签订购房协议有哪些需要注意的地方
来源：听讼网整理 2019-03-30 16:29
咱们都知道购房是需求签定购房协议的，购房协议是房发作意两边之间进行生意的一种凭据，其间的每一项内容都与当事人利益相关，所以咱们在签定购房协议的时分必定要小心翼翼，多留意其间该留意的事项。接下因由听讼网的小编为咱们整理了一些关于签定购房协议有哪些需求留意的当当地面的常识，欢迎咱们阅览!
在签定购房协议时，购房者特别需求重视以下几项底子问题：
1、产权证要完全。包含《国有土地运用权证》、《建造用地规划答应证》、《商品房预售答应证》。此三证是处理产权证的必要条件。出售答应证的证件原件应该在售楼现场悬挂，能够在售楼现场看到证件的原件，再有便是土地证是否典当了，土地运用证有一个补白页，假设开发商向银行进行了开发借款，在土地运用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，运营范围里是不是有房地产开发商的土地运营答应。
2、签合一起要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要清晰两边违约职责。按规则入住70%以上才干注册燃气，之前开发商要免费供给液化气灌。
3、延期交房：开发商《弥补协议》规则，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一付出违约金，且违约金补偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约好十分不合理。
4、购买合同的第一条，项目建造根据，在审阅这一条条款内容时，需求留意在合同中填写相关的内容，与开发商供给的相关证件是否共同，比方说编号和运营范围。第二条，是商品房的出售根据，需求做的跟第一条底子相同，需求核对出售答应证的号码，同意的组织，以及出售的方法，与开发商在售楼处悬挂的售楼答应证是否共同。
5、公摊面积：不应该计入的包含库房、机动车车库、非机动车车库，作为人防的地下室，以及能够独自运用的空间。还有售房单位自管自用的房子，比方说开发商在大堂里做的出售中心等。为多栋房子服务的处理用房，浅显来说，便是与这栋楼不相连的部分，比方说小区的物业处理用房等。在商品房生意附件里应该有一个清晰的阐明，在主合同的第三条里，仅仅说分摊了多少，分摊的面积的数额，可是在合同的附件二，应该有一个房子面积分摊的阐明表，分摊了哪一部分，是通过哪一个当地同意的。
6、面积承认和差异的承认。主张购房人挑选在合同里现已规则的第二种处理方法，即承认两边能够承受的一个差错份额，也便是说正负3%，超越此份额的购房人能够挑选退房，开发商应交还房款以及利息，你也能够承受。
7、付款方法与期限。一次性付款能够跟开发商洽谈，是不是能够留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行借款应该在约好的时刻里款没有到开发商的帐上，依照合同，你要付出相应数量的违约金，所以应该把时刻约好的愈加富余一些。在签定正式购房合同之前，主张你向开发商指定的银行，或许向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信借款，防止呈现其他的费事。
8、卖售人预期付款的违约职责。也便是说开发商约好你超越30天未付清房款能够解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是相等的。
9、有关规划规划改变条款，这一方面，因为咱们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有或许某些方面，开发商以为需求做规划的改变，规划的改变，应该在收到有关部分同意改变10个作业日，书面通知购房人，购房人有权挑选退房。
10、房子的交代：开发商应该请房地产的处理部分认可的有资质的组织对房子的面积进行实测，在交楼的时分，应该供给实测面积的数据，以及咱们所说的住所质量确保书以及住所运用阐明书，假设开发商供给证明原件不全的，能够拒绝收楼，由此发作的悉数职责，由开发商承当。
11、开发商关于基础设备和配套设备的许诺，一般来说，规范合同中有五项，首先是通水通电通电梯，确保你售楼之后，这是最底子的保证。再有便是有关于天然气以及燃气管道的注册，一般来说，开发商会跟你说比及入住之后，比方说入住率是多少，可是现在北京市并没有清晰的规则，说入住率到达多少才干够注册天然气，实践上跟开发商跟燃气公司的作业和谐都是有联系的，应该跟开发商进行约好，防止影响您的正常日子。关于您购买园区项目内，在楼书中开发商许诺过的，比方说象会所、园区的美化，以及地上地下的停车位，主张在这一条中，要求开发商许诺竣工时刻。在本条款中还包含假设规则日期内未到达开发商许诺的运用条件，两边约好的处理方法，应该依照对您比较有利的，在这一条上签上，未到达运用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承当逾期交房的相关职责。
12、关于产权挂号的相关规则，约好了处理产权证的时限，以及违约的条款，购房人能够根据实践的状况，能够挑选退房或许违约金。依照现行商品房出售规则，在60 天内，开发商应将挂号资料供给给产权处理部分存案。假设因为开发商的职责，没有及时把一切的资料报产权挂号机关存案，使购买人不能及时处理产权证的，能够约好一个处理方法，能够退房，关于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实践的状况来进行挑选。也能够挑选不退房，假设挑选退房，作起来有必定困难，比方说你现已入住了，因为处理产权，是在入住之后的二三个月进行，假设这时你因为产权证的原因要退房，或许会不太利，主张咱们在承认这个项目是一个合法的项目之后，那么处理产权仅仅开发商作业的一个程序问题，以及和相关部分的和谐问题，并不是说没有处理产权证，是因为这个项意图自身合法性有问题，在这个状况下主张你挑选不退房，让开发商依照必定的份额来付出违约金。
13、其它：比方说这个合同有多少页、有多少份等，商品房生意规范合同应该有四份，其间二份是正本，二份是副本。现在房管局在做存案的时分，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，假设是请求银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最终一条，是做预售挂号存案的一个条款，一般状况下在合同签定30 日之内，开发商应该向房产地址区的房产处理局和房管局做挂号。附件一是房子的平面图，在签合同的时分应该留意这个图纸要用坐标来承认这个房子的朝向;第二要标示面积，或许是面积的标尺。
圈套一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及结果购房者与开发商签定认购书后，就要交必定额度的定金，这是无可厚非的。但有时购房者在交给定金后因种种原因得不到银行的借款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
对策：律师主张买家最好与发展商在协议中约好，若买家得不到借款时，定金该怎么返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就防止了很大的费事。 一起，开发商是没有权力没收定金的，这自身是没有法令根据的。
圈套二：合同主体确认不明，购房者因为缺少法令常识，往往会犯一些比较初级的过错。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或许合同上的开发商并不是该房产土地具有者，这些都有或许发作问题。
别的，也有或许该项目是a公司开发的，实践上却是由b公司出资，作为买家仍是应与a公司签约，不然也会带来一系列的费事，今后处理各种手续会很费事。
对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，假设不是，则是否持有“授权委托书”。不然，这个人的签字是无效的，一起要留意合同上的公章，这样能够防止发展商推卸职责。
圈套三：不要容易在开发商供给的弥补协议上签字
签弥补协议在购房生意中很有必要。可是要提示购房者的是，开发商供给的弥补协议必定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主意向客户出示一份弥补合同，首要意图在于标明因为某些特定原因形成不能如期交房的免赔职责以及面积测量差错率差异过大在哪些状况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能操控的状况下形成违约躲避危险的一种方法。仁慈的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘掉保护自己的利益。
对策：看清楚弥补协议的条款，最好的方法是找一个律师来帮你的忙。
圈套四：“最短时刻”与“最好” 合同是两边意思共同的表达。可是，实践中开发商往往会给购房者许多比方“假设发作问题，在最短时刻内处理”，“在装饰资料上，挑选最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实践意义的许诺。最短是多长时刻，什么样的才算最好的?不知道。 合同里呈现这种含糊的概念时，法令也没有方法，因而发作的胶葛购房者底子打不赢官司。
对策：购房者必定要把每一个详细的时刻、详细的地址、详细的资料以及开发商的口头许诺落真实合同里。
圈套五：约好提早交纳部分费用
开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的职业。开发商面对资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提早交纳不应交的钱。而在合同或是弥补协议中，开发商常会将一些不应预先交纳的费用写进去，要求购房者提早交纳，这是显失公正的。 比方有些发展商在没有承认物业处理公司及服务规范、收费状况的前提下，就要求买家在预售契约中许诺承受物业处理服务，并承受相关束缚，这便是对顾客的损害。
对策：购房者应该将物业处理条款与预售契约分隔签署，或别的设置条款承认物业处理的费用规范。
圈套六：卖方解除合同
在一些发展商拟定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不付出欠款的，卖方能够解除合同并没收买方悉数已付价款。”
这显然是不公正条款，假设买家现已付出95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，假设发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公正。何况，没收实践上是个行政处分或刑事处分行为，作为当事人一方的发展商并没有权力来没收别人的资产。
对策：根据《合同法》第四十条规则，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些相似的合同条款存在着这样的问题，购房者能够根据法令的规则来更好地保护自己的权益。
在签定购房协议时，购房者特别需求重视以下几项底子问题：
1、产权证要完全。包含《国有土地运用权证》、《建造用地规划答应证》、《商品房预售答应证》。此三证是处理产权证的必要条件。出售答应证的证件原件应该在售楼现场悬挂，能够在售楼现场看到证件的原件，再有便是土地证是否典当了，土地运用证有一个补白页，假设开发商向银行进行了开发借款，在土地运用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，运营范围里是不是有房地产开发商的土地运营答应。
2、签合一起要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要清晰两边违约职责。按规则入住70%以上才干注册燃气，之前开发商要免费供给液化气灌。
3、延期交房：开发商《弥补协议》规则，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一付出违约金，且违约金补偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约好十分不合理。
4、购买合同的第一条，项目建造根据，在审阅这一条条款内容时，需求留意在合同中填写相关的内容，与开发商供给的相关证件是否共同，比方说编号和运营范围。第二条，是商品房的出售根据，需求做的跟第一条底子相同，需求核对出售答应证的号码，同意的组织，以及出售的方法，与开发商在售楼处悬挂的售楼答应证是否共同。
5、公摊面积：不应该计入的包含库房、机动车车库、非机动车车库，作为人防的地下室，以及能够独自运用的空间。还有售房单位自管自用的房子，比方说开发商在大堂里做的出售中心等。为多栋房子服务的处理用房，浅显来说，便是与这栋楼不相连的部分，比方说小区的物业处理用房等。在商品房生意附件里应该有一个清晰的阐明，在主合同的第三条里，仅仅说分摊了多少，分摊的面积的数额，可是在合同的附件二，应该有一个房子面积分摊的阐明表，分摊了哪一部分，是通过哪一个当地同意的。
6、面积承认和差异的承认。主张购房人挑选在合同里现已规则的第二种处理方法，即承认两边能够承受的一个差错份额，也便是说正负3%，超越此份额的购房人能够挑选退房，开发商应交还房款以及利息，你也能够承受。
7、付款方法与期限。一次性付款能够跟开发商洽谈，是不是能够留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行借款应该在约好的时刻里款没有到开发商的帐上，依照合同，你要付出相应数量的违约金，所以应该把时刻约好的愈加富余一些。在签定正式购房合同之前，主张你向开发商指定的银行，或许向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信借款，防止呈现其他的费事。
8、卖售人预期付款的违约职责。也便是说开发商约好你超越30天未付清房款能够解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是相等的。
9、有关规划规划改变条款，这一方面，因为咱们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有或许某些方面，开发商以为需求做规划的改变，规划的改变，应该在收到有关部分同意改变10个作业日，书面通知购房人，购房人有权挑选退房。
10、房子的交代：开发商应该请房地产的处理部分认可的有资质的组织对房子的面积进行实测，在交楼的时分，应该供给实测面积的数据，以及咱们所说的住所质量确保书以及住所运用阐明书，假设开发商供给证明原件不全的，能够拒绝收楼，由此发作的悉数职责，由开发商承当。
11、开发商关于基础设备和配套设备的许诺，一般来说，规范合同中有五项，首先是通水通电通电梯，确保你售楼之后，这是最底子的保证。再有便是有关于天然气以及燃气管道的注册，一般来说，开发商会跟你说比及入住之后，比方说入住率是多少，可是现在北京市并没有清晰的规则，说入住率到达多少才干够注册天然气，实践上跟开发商跟燃气公司的作业和谐都是有联系的，应该跟开发商进行约好，防止影响您的正常日子。关于您购买园区项目内，在楼书中开发商许诺过的，比方说象会所、园区的美化，以及地上地下的停车位，主张在这一条中，要求开发商许诺竣工时刻。在本条款中还包含假设规则日期内未到达开发商许诺的运用条件，两边约好的处理方法，应该依照对您比较有利的，在这一条上签上，未到达运用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承当逾期交房的相关职责。
12、关于产权挂号的相关规则，约好了处理产权证的时限，以及违约的条款，购房人能够根据实践的状况，能够挑选退房或许违约金。依照现行商品房出售规则，在60 天内，开发商应将挂号资料供给给产权处理部分存案。假设因为开发商的职责，没有及时把一切的资料报产权挂号机关存案，使购买人不能及时处理产权证的，能够约好一个处理方法，能够退房，关于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实践的状况来进行挑选。也能够挑选不退房，假设挑选退房，作起来有必定困难，比方说你现已入住了，因为处理产权，是在入住之后的二三个月进行，假设这时你因为产权证的原因要退房，或许会不太利，主张咱们在承认这个项目是一个合法的项目之后，那么处理产权仅仅开发商作业的一个程序问题，以及和相关部分的和谐问题，并不是说没有处理产权证，是因为这个项意图自身合法性有问题，在这个状况下主张你挑选不退房，让开发商依照必定的份额来付出违约金。
13、其它：比方说这个合同有多少页、有多少份等，商品房生意规范合同应该有四份，其间二份是正本，二份是副本。现在房管局在做存案的时分，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，假设是请求银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最终一条，是做预售挂号存案的一个条款，一般状况下在合同签定30 日之内，开发商应该向房产地址区的房产处理局和房管局做挂号。附件一是房子的平面图，在签合同的时分应该留意这个图纸要用坐标来承认这个房子的朝向;第二要标示面积，或许是面积的标尺。
圈套一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及结果购房者与开发商签定认购书后，就要交必定额度的定金，这是无可厚非的。但有时购房者在交给定金后因种种原因得不到银行的借款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。
对策：律师主张买家最好与发展商在协议中约好，若买家得不到借款时，定金该怎么返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就防止了很大的费事。 一起，开发商是没有权力没收定金的，这自身是没有法令根据的。
圈套二：合同主体确认不明，购房者因为缺少法令常识，往往会犯一些比较初级的过错。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或许合同上的开发商并不是该房产土地具有者，这些都有或许发作问题。
别的，也有或许该项目是a公司开发的，实践上却是由b公司出资，作为买家仍是应与a公司签约，不然也会带来一系列的费事，今后处理各种手续会很费事。
对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，假设不是，则是否持有“授权委托书”。不然，这个人的签字是无效的，一起要留意合同上的公章，这样能够防止发展商推卸职责。
圈套三：不要容易在开发商供给的弥补协议上签字
签弥补协议在购房生意中很有必要。可是要提示购房者的是，开发商供给的弥补协议必定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主意向客户出示一份弥补合同，首要意图在于标明因为某些特定原因形成不能如期交房的免赔职责以及面积测量差错率差异过大在哪些状况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能操控的状况下形成违约躲避危险的一种方法。仁慈的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘掉保护自己的利益。
对策：看清楚弥补协议的条款，最好的方法是找一个律师来帮你的忙。
圈套四：“最短时刻”与“最好” 合同是两边意思共同的表达。可是，实践中开发商往往会给购房者许多比方“假设发作问题，在最短时刻内处理”，“在装饰资料上，挑选最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实践意义的许诺。最短是多长时刻，什么样的才算最好的?不知道。 合同里呈现这种含糊的概念时，法令也没有方法，因而发作的胶葛购房者底子打不赢官司。
对策：购房者必定要把每一个详细的时刻、详细的地址、详细的资料以及开发商的口头许诺落真实合同里。
圈套五：约好提早交纳部分费用
开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的职业。开发商面对资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提早交纳不应交的钱。而在合同或是弥补协议中，开发商常会将一些不应预先交纳的费用写进去，要求购房者提早交纳，这是显失公正的。 比方有些发展商在没有承认物业处理公司及服务规范、收费状况的前提下，就要求买家在预售契约中许诺承受物业处理服务，并承受相关束缚，这便是对顾客的损害。
对策：购房者应该将物业处理条款与预售契约分隔签署，或别的设置条款承认物业处理的费用规范。
圈套六：卖方解除合同
在一些发展商拟定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不付出欠款的，卖方能够解除合同并没收买方悉数已付价款。”
这显然是不公正条款，假设买家现已付出95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，假设发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公正。何况，没收实践上是个行政处分或刑事处分行为，作为当事人一方的发展商并没有权力来没收别人的资产。
对策：根据《合同法》第四十条规则，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些相似的合同条款存在着这样的问题，购房者能够根据法令的规则来更好地保护自己的权益。