交纳企业所得税
价外费用是否需求交纳企业所得税，首要取决于代收费用是以谁的名义收取。假设不是由房地产开发企业开票收取的，则不交税。国家税务总局《关于印发〈房地产开发运营事务企业所得税处理方法〉的告诉》(国税发[2009]31号)第五条规则，开发产品出售收入的规模为出售开发产品过程中获得的悉数价款，包含现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部分和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡归入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规则悉数确以为出售收入。未归入开发产品价内并由企业之外的其他部分、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴金钱进行办理。第十六条规则，企业将已计入出售收入的共用部位、共用设备设备修理基金按规则移送给有关部分、单位的，应于移送时扣除。企业对归入开发产品价内自己收取的代收费用，在转交给托付单位时，也能够从收入中扣除。
不需交纳土地增值税
财务部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1995]048号)第六条规则，关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，假设代收费用是计入房价中向购买方同时收取的，则可作为转让房地产所获得的收入计税。假设代收费用未计入房价中，而是在房价之外独自收取的，能够不作为转让房地产的收入。关于代收费用作为转让收入计税的，在核算扣除项目金额时，可予以扣除，但不答应作为加计20%扣除的基数。假设代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在核算增值额时不答应扣除代收费用。
国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算鉴证事务原则〉的告诉》(国税发[2007]132号)第二十五条进一步清晰，对交税人按县级以上人民政府的规则在售房时代收的各项费用，应区别不同景象别离处理：
1、代收费用计入房价向购买方同时收取的，应将代收费用作为转让房地产所获得的收入计税。实践付出的代收费用，在核算扣除项目金额时，可予以扣除，但不答应作为加计扣除的基数;
2、代收费用在房价之外独自收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在核算增值额时不答应扣除代收费用。据此剖析，假设房地产开发企业不是依照县级以上人民政府的规则要求代收的费用，则也要作为开发产品的出售收入交税。只要及时将代收费用按规则转交给托付单位，才能够从土地增值税的应交税收入额中扣除。