租赁合同中的转租行为
来源：听讼网整理 2018-11-24 16:10
一、转租的确定
所谓转租，是指承租人不退出租借合同联系，而将租借物出租给次承租人运用、收益。
转租与租借权的让与不同，其差异在于：
首要，就法令性质而言，转租系承租人与次承租人之间建立新租借合同；租借权让与为租借债务的转让。
其次，就当事人各方的法令联系看。转租时，转租人于转租后，仍享有租借权，一起在转租人与次承租人之间又发作一新的租借联系，基于此租借联系，转租人在租借物上为次承租人再度设定新租借权；租借权的让与则不同，在承租人让与租借权时，承租人于转让租借权之后，退出租借联系，第三人代其位，成为租借合同的当事人。
第三，就获得办法而言，转租中，次承租人租借权的获得属设定的获得；租借权的让与中，受让人租借权的获得，属移转的获得。
第四，就法令联系的内容看，转租中，次承租人关于承租人租金的付出，一般分期进行；租借权的让与，受让人关于作为转让人的承租人，则一般须一次性给付对价。
第五，与出租人发作的联系不同，我国《合同法》中对合法的转租有必要经过出租人的赞同，而租借权的让与不必经出租人的赞同，只需实行告诉责任。
二、转租合同的效能
在约束主义的形式下，由于转租所涉及到了无权处置的问题，所以使得转租合同的效能变得适当的杂乱。
我国《合同法》第224条对转租行为作了如下的规则：“承租人经出租人赞同，能够将租借物转租给第三人。”可是，问题在于：未经出租人赞同，将租借物转租给第三人，与第三人所缔结合同的效能到底是无权处置所引发的效能待定合同仍是有权处置的有用合同？学界一般以为，应确定为效能待定的合同，由于《合同法》第224条规则：“承租人经出租人赞同，能够将租借物转租给第三人。”依照该条规则，承租人只要经出租人赞同才有权处置该租借物，不然便是无权处置，假如出租人过后不追认转租合同效能的话的，该转租合同即为无效合同，自始不发作法令效能。
对此观念笔者以为有商讨的必要。
要正确理解承租人未经出租人赞同与次承租人所缔结的合同是不是无权处置合同，首要应界清何谓处置。“处置”是一个根本的法令概念，它包含现实上的处置和法令上的处置。所谓现实上的处置，是指对原物体加以物质的变形，改造或毁损的行为，法令上的处置是指派物体的权力状况发作变化。我国《合同法》对租借合同中的现实处置作出了规则，如《合同法》第223条：“承租人未经出租人赞同，对租借物进行改进或增设他物的，出租人能够要求承租人恢复原状或赔偿损失。”此乃现实上的处置。《合同法》第224条的规则，一般以为这便是法令上的处置，而未经出租人赞同的法令上的处置便是无权处置，这样的观念笔者以为不甚正确。正如前语，法令上的处置是使物体的权力状况发作变化，一般是约束或扩展权力的效能规模。仔细分析转租行为却并非如此，出租人与承租人缔结的租借合同使得承租人获得了房子的租借权，详细的权能体现在承租人能够在合同约好的规模内占有、运用、收益租借物；相对而言，租借合同使得出租人的一切权得到了必定的约束，比方他不能行使对租借物的占有、运用的权力。承租人对租借物进行转租，仅仅占有，运用权发作了搬运，对出租人的一切权并不发作任何影响，对租借物上的权力状况也没有起到任何的约束或扩展的作用。所以承租人转租并不是对租借物的无权处置，相反却是承租人在其经过与出租人缔结的租借合同中所获得占有、运用、收益权力的处置，是一种对自己权力的处置，是一种有权处置，所以关于转租合同应确定为有用的合同。这正如1982年台湾上字第4690号判定所说：“查出租人固负有使承租人就租借物为运用收益之责任，惟此项责任之实行，并不以搬运租借物之一切权为必要，故出租人对其租借物是否有一切权或其他权力，概非租借之建立要件。”
因此，在我国约束主义形式下，未经出租人赞同的转租行为虽然是非法行为，由于该行为违反了合同法的规则，但转租人与次承租人所签定的转租合同却是有用的合同，这样的定论好像存在着对立，其实不然，非法行为并不必定导致合同的无效。合同无效一般指的是合同违反了法令和行政法规的强制性的规则以及社会公共利益，可是《合同法》224条的规则，并不是法令的强制性的规则，假如出租人与承租人缔结合同约好能够转租的话就排除了该条的适用，明显该条款具有恣意性。非法行为，仅仅违反了法令的规则，包含恣意性的规则和强制性的规则，违反了恣意性的规则不会发作合同无效的法令结果。当然对转租合同仍是有约束的必要性，首要体现在：一是转租合同的期限。转租合同的期限不能超过以租借合同的期限，以防止原租借合同到期但转租合同而没有到期导致原出租人回收租借物的比较困难的状况呈现；二是转租合同中对标的物的运用程度。转租合同所约好的对租借物的运用致使租借物危害（即正常运用所形成的耗费及危害）程度不能大于原租借合同，以防止次承租人对租借物的正常运用给租借物形成的磨损大于出租人的预期。由于出租人对承租人怎么运用租借物是有预期的，并把这样一种预期与租金的付出相联系。假如次承租人对租借物的正常运用给租借物形成的磨损大于原承租人的预期，而租金却又没有添加，那便是对原出租人不公平。
在此还有必要涤清《合同法》第224条有关对出租人赞同与署理中授权的差异。署理中，被署理人授权署理人从事签定合同这一法令行为时，署理人由于有了被署理人的授权而享有了以被署理人名义从事缔结合同的资历。署理人在与第三人从事双办法令行为时，被署理人的意思表明经过署理人让第三人获悉，第三人也是经过署理人而与被署理人发作相关的法令联系。在授权规模内，署理人的行为的法令作用归属于被署理人。因此，在署理授权下，被署理人其实是在参加合同的缔结进程，被署理人的意思表明决议了合同内容和是否有用。但《合同法》第224条中出租人赞同这一单独意思表明，仅仅一个补助行为，出租人并不加入到承租人与第三人签定的转租合同中，这点与署理中授权行为天壤之别。由此可见，转租合同依然仅仅承租人与第三人之间缔结的合同，不论出租人是否赞同都不能影响承租人与第三人之间所缔结的合同的效能。
所谓转租，是指承租人不退出租借合同联系，而将租借物出租给次承租人运用、收益。
转租与租借权的让与不同，其差异在于：
首要，就法令性质而言，转租系承租人与次承租人之间建立新租借合同；租借权让与为租借债务的转让。
其次，就当事人各方的法令联系看。转租时，转租人于转租后，仍享有租借权，一起在转租人与次承租人之间又发作一新的租借联系，基于此租借联系，转租人在租借物上为次承租人再度设定新租借权；租借权的让与则不同，在承租人让与租借权时，承租人于转让租借权之后，退出租借联系，第三人代其位，成为租借合同的当事人。
第三，就获得办法而言，转租中，次承租人租借权的获得属设定的获得；租借权的让与中，受让人租借权的获得，属移转的获得。
第四，就法令联系的内容看，转租中，次承租人关于承租人租金的付出，一般分期进行；租借权的让与，受让人关于作为转让人的承租人，则一般须一次性给付对价。
第五，与出租人发作的联系不同，我国《合同法》中对合法的转租有必要经过出租人的赞同，而租借权的让与不必经出租人的赞同，只需实行告诉责任。
二、转租合同的效能
在约束主义的形式下，由于转租所涉及到了无权处置的问题，所以使得转租合同的效能变得适当的杂乱。
我国《合同法》第224条对转租行为作了如下的规则：“承租人经出租人赞同，能够将租借物转租给第三人。”可是，问题在于：未经出租人赞同，将租借物转租给第三人，与第三人所缔结合同的效能到底是无权处置所引发的效能待定合同仍是有权处置的有用合同？学界一般以为，应确定为效能待定的合同，由于《合同法》第224条规则：“承租人经出租人赞同，能够将租借物转租给第三人。”依照该条规则，承租人只要经出租人赞同才有权处置该租借物，不然便是无权处置，假如出租人过后不追认转租合同效能的话的，该转租合同即为无效合同，自始不发作法令效能。
对此观念笔者以为有商讨的必要。
要正确理解承租人未经出租人赞同与次承租人所缔结的合同是不是无权处置合同，首要应界清何谓处置。“处置”是一个根本的法令概念，它包含现实上的处置和法令上的处置。所谓现实上的处置，是指对原物体加以物质的变形，改造或毁损的行为，法令上的处置是指派物体的权力状况发作变化。我国《合同法》对租借合同中的现实处置作出了规则，如《合同法》第223条：“承租人未经出租人赞同，对租借物进行改进或增设他物的，出租人能够要求承租人恢复原状或赔偿损失。”此乃现实上的处置。《合同法》第224条的规则，一般以为这便是法令上的处置，而未经出租人赞同的法令上的处置便是无权处置，这样的观念笔者以为不甚正确。正如前语，法令上的处置是使物体的权力状况发作变化，一般是约束或扩展权力的效能规模。仔细分析转租行为却并非如此，出租人与承租人缔结的租借合同使得承租人获得了房子的租借权，详细的权能体现在承租人能够在合同约好的规模内占有、运用、收益租借物；相对而言，租借合同使得出租人的一切权得到了必定的约束，比方他不能行使对租借物的占有、运用的权力。承租人对租借物进行转租，仅仅占有，运用权发作了搬运，对出租人的一切权并不发作任何影响，对租借物上的权力状况也没有起到任何的约束或扩展的作用。所以承租人转租并不是对租借物的无权处置，相反却是承租人在其经过与出租人缔结的租借合同中所获得占有、运用、收益权力的处置，是一种对自己权力的处置，是一种有权处置，所以关于转租合同应确定为有用的合同。这正如1982年台湾上字第4690号判定所说：“查出租人固负有使承租人就租借物为运用收益之责任，惟此项责任之实行，并不以搬运租借物之一切权为必要，故出租人对其租借物是否有一切权或其他权力，概非租借之建立要件。”
因此，在我国约束主义形式下，未经出租人赞同的转租行为虽然是非法行为，由于该行为违反了合同法的规则，但转租人与次承租人所签定的转租合同却是有用的合同，这样的定论好像存在着对立，其实不然，非法行为并不必定导致合同的无效。合同无效一般指的是合同违反了法令和行政法规的强制性的规则以及社会公共利益，可是《合同法》224条的规则，并不是法令的强制性的规则，假如出租人与承租人缔结合同约好能够转租的话就排除了该条的适用，明显该条款具有恣意性。非法行为，仅仅违反了法令的规则，包含恣意性的规则和强制性的规则，违反了恣意性的规则不会发作合同无效的法令结果。当然对转租合同仍是有约束的必要性，首要体现在：一是转租合同的期限。转租合同的期限不能超过以租借合同的期限，以防止原租借合同到期但转租合同而没有到期导致原出租人回收租借物的比较困难的状况呈现；二是转租合同中对标的物的运用程度。转租合同所约好的对租借物的运用致使租借物危害（即正常运用所形成的耗费及危害）程度不能大于原租借合同，以防止次承租人对租借物的正常运用给租借物形成的磨损大于出租人的预期。由于出租人对承租人怎么运用租借物是有预期的，并把这样一种预期与租金的付出相联系。假如次承租人对租借物的正常运用给租借物形成的磨损大于原承租人的预期，而租金却又没有添加，那便是对原出租人不公平。
在此还有必要涤清《合同法》第224条有关对出租人赞同与署理中授权的差异。署理中，被署理人授权署理人从事签定合同这一法令行为时，署理人由于有了被署理人的授权而享有了以被署理人名义从事缔结合同的资历。署理人在与第三人从事双办法令行为时，被署理人的意思表明经过署理人让第三人获悉，第三人也是经过署理人而与被署理人发作相关的法令联系。在授权规模内，署理人的行为的法令作用归属于被署理人。因此，在署理授权下，被署理人其实是在参加合同的缔结进程，被署理人的意思表明决议了合同内容和是否有用。但《合同法》第224条中出租人赞同这一单独意思表明，仅仅一个补助行为，出租人并不加入到承租人与第三人签定的转租合同中，这点与署理中授权行为天壤之别。由此可见，转租合同依然仅仅承租人与第三人之间缔结的合同，不论出租人是否赞同都不能影响承租人与第三人之间所缔结的合同的效能。