农村土地流转的概念和形式有哪些

土地是农业展开最根本的出产资料，也是农人最根本的日子保证。乡村土地流通准则是否完善，是否契合当时乡村展开现状，是当时新乡村建造急需处理的问题之一。现在，我国乡村土地流通根据的法令法规首要是《中华人民共和国土地承揽法》和《土地承揽运营权流通办理办法》，但因为我国乡村面积较大、农业和乡村人口较多，广阔农人法令知识和法令意识相对较弱，两部法令法规在施行过程中并未得到很好的贯彻落实，乡村土地在流通中存在许多不标准的现象。这现已严重影响了乡村社会的安稳和乡村经济的展开，听讼网小编就此项问题展开调研，对乡村土地流通的概念、方法、存在的问题、成因及对策进行讨论，以期抛砖引玉，处理乡村土地流通中存在的许多问题。
一、乡村土地流通的概念和方法
(一)、乡村土地流通的概念
乡村土地流通，是指乡村土地权力经过各种方法搬运给其他农户和运营者的流通，在我国，本质便是土地运用权的流通。
(二)乡村土地流通的方法
1、转包。转包是指承揽运营权人在不改动原承揽联系的前提下，将其承揽运营权发包给第三方并收取租金的行为。这是乡村土地最首要的流通方法，许多农户都是经过这种方法处置自己的承揽运营权。这种局势下，发包方与土地所有权人的合同联系并没有免除，而仅仅在承揽期内将承揽权搬运给另一方。
2、转让。转让是指土地承揽运营权人将承揽运营权一次性转让给其他运营者的行为，也是乡村土地流通的首要方法之一。这种方法下，转让方与土地所有权者合同联系免除，其因土地而构成的权力责任联系搬运给新的土地运用者。
3、置换。置换是指土地承揽运营权者将其承揽运营的土地相互交流的行为。这种行为不直接以钱银为前言，直接以交流的方法完结买卖。买卖完结后，两边均丢失原土地承揽运营权而获得对方的承揽运营权。
4、股份协作。股份协作是指农户将其土地运用权作价入股，经过土地、资金、劳动力、技能等出产要素的组合，构成股份制运营或农业协作社的经济行为。农人将土地运用权入股，不再实践操控土地，而是经过股权方法参加土地收益分配来完结经济利益。经过流通，把农人手中零星的土地会集起来，促进资源优化整合，完结规模化运营，可以有用地促进农业的展开。这是一种新式的土地流通方法，现在正在乡村大范围推行。以笔者地点齐齐哈尔市碾子山区为例，碾子山区现有农户7870户，现在完结参加农业协作社7280户，占总户数的92.5%;总耕地面积13.77万亩，完结入社面积11.79万亩，占总面积的85.6%。
二、乡村土地流通存在的问题
(一)、土地流通局限于团体安排内部，约束了土地的流通
现在，我国乡村土地承揽运营权的流通一般局限于本乡村团体内部成员。《中华人民共和国乡村土地承揽法 》第四十八条规则：发包方将乡村土地发包给本团体经济安排以外的单位或许个人承揽，应当事前经本团体经济安排成员的乡民会议三分之二以上成员或许三分之二以上乡民代表的赞同，并报乡(镇)人民政府赞同。可见，非本团体经济安排成员受让团体经济土地的条件遭到了严厉的约束，这种约束形成了土地流通具有必定的封闭性，导致土地运营权无法在商场上自在转让，不利于资源的优化装备。
(二)、土地分配过于零星，约束了土地的流通
自实施家庭联产承揽责任制以来，土地逐步涣散化。大大都农人的土地涣散于不同的地段，难以完结规模化运营。过于涣散的土地，也加大了土地流通的难度和本钱。
(三)、乡村土地流通商场不标准，导致胶葛发作
现在，乡村土地流通多在民间进行，随意性较大，操作不标准。如有的仅仅达到口头协议，未签定书面合同;有的签定书面合同，但方法不标准，权力、责任联系约好不明确，简单产生胶葛;有的土地经屡次流通，导致中心存在“断档”现象;有的土地流通后改动土地用处，导致胶葛发作。
(四)、流通后的土地改动运用用处，导致土地价值损毁，引发胶葛
有的土地流通后，承揽人为了短期完结经济效益，乃至承揽的意图便是为了改动土地用处用以他用，例如修建用地、栽培林木等，对土地进行掠夺性开发，形成土地价值损毁，难以康复原貌。发包人为保护自己合法权益，到法院提起诉讼。
三、问题的成因
(一)、保护本团体成员内部利益导致土地流通的封闭性
团体安排成员具有对本团体土地的运用权，其权力具有内部分配的性质。根据保护本团体成员利益的视点动身，因而他的转让目标通常以本团体内部成员为限。对本团体以外的单位和个人发包，设定了严厉的条件。这种约束，保护了本团体安排成员的利益，对促进本团体内部经济的展开和安稳起到了活跃的效果，但一同也形成了土地流通的封闭性，不利于土地资源的优化装备。
(二)、乡村土地现状和习气添加的土地流通的难度
因为家庭联产承揽责任制实施的是“增人不增地、减人不减地”的方针，30年不变。在二轮土地承揽中，村团体分配土地的准则通常是归纳考虑土地的质量、间隔的远近等要素，将每家每户的土地涣散开。而跟着嫁娶、承继等要素进一步导致土地越发涣散，一同也加大了土地会集运营的本钱和难度。
(三)、经济社会的展开、国家方针的调整导致土地价值大幅度进步。
跟着经济社会的展开，土地价值大幅度进步。而土地作为最为稀缺且不可再生的资源，农人对土地的依赖性依然很强。一旦权益遭到侵略，其根本生计都要遭到要挟，只能经过法令的途径保护自己的权益。而跟着国家方针的调整，免征农业税，并实施粮种补助，使得农人负担大幅减轻，收益大幅进步，农人种田的活跃性空前高涨。以碾子山区为例，经查询，近几年土地承揽价格上涨十分显着。2010年曾经，承揽价格在每亩50元-100元之间，而在近两年，承揽价格已上涨到每亩300元-400元之间。土地承揽者获得了巨大收益，而发包方因为利益驱动心思不平衡，这样就不可避免的产生胶葛，
(四)、农人法令意识淡漠、流通行为不标准导致对立抵触增多。
《土地承揽法》第三十七条规则：“土地承揽运营权采纳转包、租借、交换、转让或许其他方法流通，当事人两边应当签定书面合同。采纳转让方法流通的，应当经发包方赞同;采纳转包、租借、交换或许其他方法流通的，应当报发包方存案。”但实践中，大都农人不清楚法令规则的流通行为有哪些，有什么法令结果，流通行为存在许多不标准现象。如部分农人以为，土地流通无需签定书面协议，我们乡里乡亲的，相互了解，口头说一下就可以了，签定协议如同信不过对方;有的签定书面协议不标准，土地转包合同写成土地买卖合同;有的农人以为土地三十年承揽权都是自己的，土地流通与村里边没联系，自行处置就可以了;还有一种状况，土地承揽权经屡次转让，乃至转让给本团体以外的人播种，中心还存在“断档”现象，原发包人想要回收土地，确不知向谁讨取。
(五)、底层安排办理缺位，导致对立得不到有用化解。
村屯并没有树立起行之有用的土地承揽运营权流通办理准则，村委会并没有发挥好办理的功能，乡村土地运营权流通现在处于一种无序的状况。而现在底层安排的社会操控力显着弱化，对大众的号召力、影响力、说服力大大下降，一些对立胶葛在底层得不到有用化解，诉讼就成为他们遍及的挑选。
(六)、乡村社会保证体系缺失导致土地流通难
在我国广阔乡村，土地依然是最根本的出产资料，也是农人最根本的日子保证。在现在乡村社会保证体系没有健全的状况下，土地在必定程度上依然是农人的“保命田”，许多农人对土地流通是持慎重的情绪，不愿意将土地一次性流通给第三方。即便转包，也大都选用一年一签的方法，给自己留出“后路”。这样，对专业协作社等新式农业主体完结长期性、大规模运营形成了难度。
四、处理问题的对策
(一)、铺开乡村土地流通身份约束，完结商场化
在商场经济条件下，乡村土地承揽运营权应彻底商场化。乡村土地可以在商场上自在流通，法令和相关方针不再设定禁止性规则。这样有助于打破土地流通的地域性，有利于招引外来资金促进乡村经济的展开。
(二)、大力展开新式农业主体，展开乡村土地专业化、规模化运营
展开新式农业主体，鼓舞和引导农人参加专业协作社，是处理乡村土地零星、涣散的有用途径。农户用土地承揽运营权入股，经过土地和本钱的结合，可以完结土地资源利用率的最大化。农人每年依照占有的股份进行分红，这样就可以释放出更多的剩余劳动力搬运城市。而土地运用功率的进步，将更好地促进乡村经济的展开。
(三)、标准乡村土地流通行为，完善存案挂号准则。
充沛发挥乡镇政府和村委会功能，完善土地挂号和存案准则。对在二轮土地承揽中存在的问题，如挂号有误、四址不清等及时整理、核对，以防备和削减承揽运营权胶葛。土地承揽运营权采纳交换、转让等方法流通的，必须报村委会挂号存案，否则按无效合同处理。
(四)、加强法制宣扬和对乡村底层安排的事务辅导。持续加大对《乡村土地承揽法》、《土地办理法》、《乡民委员会安排法》等相关法令法规的宣扬、遍及力度，增强村安排成员和人民大众的法令意识。展开送法下乡活动，遴派优异法官下村屯，以座谈、授课等方法，加强对村干部的法令训练。强化底层调停，充沛发挥底层安排在调停乡村土地承揽胶葛中的效果。致力于将对立化解在底层，消除在萌发状况。
(五)、依法展开审判作业，公正、公正地审理土地承揽胶葛案子。
对土地承揽合同进行全面检查，从合同的缔结是否契合法定程序、合同的内容是否违背法令规则、合同的实行是否违背合同约好、免除合同的理由是否充沛等方面具体检查。多下去查询造访，向村委会、乡民具体了解状况，查明案子焦点，复原事实真相，最大程度地公正、公正地审理每一同案子。
(六)、完善农业稳妥、农业信贷和乡村保证准则。
因为我国乡村面积大、农业人口多，乡村科技化水平低，大大都农人现在还遍及存在靠天吃饭的现象。农人也不破例，一旦遭到自然灾害或其他要素的影响，导致减产乃至绝产事情的发作，其丢失是沉重的。自家的口粮田还好说，而经过转让等方法获得的土地，将会影响其交纳承揽费，导致违约。这时，一种健康的、完善的农业稳妥准则和信贷准则就十分必要。它有利于暂时缓解因资金匮乏而带来的危机，坚持再出产的才能，更有助于保护乡村社会的安稳。而树立一个健全的乡村保证准则，包含乡村社会危险、社会救助、社会福利、优抚安顿、社会合作、乡村协作医疗等准则，处理“失地”农人的后顾之虑，是十分必要的。