土地增值税有哪些新规定

清晰一般规范住所规范
《土地增值税暂行条例》第八条规则，纳税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产商场若干税收方针的告诉》(财税字〔1999〕210号)第三条规则，对居民个人具有的一般住所，在其转让时暂免征收土地增值税。可是，在“一般规范住所”的规范承认上，税法规则过于简略。《土地增值税暂行条例施行细则》第十一条规则，一般规范住所，是指按所在地一般民用住所规范缔造的居住用住所。高档公寓、别墅、度假村等不属于一般规范住所。一般规范住所与其他住所的详细区分边界由各省、自治区、直辖市人民政府规则。
上一年，国家在调整房地产营业税方针时，一致拟定了一个全国性的参照规范。这次土地增值税方针的调整，为了一致履行规范，规则“一般规范住所”一概按各省、自治区、直辖市人民政府依据《国务院办公厅转发建设部等部分关于做好稳定住所价格工作意见的告诉》(国办发〔2005〕26号)拟定并对社会发布的“中小套型、中低价位一般住所”的规范履行。即中小套型、中低价位一般住所准则上应一起满意以下条件：住所小区修建容积率在1.0以上、单套修建面积在120平方米以下、实践成交价格低于同等级土地上住所均匀交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要依据实践状况，拟定本地区享用优惠方针一般住所的详细规范。答应单套修建面积和价格规范恰当起浮，但向上起浮的份额不得超越上述规范的20%.
可是，财税〔2006〕21号规则：关于在本文件发布之日前已向房地产所在地当地税务机关提出免税请求，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府本来承认的一般规范住所的规范审阅承认，免征土地增值税的一般规范住所，不作追溯调整。
混合项目要分隔核算
《土地增值税暂行条例》第八条规则，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算目标为单位核算。可是，关于既建一般规范住所又搞其他类型房地产开发的混合项目，怎么计税的问题一直是纳税机关与纳税人存在争议的问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》(财税字〔1995〕48号)作了规则，即对纳税人既建一般规范住所又搞其他房地产开发的，应别离核算增值额。不别离核算增值额或不能精确核算增值额的，其缔造的一般规范住所不能适用一般规范住所的免税规则。此次财税〔2006〕21号文件从头强调了这一规则：纳税人既缔造一般住所又缔造其他商品房的，应别离核算土地增值额。但由于核算扣除项目的复杂性，核算方法有先按基本核算项目核算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规则核算的方法，并且不同的核算方法会发生截然不同数额的成果。
转让旧房的核算操作性增强
依照税法规则，转让旧房能够扣除的项目主要有三项：获得土地运用权所付出的金额，旧房及修建物的评价价格，与转让房地产有关的税金。财税字〔1995〕48号规则，转让旧房的，应按房子及修建物的评价价格，获得土地运用权所付出的地价款和按国家一致规则交纳的有关费用以及在转让环节交纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对获得土地运用权时未付出地价款或不能供给已付出的地价款凭据的，不答应扣除获得土地运用权所付出的金额。并且关于个人购入房地产再转让的，其在购入时已交纳的契税，在旧房及修建物的评价价中已包含了此项要素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。实践中，有些修建物评价价格存在不合理的现象。
为此，财税〔2006〕21号文件规则，纳税人转让旧房及修建物，凡不能获得评价价格但能供给购房发票的，经当地税务部分承认，土地扣除项目和旧房修建物评价价格扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算。对纳税人购房时交纳的契税，凡能供给契税完税凭据的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
这样，不管是否评价以及评价的合理与否，税务机关与纳税人有了一个参阅依据，即从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算，但加计基数是按发票所载金额固定不变的。一起，关于转让旧房及修建物，既没有评价价格又不能供给购房发票的，当地税务机关能够依据《税收征管法》第三十五条的规则，施行核定征收。
分类预征到期清算
财税〔2006〕21号文件规则，各地要依据本地区房地产业实践状况，按一般住所、非一般住所和商用房等不同类型，科学合理地承认预征率，并当令调整。对未按预征规则期限预缴税款的，应依据《税收征管法》及其施行细则的有关规则，从限制的交纳税款期限届满的次日起，按日加收滞纳金。
尽管方针规则土地增值税应该在工程项目竣工结算后，及时进行清算，多退少补。可是，为了避免有些房地产企业预缴税款不清算的现象，财税〔2006〕21号规则，对已竣工检验的房地产项目，凡转让的房地产的修建面积占整个项目可售修建面积的份额在85%以上的，税务机关能够要求纳税人依照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的准则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。详细清算方法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地税局规则。
严厉土地增值税征免规则
一是因政府城市规划和国家建设需求搬家行为，纳税人自行转让房地产的，才干免税。《土地增值税暂行条例施行细则》第十一条第四款规则，因城市施行规划、国家建设的需求而搬家，由纳税人自行转让原房地产的，能够免征土地增值税。财税〔2006〕21号规则，因“城市施行规划”而搬家，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指发生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活遭到必定损害)，而由政府或政府有关主管部分依据已批阅经过的城市规划承认进行搬家的状况;因“国家建设的需求”而搬家，是指因施行国务院、省级人民政府、国务院有关部委同意的建设项目而进行搬家的状况。与此不符的其他行为原因，如因商业性购买和开发企业的开发行为等，纳税人自行转让房地产的，则不能免税。二是取消了出资联营免税方针。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》(财税字〔1995〕48号)规则，关于以房地产进行出资、联营的，出资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行出资或作为联营条件，将房地产转让到所出资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对出资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。财税〔2006〕21号取消了这项免税方针，关于以土地(房地产)作价入 股进行出资或联营的，凡所出资、联营的企业从事房地产开发的，或许房地产开发企业以其缔造的商品房进行出资和联营的，均不再适用暂免征收土地增值税的规则。