商品房销售广告的相关法律问题探讨

在产品房出售广告和宣扬材料确以为要约的"详细清晰"规范上,既要调查其所运用的言词,也要参加一般理性人的规范,并统筹公正准则.产品房出售广告和宣扬材猜中"房子及其相关设备"的规模,除应当包括房子及其与房子自身所包括的相关设备外,还应包括房子的室外环境及其设备.出卖人在出售广告和宣扬材猜中的阐明和许诺,对产品房生意合同的缔结以及房子价格确实定有严峻影响,应视为众所周知的现实,无需买受人的举证.出卖人根本不实行在被确以为要约的出售广告和宣扬材猜中的阐明和许诺时,买受人有权单独解除合同并恳求惩罚性补偿金.[关键词】产品房出售广告;要约;解除合同;惩罚性补偿[中图分类号】922.1;922.294[文献标识码][文章编号】1672—5956(2007)05—0085—04一,问题的提出跟着我国住宅制度改革的深化,房地产业迅猛发展.但因为我国的不动产立法还不完善,商场机制也不健全,产品房生意行为很不规范.特别是一些房地产开发企业严峻违背诚笃信用准则,制造虚伪广告,使用产品房生意合同诈骗买受人,严峻损害了买受人的合法权益.因为产品房生意合同胶葛逐年添加,而相关法令规则多只有准则性规则,人民法院在处理此类胶葛时遇到了许多详细适用法令的问题.为了及时辅导各级人民法院公正处理产品房生意合同胶葛,依法维护产品房生意合同当事人的合法权益,规范房地产商场的生意行为,最高人民法院于2003年4月28号发布了《关于审理产品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》(法释[2003]7号,以下简称《解说》).其间第三条规则:"产品房的出售广告和宣扬材料为要约约请,可是出卖人就产品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认,并对产品房生意合同的缔结以及房子价格确实定有严峻影响的,应当视为要约.该阐明和许诺即便未载人产品房生意合同,亦应当视为合同内容,当事人违背的,应当承当违约责任."该条解说对冲击和遏止房地产企业在产品房的出售广告和宣扬材猜中以虚伪宣扬诈骗顾客,维护顾客的合法权益有重要作用,对法院审理该类案子也具有重要的辅导含义.《解说》第三条首要包括两个方面的内容.其一,规则了产品房的出售广告和宣扬材料视为要约的规范;其二,规则了房地产企业相关的违约责任.但该条解说中的有关这两个方面的规则尚有不清晰之处:(1)对产品房的出售广告和宣扬材猜中出卖人就产品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺"详细确认"的规范不清晰;(2)证明出卖人在出售广告和宣扬材猜中的"阐明和许诺"对产品房生意合同的缔结以及房子价格确实定有严峻影响的举证责任分配不清晰;(3)该条说到的"房子及相关设备"的规模不清晰.别的,房地产企业在出售广告和宣扬材猜中做诈骗性的宣扬,许诺时能否对其判处惩罚性赔[收稿日期]2007—03—05[作者简介]杨秋霞,1965年生,女,河南新村夫,山东工商学院副教授,研讨方向为民商法,(电子信箱)_@.一85—偿金也是值得评论的问题.二,产品房的出售广告视为要约的两个构成要件剖析(一)产品房的出售广告中有关阐明和许诺"详细确认"的规范根据《合同法》第13条,第14条和第15条的规则,当事人缔结合同,采纳要约,许诺的方法.要约是期望和别人缔结合同的意思表明;要约约请是期望别人向自己宣布要约的意思表明.区别要约和要约约请的法令含义在于,要约具有必定的法令效力,一旦收效,对要约人有必定的束缚力,要约人不得随意吊销或改变要约的内容,受要约人取得了许诺的资历.受要约人一旦赞同要约,并将赞同要约的意思表明告诉要约人,许诺收效,当事人之间的合同建立.而要约约请则没有任何法令含义,对要约人和受要约人都没有法令束缚力.判别一个意思表明是要约仍是要约约请一般要考虑两个要素,一是意思表明的内容即生意的条件是否详细清晰;二是作出该意思表明的人是否表明晰一旦相对人承受其提出的生意条件,即受该生意条件束缚的意思表明.但在实践中,区别一个意思表明是要约仍是要约约请有时候确非易事,所以《合同法》将实践中常见的而且简单引起争议的几种行为清晰定性为要约约请,如寄送的价目表,拍卖布告,投标布告,招股阐明书等.在产品广告的定性上,《合同法》作出了弹性规则,商业广告一般为要约约请,但"商业布告的内容契合要约规则的,视为要约".根据《解说》第3条规则,将产品房出售广告和宣扬材料确以为要约的要件之一是出卖人就产品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺"详细确认".那么,怎么界定"详细"和"确认"?咱们首要有必要供认,因为言语自身的原因,人们一切的表达方法都是有缺点和不充分的.迷糊,不清晰和不确认仅仅一个程度问题,对此没有一个肯定的比较规范.在实践中假如不把"详细确认"的规范同知识相结合并根据很多的经历来加以适用,就有或许导致不公正.关于产品房出售广告和宣扬材料的定性也是如此.笔者以为,在确认产品房出售广告和宣扬材猜中关于出卖人就产品房开发规划规模内的房子及相关设备所作的阐明和许诺是否"详细""确认"时,应该从两个视点调查.其一,从实践所运用的文字句子调查,即假如开发商在出售广告和宣扬材猜中对一86一产品房开发规划规模内的房子及相关设备描绘详细,有数据阐明或在小区平面图上标明详细,清晰并附有详细数据,这样的阐明和许诺应视为"清晰详细".其二,从一般理性人(一般群众)的了解视点调查,不能拘泥于词句.如在某一精装修房的出售广告里有比如德国原装进口的橱具,乐家卫生洁具,恒温游泳池,2500平方米奢华会所等许诺,这里边,虽然有些许诺是含糊的,不确认的,如橱具,洁具的用料,质量,价格,游泳池的面积,奢华的规范等.但一般群众仍然会以为该出售广告中的许诺是清晰详细的:橱具是德国原装的,洁具的商标是乐家牌的,有游泳池而且水是恒温的