房屋承租人能否主张出租人与他人签订的房屋转让合同无效

【案情】刘某在南阳市卧龙区蒲山镇大街自有门面房三间，2007年12月，刘某将房子租借给赵某开私家诊所，两边口头约好房租为每月100元，每年元月份将全年房租付出结束。赵某在租借期间，因运营需求，对房子进行了简略的装饰。2010年元月，赵某按期付出了全年的租金。同年6月份，刘某和李某签定房子转让合同，将房子卖给李某。李某随即告诉赵某腾房。赵某以刘某房子转让行为侵略自己优先购买权为由，诉至法院，要求法院依法承认该房子转让行为无效。【不合】本案存在两种定见，一种定见以为：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规则，“租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的定见榜首百一十八条规则“租借人出卖租借房子，应提早3个月告诉承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；租借人未按此规则出卖房子的，承租人能够恳求人民法院宣告该房子生意无效”。赵某和刘某尽管没有签定书面房子租借合同。刘某现已承受赵某提早付出的一年租金，两边构成事实上的租借联系。赵某在租借期间，依法享有优先购买权，刘某卖房未告诉赵某，侵略了赵某的优先购买权，故刘某和李某之间的房子生意行为应当被承以为无效的民事行为。第二种定见以为：《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件具体运用法令若干问题的解说》第二十一条规则“租借人出卖租借房子未在合理期限内告诉承租人或许存在其他损害承租人优先购买权景象，承租人恳求租借人承当补偿职责的，人民法院应予支撑。但恳求承认租借人与第三人签定的房子生意合同无效的，人民法院不予支撑”。依据上述规则，租借人损害承租人优先购买权的，租借人与第三人签定的房子生意合同不因而无效，承租人只能恳求租借人承当补偿职责。所以，赵某恳求法院承认刘某与李某房子转让合同无效的诉讼恳求不该得到支撑，本案应当依法判定驳回原告诉讼恳求。【分析】笔者赞同第三种定见，理由如下：承租人享有的优先购买权是指承租人在租借人出卖租借物时，在同等条件下优先购买该租借物的权力。在民法理论上，优先购买权可分为物权效能优先购买权和债务效能优先购买权。前者如共有权人享有的优先购买权，这种优先购买权依据物权共有联系发作，具有物权效能，具有对立第三人的效能。承租人享有的优先购买权则归于后者，它尽管是依据法令直接规则而且专归于承租人的一种法定权力。但本质上仍是租借联系两边依据租借合同的特点而发作的权力，这种优先购买权只是在出卖人和优先购买权人之间发作效能，优先购买权人只是关于出卖人能够要求其优先向自己出卖租借物，而不得以此权力对立第三人。租借人未告诉承租人将房子卖给别人，违背法定的职责，所要承当的仍是依据租借合同而发作的违约职责。《最高人民法院关于审理乡镇房子租借合同纠纷案件具体运用法令若干问题的解说》具体规则了对法院审理房子租借合同纠纷的具体指导定见，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的定见》榜首百一十八条现已废止，不能再成为裁判依据。综上所述，本案中，赵某建议刘某与李某签定的生意合同无效的恳求不能得到支撑。赵某要想经过法令途径保护自己的合法权益，应当申述刘某要求其承当民事补偿职责。另依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“生意不破租借”的规则，在租借期内，赵某仍有权持续运用该房子。作者： 马宇航