个人房屋交易纳税指南

本文介绍房子买卖税的税费品种以及税费核算方法。房子买卖税主要有个人所得税、契税、营业税、印花税、城市保护建造税、教育费附加和当地教育费等税费，相关核算比率在下文具体介绍。
个人房子交易(包含房子买卖、房子赠与和房子交流)触及营业税、个人所得税、契税、城市保护建造税、印花税、土地增值税等6个税种及教育费附加和当地教育费。其间契税由买房者交纳，印花税由买卖双方交纳，营业税、个人所得税、土地增值税、城市保护建造税及教育费附加和当地教育费由卖房者交纳。
房子按其性质分为一般住所、非一般住所和非寓居用房。一般住所应一起满意以下条件：单套修建面积在144平方米(含144平方米)以下、住所小区修建容积率在1.0以上、实践成交价格低于同等级土地上住所均匀交易价格1.2倍以下。依据《转发辽宁省当地税务局 辽宁省财政厅 辽宁省建造厅关于印发〈辽宁省房地产税收管理若干问题的规则〉的告诉》(抚地税发[2005]148号)规则，一般住所是指单套修建面积在144平方米以下(含144平方米)的住所，依据《关于进一步清晰房地产商场税收征管有关问题的告诉》(辽地税函[2005]258号)规则：(一)个人具有具有产权的房改房初次上市转让时，可视同一般住所;(二)交税人出售平房住所，凡契合一般住所规范的，可视同一般住所。非一般住所是指单套修建面积在144平方米以上的住所。非寓居用房是指一般住所和非一般住所以外的房子，包含办公用房、门市、网点、车库等。
一、营业税、城市保护建造税、教育费附加和当地教育费
依据《转发辽宁省当地税务局辽宁省财政厅 辽宁省建造厅关于印发〈辽宁省房地产税收管理若干问题的规则〉的告诉》(抚地税发[2005]148号)和《转发省地税局关于房地产二级商场营业税征收问题的紧急告诉》(抚地税发[2006]9号)文件规则：从2006年6月1日起，个人将购买缺乏5年的住所对外出售的，按售房收入全额交纳营业税及附加(包含营业税、城市保护建造税、教育费附加和当地教育费);个人将购买超越5年(含5年)的一般住所对外出售的，免征营业税及附加;个人将购买超越5年(含5年)的非一般住所对外出售的，按其售房收入减去购买房子的价款后的差额交纳营业税及附加，税率为5.55%。
核算方法：个人转让购买5年以内的住所，应交税额=售房收入×税率;转让购买5年以上的一般住所，免征营业税;转让购买5年以上的非一般住所，应交税额=(售房收入-购房价格)×税率。
个人具有具有产权的房改房初次上市转让时，可视同一般住所，免征营业税(辽地税函[2005]258号)。
个人转让住所的购房时刻，可按房子产权证、契税完税证明或税务部分监制的出售不动产发票上注明的时刻孰先准则确认。
个人出售或转让非寓居用房，没有年限上的优惠。以悉数收入减去房子的置办或受让原价后的余额为营业额核算交纳营业税及附加。减除项目付出金钱凭据有必要是发票或其他合法有用凭据。
二、个人所得税
依据《转发关于个人住所转让所得征收个人所得税有关问题的告诉》(抚地税发[2006]93号)规则，从2006年9月1日起，个人房子转让所得征收个人所得税，税率为20%。
个人转让住所，以其转让收入额减除产业原值和合理费用后的余额为应交税所得额。
住所转让所得，以实践成交价格为转让收入。交税人申报的住所成交价格显着低于商场价格且无正当理由的，征收机关依法有权依据有关信息核定其转让收入。
(一)对转让住所收入核算个人所得税应交税所得额时，交税人可凭原购房合同、发票等有用凭据，经税务机关审阅后，答应从其转让收入中减除房子原值、转让住所过程中交纳的税金及有关合理费用。
(二)对交税人未供给完好、精确的房子原值凭据，不能正确核算房子原值和应交税额的，税务机关按住所转让收入的1%核定纳税。