二手房交易税费该由谁来交及计算方法是什么

二手房生意税费是指在二手房生意中，税务部分向生意双方征收的各类税费，购房的时分除了交购房款，还需求交哪些税费呢?听讼网小编为购房者们梳理了一个有关购二手房房税费的几类税种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市保护建造税、契税、教育费附加等。
《关于调整个人住所转让营业税方针的告诉》规则：从3月31日起，个人将购买缺乏2年的住所对外出售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非一般住所对外出售的，依照其出售收入减去购买房子的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的一般住所对外出售的，免征营业税。二手房生意过程中触及的税费共有20项之多，有时二手房生意所需交纳的税费也占了买房款中相当大的比重。
二手房生意税费望文生义包括税和费两部分，二手房生意税费中的税主要有八种，下面就为我们具体介绍下二手房生意税费都是怎样算的。
二手房生意税费该由谁来交?
二手房生意税费该由谁来交我们遍及搞不清楚，其实生意房子的税收，国家明文规则了生意双方各自应承当的费用规范，各项费用应由谁承当清晰可见，购房的承当其本身的购房生意税费，卖房的承当其本身经过出售房子所得收益应交纳的税费。
按国家相关部分规则，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方付出的，前二者是房子卖出所发生，而卖方便是所得者，所以，这以上税费由卖方付出才是合理的。但这几个税费所占份额较大，就成了卖方定价的一个重要规范。因而，许多卖家相应下降房价，搞一刀切，净收房价，一切税费由买方担任了。不过假如买房无异议容许交纳二手房生意过程中的悉数税费，那也无可厚非，只需自己觉得物有所值就行了。
严厉来讲，二手房生意税费全由买家交准则上说是不合理的。但实践上税费与房价是彼此相关的，假如卖家交税费，那么房价或许就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同中约好由谁交税费是契合民法上自治准则的，从这个视点讲税费由买家交也是合理的。
二手房生意税费之“税”
二手房生意税费--个人所得税核算方法
交税人：卖方
一般住所2年之内个人所得税核算方法：{售房收入-购房总额-(营业税 城建税 教育费附加税 印花税)}×20%;
2年以上(含)5年以下的一般住所个人所得税核算方法：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。
出售公房个人所得税核算方法：5年内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其间经济房价款=修建面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×修建面积。5年以上免交。
注：对交税人未能供给完好、精确的有关凭据，不能正确核算应交税额的，应采纳核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。
二手房生意税费--营业税核算方法
交税人：卖方
一般住所营业税核算方法：缺乏2年——房子总价的5.6%，超越2年(含2年)——免征营业税;
非一般住所营业税核算方法：缺乏2年——房子总价的5.6%，超越2年(含2年)——房子总价与该房子其时买入价格差额的5.6%;
别墅营业税核算方法：缺乏2年——房子总价的5.6%，超越2年(含5年)——房子总价与该房子其时买入价格差额的5.6%;
注：购买时刻是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看收据。这三种证件依照时刻最早的核算，一般地说收据早于契税发票，契税发票早于产权证。
二手房生意税费--契税核算方法
交税人：买方
一般住所契税核算方法：90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%;
非一般住所契税核算方法：3%，别墅契税核算方法：4%;
注：初次购买和一般住所一起具有才能够享用优惠
二手房生意税费--土地增值税核算方法
交税人：卖方
二手房生意土地增值税税率：1%
个人因作业调动或改进寓居条件转让原自用住所，寓居满 5年(含)以上，免征;满3年(含)未满5年，折半征收;未满3年，按规则计征;
注：对个人具有的一般住所，在转让时免征土地增值税
二手房生意税费--印花税核算方法
交税人：生意双方
二手房生意印花税税率：0.5%
注：从2009年至今国家暂免征收住所印花税
二手房生意税费--城建税、教育附加税和当地附加税核算方法
交税人：卖方
二手房生意城建税：营业税的7%;二手房生意教育费附加税：营业税的3%。二手房生意当地附加税：依各当地而定
二手房生意税费之“费”
1、中介费(生意双方)
根据物价局相关文件规则，房发生意额在10万元(含10万元)以下的按2%收取;超越10万元至100万元金额(含100万元)的，按1%收取;超越100万元金额以上的按0.5%收取。
比方，一套房产的成交额为125万元，那中介费的核算方法为： 中介费=10万元×2% 90万元×1% 25万元×0.5%=2000元 9000元 1250元=12250元 即生意双方算计需求付出的中介佣钱为12250元整。
2、房子生意手续费(生意双方参半)
住所6元/平米×实践测绘面积，非住所10元/平米×实践测绘面积。
3、生意合同公证费
生意合同需求公证时才须交纳：房子成交总额×0.3%;
赠与过户公证费：40元/平米×产权证面积;
承继公证费：80元/单 抛弃承继公证：80元/人
4、房子产权登记费
50元(买方承当，每添加1人加10元，买家为单位的80元)
5、房子评价费
按评价额×0.5%交纳
6、工本费
80元，共有权证：20元
7、分摊费用
成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)
成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)
8、测绘费
面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。
一般说来房改房都是需求测绘的，商品房假如原产权证上没有市房管局的测绘章也是需求测绘的。
9、调档费
20元。
10、解困房出售费用
成交价或评价价(高者)×1%
11、归纳地价款(上市生意的经济适用房)
成交价的10%(卖方交纳)
12、土地出让金(已购公房)
成本价：以北京为例，城八区内：15.6元/平米;城八区外：12.9元/平米
经转商：10% 按经办理3%(按成交价)
二手房生意税费之“房改房生意税费”
房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是员工将单位以福利分房方式分配的房产以有关部分指定的价格将产权买断为个人一切的房产类型，在房改房中，只需产权性质为“成本价购买”的房产能够直接上市生意。
契税、印花税：依照商品房的契税和印花税规范交纳;
土地出让金：房改房需求交纳土地出让金，核算公式为：当年成本价×修建面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实践上市出售的当年，由**公布的房改房成本价，也便是“本年”的成本价】，北京市市区现在的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也便是说，成本价房改房的土地出让金实践上便是15.60元/修建平米;房改房在上市出售而且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了;
个人所得税：房改房的个人所得税核算方法与商品房相同，仅仅起算时刻上，房改房是以该房产最初房改时，交纳房改价款(购房款)的实践交给时刻为起算，需供给其时的缴款凭据作为核算根据，别的，在依照“(实践成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的规范核算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的金钱为核算根据，而是一致核定为4000元/平米;
需求留意的是，除了能够直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“规范价”两类房改房类型，规范价和优惠价的房改房上市，需求先交纳部分金钱变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、规范价补足成本价的核算公式为：当年成本价(1560元/平米)×修建面积×6%，交纳该金钱后就能够依照成本价房改房有关规则上市生意了。
二手房生意税费之“经适房生意税费”
经济适用房是国家给予相应税费减免和补助的住所类型，所以该类房产上市生意的约束比较多.
契税、印花税、营业税：均依照商品房生意有关规则交税;
个人所得税：适用于商品房上市生意有关规则，可是因为经济适用房规则5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需求交纳的，满5年后假如不是家庭仅有住所而需求上市生意的，仍旧需求交税;
经济适用房的“5年之限”：
1、交给使用缺乏5年的：该房产只能依照原购买价格出售给契合经济适用房购买资历的家庭【名词解释：契合经济适用房购买资历的家庭——经济适用房的购买资历要求如下：家庭年收入6万元以下、归于无房户或许家庭均匀住所面积未到达最低规范的、北京市乡镇户口居民或许《持有北京市作业寓居证》的外省市来京人员】;
2、交给使用已满5年的：能够依照市场价格出售给任何中国公民，可是需求交纳成交价格10%的归纳地价款。
这儿需求特别留意还有一类“等同于经济适用房办理”的房产类型，这类房产大多为“拆迁安顿”类房产或许“回迁房”，他们仅仅产权证标示为经济适用房，行政办理上对比经济适用房，可是不受经济适用房5年的约束，只需获得产权证就能够上市生意，除了依照商品房税费规范以外，还需求交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。