房产企业土地增值税清算案例

根本案情：
跟着《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》的发布，2007年1月某市地税稽查局接到大众告发：某房地产开发公司于2005年12月10日将坐落富贵地段的一幢2000平方米待售的办公大楼以每平方米2000 元的价格对外出售，获得出售收入4000 万元。企业只按5%申报交纳营业税200万元，城市保护缔造税14 万元，教育费附加6万元，印花税2万元。告发者以为该房地产开发公司未交土地增值税，偷税300多万元，要求对该公司进行查看。
案子处理：
接到大众告发后，稽查局依照规则程序通过查看核实，公司为缔造这幢办公大楼付出地价款800万元，房地产开发本钱1200万元，房地产开发费用因为未对详细楼盘进行明细核算，难以区分。稽查局按规则程序查补了土地增值税，并处以一倍的罚款，处理如下：扣除项目：(800 1200)×[1 (10% 20%)] 220=2820(万元)增值额：4000 -2820 =1180(万元)增值额与扣除项目额份额：(1180÷2820)×100%=41.84%应交土地增值税税额：1180×30%=354(万元)一起，按规则加收了滞纳金。罚款一倍，计354万元，并移交公安部门追查相应的法律责任。
法理剖析：
依据《中华人民共和国土地增值税暂行法令》第六条的规则，核算增值额的扣除项目：(一)获得土地使用权所付出的金额;(二)开发土地的本钱、费用;(三)新建房及配套设备的本钱、费用，或许旧房建筑物的评价价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规则的其他扣除项目。
《中华人民共和国土地增值税暂行法令实施细则》第七条第(三)项规则，开发土地和新建房及配套设备的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的出售费用、办理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产项目核算分摊并供给金融机构证明的，答应据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期借款利率核算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规则核算的金额之和的百分之五以内核算扣除。凡不能按转让房地产项目核算分摊利息支出或不能供给金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规则核算的金额之和的10%以内核算扣除。
第七条第(六)项又规则，依据法令第六条第(五)项规则，对从事房地产开发的交税人可按本条(一)、(二)项规则核算的金额之和，加计20%的扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行法令》第四条规则，交税人转让房地产所获得的收入减除本法令第六条规则扣除项目金额后的余额，为增值额。《中华人民共和国土地增值税暂行法令实施细则》第十条第一项规则，增值额未超越扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%.《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》(财税字咱1995暂048号)第九条关于核算增值额时扣除已交纳印花税的问题的规则，细则中规则答应扣除的印花税，是指在转让房地产时交纳的印花税。房地产开发企业依照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规则，其交纳的印花税列入办理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税交税责任人在核算土地增值税时答应扣除在转让时交纳的印花税。