房地产成本管理的概念

房地产本钱办理是指房地产项目的本钱办理，本钱办理——是项目办理的一个子集，包含用以确保在同意的预算内完结项目所需求的进程，由资源方案编制、本钱预算、本钱预算、本钱操控所构成。　　
【本钱预算】
它的输入是：作业分化结构(WBS)、资源需求、资源单价、活动历时预算、帐目表。
资源需求：便是资源方案编制的输出，包含人力、资料、设备三大需求，要害的是这三大需求要与作业分化结构可交给效果相对应。
资源单价：便是项目开发所需各种资源的当地单位价格。如钢材X元/吨，人工X元/天，可行性研究陈述XX万元/个，等。
活动历时预算：完结一项可交给效果需求有哪些活动，每项活动历时是多长。要专门按可交给效果进行活动界说、活动排序、活动历时预算。
帐目表：对帐目本钱进行分类(如人工、日常用品、资料)监控的任何编码体系。它依据开发商的管帐科目表。
有了上述根本资料，依据房地产开发项目所在的不同阶段，别离运用不同的办法进行预算。如项目在可行性研究阶段，则选用相似预算法;在规划方案规划阶段、策划定位阶段则选用参数模型法;在施工图阶段则选用字下而上预算法。由于预算所在的阶段不同，所用的办法不同，预算有不同的精度和不同的时刻消耗。这依据工程发展的需求所决议。
依据上述预算效果，能够得出本钱办理方案、具体依据、本钱预算.
本钱办理方案：房地产开发项目从可行性阶段的→项目策划定位→规划方案规划→施工图规划→项目缔造→项目检验等几个阶段，其项目界说是一个渐进明细的进程，因而开发项目的整个本钱也是不断挨近实践本钱的进程，本钱办理方案便是房地产开发项目在项目的各个生命周期办理本钱的改动。
具体依据：在作开发项目预算时所用的假定和假定，假定和假定的了解便是咱们传统的编制工程预算、进展方案常常写的编制阐明或编制依据。　　本钱预算：完结开发项目诸活动需求资源或许本钱的定量预算。跟着项目界说的不断明细、在市场经济条件下资源价格的改动，其预算是一个动态的。
【本钱预算】
本钱预算的输入是：本钱预算、作业分化结构(WBS)、项目进展方案。　　本钱预算：前面已作介绍。
作业分化结构(WBS)：房地产开发项目各阶段可交给效果，这儿所用的WBS与预算所用的WBS是共同的。这儿需求着重的是，不管预算仍是预算，开发项目各阶段可交给效果的实质是共同的，并不由于项目在其生命周期中所在的阶段不同，其效果在不断改动。在实践的房地产开发项目中，这种状况屡次发作，如在可行性研究中，界说某地块做中档住所开发，在策划定位阶段界说为传统风格高级别墅，在规划方案规划时又作成异域风情特征的社区。自己并不认为这种不断改动可交给效果是一种前进，实践上是一种瞎折腾。构成这种状况是开发商寻觅作可行性研究的人不合格、或开发商安排前期作业的人水平太低自己心中无数。像这种不断改换项目可交给效果，本钱就无法预算。
项目进展方案：按开发项目的开发节奏，按可交给效果的时刻节点编制出来的进展方案安排
依据上述输入，再利用本钱预算的类比法、参数模型法、自下而上预算法和核算机模型等东西和技能编制本钱预算。
本钱预算：便是将本钱预算分配在各项作业上，它一起与进展方案相匹配，然后构成形本钱钱基准方案。本钱基准方案经过必定的程序同意，如有改动有必要经过本钱改动操控体系进行间歇式的改动。这就确保了本钱基准方案的严肃性。以此基准方案对后来开发项目在施行进程中的实践本钱和方案本钱进行比较，然后能够检测项目的本钱绩效和进展绩效。
【本钱操控】
它的输入是：本钱基准方案、绩效陈述、改动请求、本钱办理方案。
绩效陈述：开发项目在实践进行开发运作进程中，随时把握的实践状况而编写的状况陈述、进展陈述和发展趋势。
改动请求：导致项目本钱改动的要素许多，开发规模发作改动(增大或缩小)，有必要引起本钱的改动;时刻的巨大调整，会引起本钱的改动;项目呈现重大事故会引起本钱的改动;要害人员调整会引起本钱改动等。这些本钱改动有必要经过必定程序对项目预算和项目预算进行调整。本钱的改动有必要经过书面形式来完结。
对上述引起本钱改动，首要有必要经过必定的程序对改动请求进行处理，核实改动的合理性，核实的进程便是绩效丈量。丈量效果的确需求改动，那么还要从头补充编制本钱预算，其编制的办法能够按惯例核算或用核算机辅助东西。
经过上述进程，咱们会得出修订后的本钱预算和更新的预算。在开发项目履行进程中，依据已花费的实践本钱，依据项目的绩效陈述，能够猜测项目到完结终究需求多少本钱，这样作出开发项目的竣工预算。
在项目施行进程中，对发作本钱改动的原因要深入分析，不能被迫的改动本钱，依据项目的实践状况和企业自身的财务状况，要自动的采纳纠正办法，或调整规模或改动资源条件或从头和谐进展、本钱、质量的三者联系。
【本钱组成】
1、土地费用
土地费用包含乡镇土地出让金，土地征用费或拆迁安顿补偿费。房地产开发企业取得土地方法有三种：协议出让，投标出让，拍卖出让。现在根本今后两种方法为主。跟着国家对土地宏观办理方针趋紧，经过拍卖方法取得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有用方法。现在在我国乡镇商品房住所价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费
前期工程费首要指房子开发的前期规划，规划费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个本钱构成中所占份额相对较低，一般不会超越6%。
3、建筑装置工程费
建筑装置工程费指房子缔造进程中所发作的建筑工程，设备及装置工程费用等，又被称为房子建筑装置造价。他在整个本钱构成中所占份额相对较大。从我国现在状况看，约占整个本钱的40%左右。
4、市政公共设备费用
市政公共设备费用包含基础设备和公共配套设备缔造费两部分。基础设备缔造费首要指路途，自来水，污水，电力，电信，美化等的缔造费用。公公配套设备缔造费用指在缔造用地内缔造的为居民供给配套服务的各种非营利性的公用设备(如校园，幼儿园，医院，派出所等)和各种营利性的配套设备(如粮店，菜市场等商业网点)等所发作的费用。他一起还包含一些比如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发本钱构成中，该项目所占份额较大，我国一般在20%~30%左右。
5、办理费用
办理费用首要是房地产开发企业为安排和办理房地产开发运营活动所发作的各种费用，它包含办理人员薪酬，差旅费，办公费，保险费，员工教育费，养老保险费等。在整个本钱构成所占份额很小，一般不会超越2%。
6、借款利息
房地产因开发周期长，需求出资数额大，因而有必要凭借银行的信贷资金，在开发运营进程中经过假贷筹集资金而应支交给金融机构的利息也成为开发本钱一个重要组成部分。但它的巨细与所开发项目的巨细，融资额度的多少有密切联系，所以占本钱构成份额相对不稳定。
7、税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发缔造有关的税收包含房产税，乡镇土地运用税，犁地占有税，土地增值税，两税一费(营业税，城市保护缔造税和教育费附加)，契税，企业所得税，印花税，外商出资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用，首要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁复且不标准。包含比如征地办理费，商品房买卖办理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发办理费等。在我国现在房地产开发本钱构成中所占份额较大，一般在15%~25%左右。
8、其他费用
其他费用首要指不能列入前七项的一切费用。它首要包含出售广告费，各种不行预见费等，在本钱构成中一般不会超越10%。