购买商品房需注意什么
来源：听讼网整理 2019-03-13 00:23
跟着房地产业的快速开展，商品房被炒作的十分火爆，其间不乏许多人是预备购买商品房做小本生意的。我们在预备购买商品房时都知道应该留意哪些事项吗？期望接下来的文章对我们能有所协助！下面就和听讼网小编来看看吧。
一、检查房地产开发企业的开发资质
房地产开发企业的资质，是相关的职业主管部分依据开发企业的归纳实力确认的，资质越高，阐明其开发才能越强，承当危险及职责的才能就越强。假如某一个开发企业没有开发资质或许资质很低，则有可能会因为后续资金不足和组织设计施工的经历短缺等，呈现延期交房乃至楼盘烂尾等问题。
二、检查房地产开发企业的运营范围
假如开发商的营业执照上没有出售高楼的运营范围，那么开发商的出售行为便是违法运营，购房者与其签定的售房合同有可能是无效合同，购房者的预期权益就一直处于不确认状况。所以在购买房子时，必定要看房地产开发商的营业执照是否有答应出售高楼的运营权。
三、检查“五证”
“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和出售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地运用证》、《建造用地规划许可证》、《建造工程规划许可证》、《修建工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地运用证和商品房预售许可证。
(1)国有土地运用证。国有土地运用证是单位和个人运用国有土地的法令凭据。北京市房子土地管理局对直接填发的《国有土地运用证》，依据国有土地运用方法不同，别离加盖“北京市房子土地管理局划拨土地运用证专用章”、“北京市房子土地管理局有偿土地运用证专用章”、“北京市房子土地管理局交纳运用费土地运用专用章”、“北京市房子土地管理局暂时土地运用证专用章”。
(2)建造用地规划许可证和建造工程规划许可证。建造用地规划许可证和建造工程规划许可证是建造单位用地和建造工程的法令凭据，没有这“两证”的用地单位属不合法用地，其工程修建也是违章修建，不能收取房地产权属证件。
(3)建造工程开工证。建造工程开工证是建造单位进行工程施工的法令凭据，也是房子权属挂号的主要依据之一。没有开工证的建造项目均属违章修建，不受法令保护。 北京市建委于1996年景立了北京市修建工程生意管理中心，担任开工批阅等项作业。
(4)商品房预售许可证。商品房预售许可证的主管机关是北京市房子土地管理局，证书由市房地局一致印制、处理挂号批阅和核发证书。
此外，假如是现房生意，则开发商无须处理(4)所述预售许可证。可是依据建造部《商品房出售管理办法》第八条的规则，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及契合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部分存案。一般状况下，开发商存案后，房地产开发主管部分会发给《存案回执》或相似的证明文件，以证明其进行的商品房现售是合法的。所以购房者购买现房时，应要求开发商出示(1)(2)(3)中所述的四种文件和《商品房现售存案回执》。
四、检查所要购买的房子是否已被典当
开发商为筹措建造资金，一般会将现已取得的土地运用权典当给银行以取得借款，这种典当是国家方针答应和鼓舞的。可是假如在商品房开端预售时开发商没有处了解押，就会使购房者承当很大的危险。这种状况下，假如开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时归还银行的借款，而用于其他危险投资，致使其无法归还银行的到期债务，那么银行的典当权归于担保物权，购房者的预期房产权力归于债务，依据相关法令，担保物权优于债务受偿，银行的权力优先于购房者的权力。
所以在购房前必定要澄清所购房子和其依靠的土地运用权的典当状况。依据我国《担保法》第四十五条规则，典当“挂号部分挂号的材料，应当答应查阅、抄写或许复印。”买房人能够依据此条法令到房地产挂号部分要求了解自己期望购买的房产的典当状况，也可通过查阅《北京房地产》杂志了解到一些状况，或许直接观察开发商的土地运用权证书，上面会有典当状况的记载。
五、谨防广告及宣扬的诱惑和误导
购房者从开发商那里了解楼盘状况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中归于要约诱惑，一般不具有法令上的效能。尽管最高院的《司法解释》第三条规则了“……出卖人就商品房开发规划范围内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对商品房生意合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的 ”能够视为合同条款。可是真要把广告内容视为合同条款也并非易事，这里有两个有必要建立的条件，一是“开发规划范围内”的，二是对合同“缔结以及房子价格确实认有严重影响”的，而真实打起官司来这两个条件是很难确认的。开发商很简单躲避这些条款，使购房者的权益遭到损害。
针对这种状况，一方面建议您全面了解开发商的广告宣扬，不归于开发商所能够处理的问题，例如对周边的校园、银行等设备的许诺，您最好不要彻底信任;另一方面仍是建议您依据所购楼盘的实际状况向专业律师咨询。假如有需求，欢迎咨询听讼网。
一、检查房地产开发企业的开发资质
房地产开发企业的资质，是相关的职业主管部分依据开发企业的归纳实力确认的，资质越高，阐明其开发才能越强，承当危险及职责的才能就越强。假如某一个开发企业没有开发资质或许资质很低，则有可能会因为后续资金不足和组织设计施工的经历短缺等，呈现延期交房乃至楼盘烂尾等问题。
二、检查房地产开发企业的运营范围
假如开发商的营业执照上没有出售高楼的运营范围，那么开发商的出售行为便是违法运营，购房者与其签定的售房合同有可能是无效合同，购房者的预期权益就一直处于不确认状况。所以在购买房子时，必定要看房地产开发商的营业执照是否有答应出售高楼的运营权。
三、检查“五证”
“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和出售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地运用证》、《建造用地规划许可证》、《建造工程规划许可证》、《修建工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地运用证和商品房预售许可证。
(1)国有土地运用证。国有土地运用证是单位和个人运用国有土地的法令凭据。北京市房子土地管理局对直接填发的《国有土地运用证》，依据国有土地运用方法不同，别离加盖“北京市房子土地管理局划拨土地运用证专用章”、“北京市房子土地管理局有偿土地运用证专用章”、“北京市房子土地管理局交纳运用费土地运用专用章”、“北京市房子土地管理局暂时土地运用证专用章”。
(2)建造用地规划许可证和建造工程规划许可证。建造用地规划许可证和建造工程规划许可证是建造单位用地和建造工程的法令凭据，没有这“两证”的用地单位属不合法用地，其工程修建也是违章修建，不能收取房地产权属证件。
(3)建造工程开工证。建造工程开工证是建造单位进行工程施工的法令凭据，也是房子权属挂号的主要依据之一。没有开工证的建造项目均属违章修建，不受法令保护。 北京市建委于1996年景立了北京市修建工程生意管理中心，担任开工批阅等项作业。
(4)商品房预售许可证。商品房预售许可证的主管机关是北京市房子土地管理局，证书由市房地局一致印制、处理挂号批阅和核发证书。
此外，假如是现房生意，则开发商无须处理(4)所述预售许可证。可是依据建造部《商品房出售管理办法》第八条的规则，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及契合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部分存案。一般状况下，开发商存案后，房地产开发主管部分会发给《存案回执》或相似的证明文件，以证明其进行的商品房现售是合法的。所以购房者购买现房时，应要求开发商出示(1)(2)(3)中所述的四种文件和《商品房现售存案回执》。
四、检查所要购买的房子是否已被典当
开发商为筹措建造资金，一般会将现已取得的土地运用权典当给银行以取得借款，这种典当是国家方针答应和鼓舞的。可是假如在商品房开端预售时开发商没有处了解押，就会使购房者承当很大的危险。这种状况下，假如开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时归还银行的借款，而用于其他危险投资，致使其无法归还银行的到期债务，那么银行的典当权归于担保物权，购房者的预期房产权力归于债务，依据相关法令，担保物权优于债务受偿，银行的权力优先于购房者的权力。
所以在购房前必定要澄清所购房子和其依靠的土地运用权的典当状况。依据我国《担保法》第四十五条规则，典当“挂号部分挂号的材料，应当答应查阅、抄写或许复印。”买房人能够依据此条法令到房地产挂号部分要求了解自己期望购买的房产的典当状况，也可通过查阅《北京房地产》杂志了解到一些状况，或许直接观察开发商的土地运用权证书，上面会有典当状况的记载。
五、谨防广告及宣扬的诱惑和误导
购房者从开发商那里了解楼盘状况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中归于要约诱惑，一般不具有法令上的效能。尽管最高院的《司法解释》第三条规则了“……出卖人就商品房开发规划范围内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对商品房生意合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的 ”能够视为合同条款。可是真要把广告内容视为合同条款也并非易事，这里有两个有必要建立的条件，一是“开发规划范围内”的，二是对合同“缔结以及房子价格确实认有严重影响”的，而真实打起官司来这两个条件是很难确认的。开发商很简单躲避这些条款，使购房者的权益遭到损害。
针对这种状况，一方面建议您全面了解开发商的广告宣扬，不归于开发商所能够处理的问题，例如对周边的校园、银行等设备的许诺，您最好不要彻底信任;另一方面仍是建议您依据所购楼盘的实际状况向专业律师咨询。假如有需求，欢迎咨询听讼网。