如何确定宅基地房屋买卖合同是否具有法律效力

一、根本案情原告孙某某诉称,原告与被告于1988年9月21日洽谈，由被告购买原告坐落市区某村的房子，原告收取被告购房款7000元。1988年11月两边立契。其时原告系板凳沟生产队乡民，此房属农人团体所有，而被告为城市居民。依据我国的相关规则，宅基地属农人团体所有的，由村团体经济组织或许乡民委员会运营办理。被告买受乡村房子，损害了团体经济组织及原告的合法权益，原被告之间生意乡村房子的行为不契合法令规则。故诉请判令：一、承认原、被告之间的无效;二、被告当即腾退返还房子。
二、审判成果一审法院经审理以为，孙某某与赵某某就诉争房子已构成联系，该合同系两边实在意思表明，且已实行结束，至今已有二十年。尽管孙某某系乡村团体经济组织成员，赵某某系城镇居民，但该合同在其时现已政府房地产办理部分审阅并挂号存案。就此，能够确认两边生意行为并不违背其时国家有关方针;现在，本区乡村房子处理产权证书没有展开，两边实行上述房子生意合同后，即无相关部分处理产权证书。基于此，本院以为，原、被告间生意行为已完结。从尊重前史、照料实际动身，该生意行为有用。最终，赵某某已对诉争房子进行了翻、扩建，诉争的房子七间现已不存在，现孙某某建议承认生意行为无效并由赵某某返还诉争房子亦已无法完成。结合以上几点，关于原告上述诉讼请求，不予支撑。
三、剖析定见本案争议的焦点是对城镇居民购买乡村团体组成成员的私有房子生意协议效能的确认问题。继“画家村”系列案子呈现后，跟着乡村小产权房胶葛不断，成为当时司法实践中的热门和难点问题。在司法实践中，因为涉乡村私有房子生意合同胶葛法令联系杂乱，触及相关法令、法规很多，不同阶位的立法规范之间存在对立和抵触，形成司法机关对此类案子裁判规范的不一致。因为司法实践对私有房子生意合同效能确认的不一致，形成司法实务上的困惑。乡村私有房子生意合同应承认无效：首要，依据“地随房走”的准则，乡村私有房子生意触及到宅基地生意，而宅基地生意为我国法令、法规所制止。我国《》第153条明确规则了宅基地运用权的获得、行使和转让，要契合土地办理法等法令和国家有关规则。《土地办理法》第62条规则：“乡村乡民一户只能具有一处宅基地，乡村乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地的，不予同意。”“宅基地归于农人团体所有，由村团体经济组织或许乡民委员会运营、办理。”国务院办公厅1999年公布的《关于加强土地转让办理禁止炒卖土地的告诉》规则：“农人的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农人团体土地建住所，有关部分不得为违法缔造和购买的住所发放土地运用证和房产证”;国家土地办理局《关于以其他方式不合法转让土地的详细运用问题请示的答复》也明确规则：原宅基地运用者未经依法同意经过别人出资翻建房子，给出资者运用，并从中牟利或获取房子产权，是属“以其他方式不合法转让土地”的违法行为之一。因而，依据《中华人民共和国》第52条第5项规则，乡村私有房子生意合同因为违背了国家方针和相关法令、法规应确认无效。