土地使用权租赁合同纠纷案判决书
来源：听讼网整理 2018-12-16 09:02
土地运用权租借是怎样一回事？相关的规则又是怎样的？土地运用权租借合同胶葛相关的常识对此你都了解多少？小编在此将会为我们具体带来其间相关的常识进行解读。
民事判定书
(2004)阿民重字第8号
原告王某等四十九人(见附表，附表略)
原告诉讼代表人王某，男，1941年**月*日生，汉族，某村农人，现居处新华A某村。
原告诉讼代表人韩某柱，男，1961年*月*日生，汉族，某村农人，现居处新华A某村。
原告诉讼代表人张某，女，1966年*月*日生，汉族，某村农人，现居处新华A某村。
托付署理人王某，系黑龙江岳听讼师事务所律师。
被告阿城市新华A某村委员会(以下简称为某村)，居处地阿城市新华A某村。
法定代表人关某辉，该委员会主任。
托付署理人张某，男，1959年*月*日生，汉族，某村农人，居处地阿城市新华A某村。
被告阿城市新华A人民政府(以下简称为A政府)，居处地阿城市新华A。
法定代表人杜景启，职务A长。
第三人黑龙江B实业有限公司(以下简称为B公司)，居处地哈尔滨市呼兰利民开发区。
法定代表人姜某斌，职务董事长。
托付署理人杨某，该公司副总经理。
托付署理人鹿某平，系哈尔滨东方鹿律师事务所律师。
原告王某等四十九人诉被告某村委会、A政府及第三人B公司土地租借合同、土地侵权胶葛一案，本院于2002年10月24日受理后，并依法判定，后被哈中院于2003年12月16日发回重审，本院依法另行组成合议庭，由署理审判员陈景福担任审判长，署理审判员王中伟、雷某红参与评议，于2004年4月9日揭露开庭进行了审理，原告诉讼代表人王某、张某及其托付署理人王某，被告阿城市新华A某乡民委员会法定代表人关某辉及其托付署理人张某，第三人B公司的托付署理人杨某、鹿某平到庭参与诉讼，被告阿城市新华A人民政府经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理完毕。
原告王某等四十九人诉称，第三人与二被告在没与原告洽谈的状况下拟定土地租借协议，并以此项目是省领导主抓项目为由，迫使原告与某村签定土地租借合同，2002年8月5日，由新华A政府出头，用拖拉机强行推掉原告地里的玉米，并和部分农人发作口角，其间一人被打伤，土地被推后，又逼迫一部分农户签定协议，现还有部分农人没签协议。依据相关法令规则，第三人在没处理任何手续的状况下，强行侵吞农户土地，并且某村与原告及第三人签定的协议从主体、内容、运用期限、担保条款等方面均有悖法令规则，为使原告利益不受损害，特向人民法院申述。请依法供认被告某村与原告、某村与第三人签定的土地租借协议无效，要求被告及第三人康复土地原状，补偿青苗丢失差价款9万元，诉讼费由被告担负。
被告某村辩称，争辩人受第三人托付，经乡民代表大会评论经过，由争辩人与原告签定了土地租借合同后，再由第三人与争辩人签定土地租借合同，虽有10名原告未签定合同，但有91户农户(部分原告)已签定了合同，且收取了租金。依据有关文件规则，村委会是村集体一切土地的运营管理者，村委会与原告签定合同及村委会与第三人签定合同，是依法实行村委会对集体一切土地的运营管理权，不存在违法问题。原告土地不是基本农田，而是一般农田。第三人用地前，原告口头赞同机车进地，不存在强行推地问题，原告不赞同签合同，村委会决议为其串地，而原告不赞同。综上，争辩人恳求法院依法驳回原告的诉讼恳求。
被告A政府辩称，第三人与某村之间签定租借土地合同，是某村行使乡村集体土地的运营管理权，A政府不是权利义务主体，A政府未与任何单位签定土地租借合同。A政府出头用拖拉机强行推掉地里青苗更无此事，综上，不赞同原告的诉讼恳求。
第三人B公司述称，本案触及101户农人的土地运用权问题，是某村农人自己的问题，是某村农人的公共事务，村委会参与签定本案合同，契合乡民委员会组织法的规则。村委会在本案的民事法令地位，便是本案农人的署理人，终究的权利义务由农人与B公司享有与承当。在某村土地租借过程中，为尊重农人的意思表明，村委会提出了不肯租借土地的农人可挑选以地换地的计划，有91户农人自愿挑选了租借土地，虽然有几户合同是别人代签，但不能影响合同效能，因代签户多是常年在外，土地已交由其亲属运营运用，现原告对合同发生贰言，只能证明原告对现已作出的意思表明的一种反悔，并不能否定最初意思表明的实在性。本案土地租借是在三分之二以上乡民代表会赞同的前提下进行的，彻底表现了乡民的毅力。原告建议第三人租借土地违反中共中央2001年28号文件、黑龙江省国土资源厅2002年132号文件、黑龙江省土地管理条例，第三人以为，上述文件，不归于法令和行政法规，依据合同法第五十二条规则，只要违反法令、行政法规强制性规则的合同才属无效合同，据此，原告此建议不能成立。第三人运用原告租借的土地正在处理相关批阅手续，现不能供认第三人不能补办有关赞同手续，还没有依据供认本案合同无效。综上所述，本案合同主体合法，意思表明实在，内容合法，程序合法，合同的效能不容否定，两边权利义务应受法令保护，法院应依法驳回原告的诉讼恳求。若原告有充沛现实依据和法令依据否定第三人的建议，否定本案合同效能，第三人将恳求本案的差错主体承当本案因合同无效给第三人形成的丢失3100万元。
本院开庭审理时出示各方在原审时提交的以下依据：
原告方提交的依据：
依据一、土地租借协议书45份，证明原告与被告某村委会签定的土地租借协议在主体、期限、青苗补偿费、担保等方面违反相关政策规则。
依据二、土地租借合同书一份，证明某村与B公司签定的土地租借合同相同存在主体、期限、青苗补偿费、担保违反相关政策规则。
依据三、责令中止违法行为告诉书一份，证明第三人无任何土地批阅手续的状况下占用犁地缔造鸡舍。
依据四、土地承揽证45份，证明原告对第三人占用土地享有运用权。
原告在本院开庭时，又出示了以下依据：
依据五、会议记载三份，证明第三人占地是村里两会评论的，并未举行乡民会议及乡民代表大会。
被告某村委会提交了以下依据：
依据一、会议记载三份(与原告所提交依据五相同)，证明第三人租借土地是经乡民代表会议评论决议。
被告阿城市新华A政府未向本院提交抗辩依据。
第三人B公司提交了以下依据：
依据一、某村与B公司签定的土地租借合同一份，证明建鸡舍用地归于合法用地;
依据二、阿城市政府文件，关于处理黑龙江B实业有限公司种鸡厂占地胶葛问题的陈述。证明阿城市政府对原告到省政府上访问题所采纳的处理问题的办法。
依据三、会议纪要。但在此次庭审中，撤回此依据。
审理中，原、被告及第三人关于相对方提交的依据当庭进行了质证，并充沛宣布了质证定见，原告对第三人提交的被告某村委会与原告签定的土地租借协议、某村委会与B公司签定的土地租借合同、阿城市人民政府文件、被告某村委会提交的会议记载有贰言，以为：1、土地租借协议与土地租借合同的签定程序违法，部分内容与法相悖，应供认合同无效;2、阿城市政府对上访问题的处理决议，不具有法令约束力;3、某乡民代表会议记载不实，不能作为定案的依据;4、第三人应依法给付原告青苗补偿费。被告某村委会及第三人B公司对原告提交依据实在性无贰言，但对其建议持有贰言，以为某村与原告签定的土地租借协议是有用的协议，由于：1、第三人租借土地是经乡民代表大会评论决议;2、两边系自愿洽谈;3、占用未签定协议原告的土地，是为了招商引资拉动地方经济而采纳的行政手法。因而，应确认合同有用，按合同约好实行。
依据原、被告及第三人的质证，本院对本案的依据确认如下：对各方提交的依据，各方对实在性均不持贰言，故对一切依据实在性予以供认。
审理中，原、被告两边对以下现实无贰言：
1、2003年7月，第三人B公司决议在阿城市新华A某村租借土地缔造现代化养鸡场。经与被告某村委会洽谈，经被告新华A政府赞同并担保，于同年8月5日签定土地租借合同，由第三人租借被告某村委会一切土地249480㎡;每年0.42元/㎡一年付一次;租期50年;第一年给付青苗丢失0.3元/㎡。
2、第三人B公司所租借土地坐落阿城市新华A哈五公路两边，共分为两块地，触及101户农人。其间南块地触及农户46户。2003年8月5日被告某村委会与南块地(北块地未签)部分农户签定土地租借协议书的状况下，用推土机推掉南块地青苗，占用土地。
3、在被告某村委会推掉南块地青苗后，101户农人中有91户与被告某村委会签定土地租借协议，其间含原告崔志华等自己亲身签定合同的35人(见附表一，附表略)，由别人代签合同的韩某杰等3人(见附表二，附表略)，王某等10户(见附表三，附表略)未签定合同。
4、被告某村委会与农人签定协议的主要内容是农户供给土地给第三人运用，期限为26年，补偿方法为每年280元/亩，一年一付，青苗丢失费为0.3元/㎡，由被告A政府用农业税担保。
5、上述签定土地租借协议的38户原告在签定合同的当日按280元/亩规范领取了三年的土地补偿费，按0.3元/㎡的规范领取了一年的青苗补偿费(详见附表四，附表略)。
6、被告某村委会对第三人租借土地之事，在7月26日、28日举行两次村委会议和支委会议评论，两次均共同经过租借的有关事宜，两次参与会议人员均为12人。
7、被告某村委会对第三人租借土地之事，曾在该村赵家招集触及被租借土地农户参与的会议，会议上传达了村上两次会议精神，并征求定见，农人提出在一次性补偿悉数费用前提下，赞同租借土地，但对会议状况没有记载。
8、被告某村委会供认该村共有乡民800多户，乡民代表30多名，被租借的土地有犁地350亩、荒地30多亩。
9、第三人B公司于2003年8月在租借的土地上修建现代化养鸡舍，但运用土地及修建鸡舍在庭审争辩完毕前均未能供给相关部分的批阅手续。
10、审理中，原告于顺撤回申述。
对上述现实，本院予以供认。
审理中，原、被告及第三人争议的焦点是原告与被告某村委会、被告某委会与第三人之间所签定的土地租借协议是否有用，第三人给予原告的青苗补偿费是否合理。
依据原、被告及第三人的诉讼定见，本院对各方的焦点问题评议定见如下：
(一)、关于原告与被告某村及被告某村与第三人B公司签定的土地租借合同效能问题。
本院以为，各方所签定的上述土地租借合同无效。其理由是：1、《中华人民共和国土地管理法》规则“农用地是指直接用于农业生产的土地，包含犁地、某地、草地、农田水利用地、饲养水面等”，“运用土地的单位和个人有必要严厉依照土地利用总体规划供认的用处运用土地。依法改动土地权属和用处的，应当处理土地改动登记手续”。而各方签定的合同中，直接将犁地变成缔造种鸡厂的用地，与该法规则相违反。2、《中华人民共和国土地管理法》规则“农人集体一切的土地由本集体经济组以外的单位或许个人承揽运营的，有必要经乡民会议三分之二以上成员或三分之二以上乡民代表的赞同，并报(乡)A人民政府赞同”，而《中华人民共和国乡民委员会组织法》规则“乡民会议由本村18周岁以上的乡民组成。举行乡民会议，应当有本村18周岁以上的乡民过半数参与，或许有2/3以上农户的代表参与，所作决议应当经到会人员的过半数经过”。“乡民代表由乡民每5户或15户推选1人，或由各乡民小组推选若干人”。本案中，原告地点村共有农户800多户，被告某村在举行乡民会议时只招集了触及到的101户农人参与，且据被告供认乡民代表也不到10人，而本村推举乡民代表30多人，故其评论事项、举行会议违反上述规则。一起《中华人民共和国土地管理法》规则：“缔造占用土地，触及农用地转为缔造用地的，应处理转用批阅手续”，“改动土地用处应处理改动登记手续。”而本案中，第三人在法庭争辩完毕前，仍未能向本院供给相关手续。3、《中共中央关于做好农户承揽地运用权流通作业的告诉》(2001)28文件)规则，土地流通的主体是农户、土地运用权流通有必要建立在农户自愿的基础上，土地的流通转包费、转让费和租金等应由农户与受让方或承租方洽谈供认，流通的获益归农户一切。本案中，土地流通的主体是首先由第三人B公司与被告某村委会，然后是被告某村委会和原告，与上述规则相违反。一起该文件还规则：土地流通的主体是农户，由乡A政府或村组织出头租借农户的承揽地再进行转租或发包的反租倒包，不契合家庭承揽运营准则，应予阻止。
民事判定书
(2004)阿民重字第8号
原告王某等四十九人(见附表，附表略)
原告诉讼代表人王某，男，1941年**月*日生，汉族，某村农人，现居处新华A某村。
原告诉讼代表人韩某柱，男，1961年*月*日生，汉族，某村农人，现居处新华A某村。
原告诉讼代表人张某，女，1966年*月*日生，汉族，某村农人，现居处新华A某村。
托付署理人王某，系黑龙江岳听讼师事务所律师。
被告阿城市新华A某村委员会(以下简称为某村)，居处地阿城市新华A某村。
法定代表人关某辉，该委员会主任。
托付署理人张某，男，1959年*月*日生，汉族，某村农人，居处地阿城市新华A某村。
被告阿城市新华A人民政府(以下简称为A政府)，居处地阿城市新华A。
法定代表人杜景启，职务A长。
第三人黑龙江B实业有限公司(以下简称为B公司)，居处地哈尔滨市呼兰利民开发区。
法定代表人姜某斌，职务董事长。
托付署理人杨某，该公司副总经理。
托付署理人鹿某平，系哈尔滨东方鹿律师事务所律师。
原告王某等四十九人诉被告某村委会、A政府及第三人B公司土地租借合同、土地侵权胶葛一案，本院于2002年10月24日受理后，并依法判定，后被哈中院于2003年12月16日发回重审，本院依法另行组成合议庭，由署理审判员陈景福担任审判长，署理审判员王中伟、雷某红参与评议，于2004年4月9日揭露开庭进行了审理，原告诉讼代表人王某、张某及其托付署理人王某，被告阿城市新华A某乡民委员会法定代表人关某辉及其托付署理人张某，第三人B公司的托付署理人杨某、鹿某平到庭参与诉讼，被告阿城市新华A人民政府经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理完毕。
原告王某等四十九人诉称，第三人与二被告在没与原告洽谈的状况下拟定土地租借协议，并以此项目是省领导主抓项目为由，迫使原告与某村签定土地租借合同，2002年8月5日，由新华A政府出头，用拖拉机强行推掉原告地里的玉米，并和部分农人发作口角，其间一人被打伤，土地被推后，又逼迫一部分农户签定协议，现还有部分农人没签协议。依据相关法令规则，第三人在没处理任何手续的状况下，强行侵吞农户土地，并且某村与原告及第三人签定的协议从主体、内容、运用期限、担保条款等方面均有悖法令规则，为使原告利益不受损害，特向人民法院申述。请依法供认被告某村与原告、某村与第三人签定的土地租借协议无效，要求被告及第三人康复土地原状，补偿青苗丢失差价款9万元，诉讼费由被告担负。
被告某村辩称，争辩人受第三人托付，经乡民代表大会评论经过，由争辩人与原告签定了土地租借合同后，再由第三人与争辩人签定土地租借合同，虽有10名原告未签定合同，但有91户农户(部分原告)已签定了合同，且收取了租金。依据有关文件规则，村委会是村集体一切土地的运营管理者，村委会与原告签定合同及村委会与第三人签定合同，是依法实行村委会对集体一切土地的运营管理权，不存在违法问题。原告土地不是基本农田，而是一般农田。第三人用地前，原告口头赞同机车进地，不存在强行推地问题，原告不赞同签合同，村委会决议为其串地，而原告不赞同。综上，争辩人恳求法院依法驳回原告的诉讼恳求。
被告A政府辩称，第三人与某村之间签定租借土地合同，是某村行使乡村集体土地的运营管理权，A政府不是权利义务主体，A政府未与任何单位签定土地租借合同。A政府出头用拖拉机强行推掉地里青苗更无此事，综上，不赞同原告的诉讼恳求。
第三人B公司述称，本案触及101户农人的土地运用权问题，是某村农人自己的问题，是某村农人的公共事务，村委会参与签定本案合同，契合乡民委员会组织法的规则。村委会在本案的民事法令地位，便是本案农人的署理人，终究的权利义务由农人与B公司享有与承当。在某村土地租借过程中，为尊重农人的意思表明，村委会提出了不肯租借土地的农人可挑选以地换地的计划，有91户农人自愿挑选了租借土地，虽然有几户合同是别人代签，但不能影响合同效能，因代签户多是常年在外，土地已交由其亲属运营运用，现原告对合同发生贰言，只能证明原告对现已作出的意思表明的一种反悔，并不能否定最初意思表明的实在性。本案土地租借是在三分之二以上乡民代表会赞同的前提下进行的，彻底表现了乡民的毅力。原告建议第三人租借土地违反中共中央2001年28号文件、黑龙江省国土资源厅2002年132号文件、黑龙江省土地管理条例，第三人以为，上述文件，不归于法令和行政法规，依据合同法第五十二条规则，只要违反法令、行政法规强制性规则的合同才属无效合同，据此，原告此建议不能成立。第三人运用原告租借的土地正在处理相关批阅手续，现不能供认第三人不能补办有关赞同手续，还没有依据供认本案合同无效。综上所述，本案合同主体合法，意思表明实在，内容合法，程序合法，合同的效能不容否定，两边权利义务应受法令保护，法院应依法驳回原告的诉讼恳求。若原告有充沛现实依据和法令依据否定第三人的建议，否定本案合同效能，第三人将恳求本案的差错主体承当本案因合同无效给第三人形成的丢失3100万元。
本院开庭审理时出示各方在原审时提交的以下依据：
原告方提交的依据：
依据一、土地租借协议书45份，证明原告与被告某村委会签定的土地租借协议在主体、期限、青苗补偿费、担保等方面违反相关政策规则。
依据二、土地租借合同书一份，证明某村与B公司签定的土地租借合同相同存在主体、期限、青苗补偿费、担保违反相关政策规则。
依据三、责令中止违法行为告诉书一份，证明第三人无任何土地批阅手续的状况下占用犁地缔造鸡舍。
依据四、土地承揽证45份，证明原告对第三人占用土地享有运用权。
原告在本院开庭时，又出示了以下依据：
依据五、会议记载三份，证明第三人占地是村里两会评论的，并未举行乡民会议及乡民代表大会。
被告某村委会提交了以下依据：
依据一、会议记载三份(与原告所提交依据五相同)，证明第三人租借土地是经乡民代表会议评论决议。
被告阿城市新华A政府未向本院提交抗辩依据。
第三人B公司提交了以下依据：
依据一、某村与B公司签定的土地租借合同一份，证明建鸡舍用地归于合法用地;
依据二、阿城市政府文件，关于处理黑龙江B实业有限公司种鸡厂占地胶葛问题的陈述。证明阿城市政府对原告到省政府上访问题所采纳的处理问题的办法。
依据三、会议纪要。但在此次庭审中，撤回此依据。
审理中，原、被告及第三人关于相对方提交的依据当庭进行了质证，并充沛宣布了质证定见，原告对第三人提交的被告某村委会与原告签定的土地租借协议、某村委会与B公司签定的土地租借合同、阿城市人民政府文件、被告某村委会提交的会议记载有贰言，以为：1、土地租借协议与土地租借合同的签定程序违法，部分内容与法相悖，应供认合同无效;2、阿城市政府对上访问题的处理决议，不具有法令约束力;3、某乡民代表会议记载不实，不能作为定案的依据;4、第三人应依法给付原告青苗补偿费。被告某村委会及第三人B公司对原告提交依据实在性无贰言，但对其建议持有贰言，以为某村与原告签定的土地租借协议是有用的协议，由于：1、第三人租借土地是经乡民代表大会评论决议;2、两边系自愿洽谈;3、占用未签定协议原告的土地，是为了招商引资拉动地方经济而采纳的行政手法。因而，应确认合同有用，按合同约好实行。
依据原、被告及第三人的质证，本院对本案的依据确认如下：对各方提交的依据，各方对实在性均不持贰言，故对一切依据实在性予以供认。
审理中，原、被告两边对以下现实无贰言：
1、2003年7月，第三人B公司决议在阿城市新华A某村租借土地缔造现代化养鸡场。经与被告某村委会洽谈，经被告新华A政府赞同并担保，于同年8月5日签定土地租借合同，由第三人租借被告某村委会一切土地249480㎡;每年0.42元/㎡一年付一次;租期50年;第一年给付青苗丢失0.3元/㎡。
2、第三人B公司所租借土地坐落阿城市新华A哈五公路两边，共分为两块地，触及101户农人。其间南块地触及农户46户。2003年8月5日被告某村委会与南块地(北块地未签)部分农户签定土地租借协议书的状况下，用推土机推掉南块地青苗，占用土地。
3、在被告某村委会推掉南块地青苗后，101户农人中有91户与被告某村委会签定土地租借协议，其间含原告崔志华等自己亲身签定合同的35人(见附表一，附表略)，由别人代签合同的韩某杰等3人(见附表二，附表略)，王某等10户(见附表三，附表略)未签定合同。
4、被告某村委会与农人签定协议的主要内容是农户供给土地给第三人运用，期限为26年，补偿方法为每年280元/亩，一年一付，青苗丢失费为0.3元/㎡，由被告A政府用农业税担保。
5、上述签定土地租借协议的38户原告在签定合同的当日按280元/亩规范领取了三年的土地补偿费，按0.3元/㎡的规范领取了一年的青苗补偿费(详见附表四，附表略)。
6、被告某村委会对第三人租借土地之事，在7月26日、28日举行两次村委会议和支委会议评论，两次均共同经过租借的有关事宜，两次参与会议人员均为12人。
7、被告某村委会对第三人租借土地之事，曾在该村赵家招集触及被租借土地农户参与的会议，会议上传达了村上两次会议精神，并征求定见，农人提出在一次性补偿悉数费用前提下，赞同租借土地，但对会议状况没有记载。
8、被告某村委会供认该村共有乡民800多户，乡民代表30多名，被租借的土地有犁地350亩、荒地30多亩。
9、第三人B公司于2003年8月在租借的土地上修建现代化养鸡舍，但运用土地及修建鸡舍在庭审争辩完毕前均未能供给相关部分的批阅手续。
10、审理中，原告于顺撤回申述。
对上述现实，本院予以供认。
审理中，原、被告及第三人争议的焦点是原告与被告某村委会、被告某委会与第三人之间所签定的土地租借协议是否有用，第三人给予原告的青苗补偿费是否合理。
依据原、被告及第三人的诉讼定见，本院对各方的焦点问题评议定见如下：
(一)、关于原告与被告某村及被告某村与第三人B公司签定的土地租借合同效能问题。
本院以为，各方所签定的上述土地租借合同无效。其理由是：1、《中华人民共和国土地管理法》规则“农用地是指直接用于农业生产的土地，包含犁地、某地、草地、农田水利用地、饲养水面等”，“运用土地的单位和个人有必要严厉依照土地利用总体规划供认的用处运用土地。依法改动土地权属和用处的，应当处理土地改动登记手续”。而各方签定的合同中，直接将犁地变成缔造种鸡厂的用地，与该法规则相违反。2、《中华人民共和国土地管理法》规则“农人集体一切的土地由本集体经济组以外的单位或许个人承揽运营的，有必要经乡民会议三分之二以上成员或三分之二以上乡民代表的赞同，并报(乡)A人民政府赞同”，而《中华人民共和国乡民委员会组织法》规则“乡民会议由本村18周岁以上的乡民组成。举行乡民会议，应当有本村18周岁以上的乡民过半数参与，或许有2/3以上农户的代表参与，所作决议应当经到会人员的过半数经过”。“乡民代表由乡民每5户或15户推选1人，或由各乡民小组推选若干人”。本案中，原告地点村共有农户800多户，被告某村在举行乡民会议时只招集了触及到的101户农人参与，且据被告供认乡民代表也不到10人，而本村推举乡民代表30多人，故其评论事项、举行会议违反上述规则。一起《中华人民共和国土地管理法》规则：“缔造占用土地，触及农用地转为缔造用地的，应处理转用批阅手续”，“改动土地用处应处理改动登记手续。”而本案中，第三人在法庭争辩完毕前，仍未能向本院供给相关手续。3、《中共中央关于做好农户承揽地运用权流通作业的告诉》(2001)28文件)规则，土地流通的主体是农户、土地运用权流通有必要建立在农户自愿的基础上，土地的流通转包费、转让费和租金等应由农户与受让方或承租方洽谈供认，流通的获益归农户一切。本案中，土地流通的主体是首先由第三人B公司与被告某村委会，然后是被告某村委会和原告，与上述规则相违反。一起该文件还规则：土地流通的主体是农户，由乡A政府或村组织出头租借农户的承揽地再进行转租或发包的反租倒包，不契合家庭承揽运营准则，应予阻止。