北京著名律师事务所评析商铺租赁纠纷案
来源：听讼网整理 2018-12-02 20:05
根本案情：2009年9月26日，被上诉人与上诉人签定《租借合同》，约好上诉人将坐落深圳市某某区某某广场第某某栋裙楼半地下某某层某某号的商铺租借给被上诉人作商业用处运用，建筑面积为74.51平方米，租借期限自2009年10月1日起至2014年9月30日止，每月租金为人民币33,000元，从租借期的第二年起在原租金的基础上按每两年5％的份额递加；被上诉人必须在每月10日前一次性交清本月租金（遇节假期顺延），如拖欠租金，每月按租金5‰加收滞纳金，拖欠租金超越一个月以上，上诉人有权单独中止合同，并回收商铺；两边签约之日，被上诉人须交给履约保证金人民币66,000元给上诉人，如被上诉人不再续租，上诉人应在被上诉人退出涉诉商铺之日起十日内将履约保证金全额返还被上诉人；上诉人于2009年10月4日将涉诉商铺交给被上诉人运用，并赞同给予被上诉人两个月的免租期进行内部装饰，自上诉人交给物业之日起算，自2009年10月4日起至2009年12月4日止，如上诉人不能按期交给涉诉商铺，则免租装饰期顺延；租借期内，被上诉人须依照有关法令、法规生产运营，而如进行室内装饰，方案须事前以书面方式告诉上诉人，及其它条款。2009年9月26日，被上诉人向上诉人付出了涉诉商铺履约保证金人民币66,000元。这今后，上诉人依约向被上诉人交给了涉诉商铺，交给状况为毛坯，后被上诉人对涉诉商铺进行了装饰，并用于运营某某便利店。2010年3月7日，被上诉人向上诉人宣告《关于要求处理某某广场19号商铺现在状况的函》，要求上诉人与涉诉广场物业办理处和谐，催促某某栋超市中止占道铺货，并就形成的丢失向被上诉人补偿。上诉人承认收到上述信件，并标明曾就此与办理处和谐，促进某某栋超市中止了占道铺货，被上诉人对此不予认可，被上诉人以为上诉人并未实行相关的扫除阻碍职责。
2010年4月6日，上诉人向被上诉人宣告《联络函》，标明其于2010年4月1日才收到涉诉商铺3月份的租金，被上诉人须付出拖欠租金的滞纳金人民币3,465元，被上诉人须于2010年4月8日前将滞纳金付出给上诉人，逾期上诉人将要求办理处停水停电并回收商铺。2010年4月8日，被上诉人将滞纳金人民币3,465元付出给上诉人。2010年4月2日，某某广场办理处向各业主、住户宣告《关于C、D座外墙修理施工的告诉》，标明某某股份公司开端定于2010年4月6日至5月30日期间对C、D座外墙面进行补葺维护，或许给住户的日子或出行带来不方便。2010年4月7日，被上诉人致函上诉人，因办理处行将开端的外墙改造工程会导致涉诉商铺无法正常运营，期望上诉人在三日内以业主身份要求办理处扫除阻碍，不然被上诉人有权拒交2010年4月10日之后的房租，并享有随时免除合同的权力，且上诉人还须对涉诉商铺的运营丢失及误工费予以补偿。2010年4月10日，上诉人向深圳市某某物业办理有限公司宣告《致深圳市某某物业办理有限公司的函》，要求办理处和谐被上诉人处理两起胶葛，对某某栋装饰及某某股份公司外墙改造给其它人员正常运营活动形成的晦气影响处以减轻和消除，上诉人并标明将合作办理处调处此事。一审庭审中，被上诉人标明，上诉人发给办理处的信件可以标明上诉人是榜首次书面致函要求办理处实行和谐职责，上诉人对某某栋超市的侵权作业未实行扫除阻碍职责。2010年4月11日，被上诉人致函上诉人，标明因上诉人未在三日内扫除阻碍，未保证租借物契合合同约好的用处，合同从即日起免除，上诉人应于三日内偿还保证金人民币66,000元，被上诉人将于收到保证金当日合作完结腾房手续。原审法院断定：一、上诉人罗某应于本断定收效之日起十日内向被上诉人李某返还保证金人民币66,000元；二、上诉人罗某应于本断定收效之日起十日内向被上诉人李某返还滞纳金人民币3,465元；三、被上诉人李某应于本断定收效之日起十日内向上诉人罗某付租借金及运用费合计人民币33,000元；四、驳回被上诉人李某的其它诉讼恳求；五、驳回上诉人罗某的其它反诉恳求。上诉人不服原审断定，向二审法院提起上诉，恳求：深圳市中级人民法院支撑上诉人在一审中提出的诉讼恳求，并驳回被上诉人在一审中提出的一切诉讼恳求。上诉实践与理由为：一、一审法院承认被上诉人的"合同意图难以完成"，被上诉人要求免除租借合同并无不当，违背法令规则。1、本案中被上诉人供给的根据并不能证明合同意图不能完成。两边签定合同的终究意图是盈余，但在一审诉讼中被上诉人供给根据不能证明其运营4个月期间没有盈余；且即便运营的4个月内真的没有盈余，也不必定导致其今后的4年多的时刻里没有盈余，盈余与否取决于许多要素，与其自身的经管办理有很大联系。2、被上诉人免除合同行为并不契合合同法第94条规则，也不契合合同法解说二第26条的规则。首要，上诉人在本案中的一切行为都是合法行为，合约行为，不存在不实行合同职责，及其它违约行为。其次，被上诉人因第三人侵权所受丢失是其正常商业危险，其可另行建议权力，不可以此为由而免除合同。第三、最高人民法院《关于正确适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解说(二)服务党和国家的作业全局的告诉》规则，适用合同法解说二第26条关于方式改变状况下免除合同有严厉条件，人民法院必须正确了解、稳重适用，确需在个案中适用的，应经高级人民法院审阅，必要时报最高人民法院审阅。上诉人以为被上诉人在一审中建议适用此条免除合同短少本质要件和程序要件。二、一审法院承认上诉人在扫除阻碍，保证承租物可以契合合同意图运用方面存在瑕疵，违背法令规则。1、合同法及相关法令并未规则上诉人在此种状况下有扫除阻碍的法定职责；被上诉人运营失利是因为第三人行为导致，其应向第三人建议丢失补偿，而不能以第三人侵权导致其丢失为由免除合同；被上诉人运营失利与上诉人行为无法令上的因果联系，运营失利与其免除合同无法令上的因果联系。一方面上诉人并不是被上诉人所称的侵权人，上诉人无法令职责扫除阻碍；另一方面，被上诉人作为物业运用权人享有的权力自身就包含"合理运用共用部分的权力遭到损害的时分提起诉讼的权力；寓居利益、相邻权遭到损害时提起诉讼的权力。"(见奚晓明主编的《最高人民法院建筑物区别一切权、物业服务司法解说了解与适用》第226页，人民法院出书社出书)合同法榜首百二十一条规则：当事人一方因第三人的原因形成违约的，应当向对方承当违约职责。当事人一方和第三人之间的胶葛，依照法令规则或许依照约好处理。故依上述规则，其彻底不需求上诉人的帮忙就有资历和才干经过诉讼的方法处理与第三人世的胶葛。即便本案中第三人的侵权行为导致被上诉人违约了，其也应向上诉人承当违约职责，而不是上诉人向其承当违约职责。2、两边所签定的合同期限为5年，除掉2个月的免租期，被申请人实践运营时刻仅4个月；在此期间，恰逢某某栋公司的入驻和装饰，又逢某某广场办理处预备在2010年4月6日装置LED显示屏(即外墙改造工程)，某某栋公司的行为也仅是暂时占用部分共用通道，并未侵略上诉人的产业一切权和被上诉人的运营运用权，某某广场办理处的外墙改造行为也是为了整体业主共同利益的需求，也并未侵略上诉人的产业一切权和被上诉人的运营运用权；若因而行为给被上诉人形成晦气影响，被上诉人可以经过洽谈或诉讼的方法处理争议。三、一审法院断定上诉人返还保证金违背法令规则。被上诉人向上诉人交纳的保证金，具有担保法规则的保证担保的性质，即以付出保证金的方法保证其实行合同约好的职责，合同约好的职责悉数实行完毕后，上诉人占用的保证金才须返还给被上诉人；若其违约，应以保证金之部分充抵上诉人相关丢失，这是两边约好的被上诉人交给保证金的应有之义；在被上诉人未实行约好职责之前或补偿上诉人相关丢失之前，上诉人占用的保证金一向是合法占用，上诉人无职责返还。四、一审法院断定上诉人返还滞纳金违背法令规则。租借合同第三条约好，被上诉人应于每月10日之前一次性交清当月租金，如拖欠，则按每日千分之五的份额收取滞纳金。因被上诉人有拖欠租金的实践，故上诉人于2010年4月6日发函给被上诉人要求收取滞纳金，被上诉人认可这一实践，故其给付3465元。上诉人收取滞纳金有合同根据，有实践根据，并不归于不当得利，故无需交还滞纳金给被上诉人。五、一审法院未断定被上诉人给付免租期租金丢失和合同免除后二个月的租金丢失违背法令规则。一审法院及两边当事人共同认可的实践是，2010年4月11日被上诉人发函单独免除了租借合同，被上诉人于2010年4月30日搬离商铺。但被上诉人单独解约实践上是单独违法免除合同，其行为违背了法令规则，故应依法承当相应职责。根据合同法榜首百一十三条规则：当事人一方不实行合同职责或许实行合同职责不契合约好，给对方形成丢失的，丢失补偿额应当相当于因违约所形成的丢失，包含合同实行后可以取得的利益，但不得超越违背合同一方缔结合一起预见到或许应当预见到的因违背合同或许形成的丢失。被上诉人单独解约行为显然是"一方不实行合同职责"，正是因而行为才导致了上诉人的丢失发作，且其应知在合同依约实行五年期满后上诉人或许取得的利益，故一审法院至少应断定被上诉人承当合同免除后的二个月租金丢失。又，因两边签约时，被上诉人说要租借5年期限，经其要求上诉人才给其2个月的免租期，但其运营仅4个月就单独免除合同，故其歹意解约现已给上诉人形成两层丢失，一是免租期间的租金丢失，一是合同免除后至今商铺仍未租借的租金丢失。综上，上诉人以为一审法院断定差错，特此上诉恳求处以纠正。被上诉人书面辩论称：一、关于"合同意图难以完成"，辩论人要求免除租借合同是否稳当，是否违背法令规则。l、关于合同意图是否能完成。被辩论人与辩论人于2009年9月26日签定租借合同，2009年10月4日被辩论人将涉诉房子交给了辩论人，运用两个月的时刻，辩论人将房子装饰好，并办齐了一切手续，于2009年12月9日开端正式运营便利店，当月运营状况良好。某某广场这座新完工的大楼在2009年12月底才连续租出去各个商铺，辩论人了解到涉诉商铺比周边商铺的价格显着高许多，且商铺还有部分状况是被辩论人在签定合一起进行了隐秘，例如：该坐新楼有外墙后期修理维护方案并于2010年4月开端实施，所以辩论人强烈要求其降租，终究的结果是房租没有降一分钱，可是两边的联系却不断恶化。2010年1月某某栋向卖场外铺货对辩论人侵权，辩论人多次求助被辩论人赶快以业主身份对此事进行和谐，但被辩论人从未实行帮忙职责。辩论人找某某广场物业办理处投诉，该办理处往往以辩论人不是业主，不予理睬。此侵权一向持续到3月底，长达二个多月，某某栋作为辩论人运营商铺的竞争对手如此侵权，关于辩论人的运营是丧命的，这段时刻内，辩论人的运营额直线下降，辩论人接受巨大丢失乃至举外债发工资，交纳房租，实在无力运营下去，而被辩论人从未实行帮忙职责，这点经过2010年4月10日被辩论人寄给办理处的函可以看出，被辩论人此刻才榜首次向办理处提及某某栋侵权事宜，此外被辩论人无任何根据证明其实行了帮忙职责。2010年4月2日，某某栋刚完毕铺货不到几天，某某广场物业办理处宣告外墙改造两个月，在辩论人再一次遇到侵权作业的时刻，被辩论人不光关于辩论人的求助，不予理睬。出函要求被辩论人交纳滞纳金，并要挟不交就停水停电，此实践经过2010年4月6日被辩论人寄给辩论人的信件可以证明。因而，从2009年12月--2010年4月辩论人实践运营5个月，却有3个月无法正常运营，假如该合同持续下去，到了2010年6月则会呈现租借合同存续7个月却无法正常运营5个月的状况，辩论人在某某栋侵权的时段内，现已是举许多外债来维系店肆运营，不断发作的作业和被辩论人作为商铺业主在对待各类作业不作为的情绪，无论是法理层面，仍是实践层面，该合同的意图都不行能正常完成，以上实践经过初审法院审理并承认，初审法院对实践承认正确，对合同意图无法完成的断定精确。2、被辩论人诉称辩论人免除合同并不契合《合同法》94条规则，也不契合合同法解说二第26条的规则。首要，根据上文所述实践，被辩论人违背了《合同法》第5条，没有依照公平准则承认被辩论人的职责，违背了《合同法》第60条，没有根据合同的性质、意图和买卖习气实行帮忙职责。违背了《合同法》第94条，延迟实行首要债款，经催告后在合理期限内仍未实行，致使不能完成合同意图；其次，被辩论人在上诉状简略提出辩论人免除合同不契合《中华人民共和国合同法》第94条，没有任何根据，而原审断定的其他法令根据却未提及，就此承认一审法院断定差错，阐明上诉理由偏颇。乃至还提出不契合《合同法解说二》第26条的规则，并搬出了《关于正确适用若干问题的解说(二)服务党和国家的作业全局的告诉》来支撑其上诉理由，可实践上，原审法院的断定根据并未呈现《合同法解说二》第26条，这充分阐明被辩论人是在未仔细阅览原审断定的状况下即承认原审差错即上诉，以到达其持续占用辩论人租房保证金66，000元的可耻意图。综上，根据相关实践，以及相关法令根据，一审法院承认"合同意图难以完成"精确无误。二、关于一审法院承认被辩论人在扫除阻碍，保证承租物可以契合同意图运用方面存在瑕疵，是否违背法令规则。首要、被辩论人以法无明文规则在此种状况下有扫除阻碍的职责为由承认一审法院差错，这充分阐明，在曩昔发作的一系列对辩论人侵权作业中，被辩论人以法无明文规则为理由不实行相关职责导致合同意图无法完成给辩论人形成极大的丢失。其次、实践上被辩论人在保证承租物契合合同意图具有重要作用，某某广场办理处关于业主的要求是有求必应，这点可以经过被辩论人发给辩论人的信件要挟停水停电，以及辩论人退铺当日，某某广场办理处应被辩论人要求不允许辩论人搬离自己的物品可以看出。所以在呈现某某栋侵权作业，以及外墙后期修理维护时，假如被辩论人以业主身份出头和谐，必定可以为辩论人拯救许多不必要的丢失，但实践上被辩论人没有实行相关职责保证承租物契合合同意图。三、关于被辩论人返还保证金是否违背法令规则。一审法院承认被辩论人与辩论人的租借合同于2009年4月11日正式处理。合同的免除，辩论人无差错，被辩论人持续占用保证金不契合法令和商业习气，理应交还辩论人。四、关于被辩论人返还滞纳金是否违背法令规则。首要，被辩论人违法法定职责违约在先，某某栋侵权现已有2个月的时刻，辩论人在资金周转极端困难的状况下，为了保证租借合同持续实行，举债才凑齐房租。作为弱势一方，辩论人尽了自己能尽的职责，付出房租推迟数日有第三方侵权，以及被辩论人违约的原因。其次，辩论人给付了滞纳金3465元，是因为被辩论人多次致电辩论人，要挟将停水停电，辩论人作为弱势群体，多次受被辩论人的欺凌，为了保证店肆正常运营不得以才付出，其时尽管付出但既期望于日后经过公平的法令，能取回辩论人这笔血汗钱。五、关于辩论人给付免租期租金丢失和合同免除后二个月的租金丢失。1、根据两边当事人于2009年9月26日签定的租借合同第五款约好，被辩论人在2009年10月4日将物业交给于辩论人进行内部装饰，并减免这两个月的租金。根据商业租借合同的习气和常规，商铺租借方一般会给予承租方必定的免租期进行装饰，以便合同正式实行时可以商业运营，设定二个月的免租期是实行合同的前提条件。本合同也是依照商业习气拟定，而不是因为租借期间比较长。所以，被辩论人要求辩论人补偿2009年10月4日起核算的二个月免租期期间租金丢失系毫无根据。2、关于被辩论人未租出该房的丢失。首要，辩论人的房子之所以没有租出去有或许有许多原因，例如：或许是租金偏高；或许外墙后期修理维护关于店肆的影响颇大等等无法归责与辩论人的原因所形成的。被辩论人彻底可以减低房租租借，或许以洽谈和诉讼的方法找国际假期广场办理处处理外墙后期修理维护方案带来的丢失，而非以滥诉的方式延迟付出辩论人的保证金。要求辩论人付出被辩论人未租出该商铺，不契合法令规则，也不契合买卖习气。综上所述，原审断定承认实践清楚，适用法令下确。二审法院作出了如下断定：驳回上诉，保持原判。北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com、010-84988278）分析：原审法院以为"原、被告签定《房子租借合同》系两边当事人的实在意思标明，未违背法令及行政法规的禁止性规则，内容合法有用"是正确的。本案二审的争议焦点为:1、涉案合同是否存在合同意图难以完成？2、上诉人是否有扫除阻碍、保证承租物可以契合合同意图运用方面的职责？3、上诉人是否应当返还保证金、滞纳金？4、被上诉人是否应当给付免租期租金丢失和合同免除后二个月的租金丢失？关于焦点1、涉案合同是否存在合同意图难以完成的景象？被上诉人承租涉案商铺的意图系用于商业用处，因为存在某某栋超市装饰、铺货及大厦外墙补葺维护等景象导致涉案商铺的客流量遭到影响、形成被上诉人不能正常运营，直接影响了被上诉人的商业利益，原审法院承认涉案合同意图难以完成并无不当。关于焦点2、上诉人是否有扫除阻碍、保证承租物可以契合合同意图运用方面的职责？《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规则，租借人应当依照约好将租借物交给承租人，并在租借期间坚持租借物契合约好的用处。租借物在运用方面存在阻碍时，租借人应当扫除阻碍，才干坚持租借物契合约好的用处。因而，租借人扫除租借物在运用方面存在的阻碍，系租借方的附随职责。原审法院根据被上诉人发给上诉人的信件等根据承认上诉人在扫除阻碍等问题上存在瑕疵是正确的，被上诉人要求免除涉案租借合同并无不当。关于焦点3、上诉人是否应当返还保证金、滞纳金？根据被上诉人关于涉案合同的免除并无差错，上诉人建议没收被上诉人付出的保证金根据缺乏，原审法院判令上诉人向被上诉人返还租借保证金并无不当。被上诉人尽管延迟交纳2010年3月份的租金，但根据非被上诉人的原因形成涉案商铺不能正常运营，原审法院判令上诉人返还其收取的滞纳金也是正确的。关于焦点4、被上诉人是否应当给付免租期租金丢失和合同免除后二个月的租金丢失？涉案租借合同约好了两个月的免租期，该约好已实践实行。在被上诉人关于涉案合同的免除并无差错的状况下，上诉人要求被上诉人给付免租期租金丢失和合同免除后二个月的租金丢失根据缺乏，二审法院不予支撑。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉恳求二审法院不予支撑。原审断定承认实践清楚，适用法令正确，应予保持。
2010年4月6日，上诉人向被上诉人宣告《联络函》，标明其于2010年4月1日才收到涉诉商铺3月份的租金，被上诉人须付出拖欠租金的滞纳金人民币3,465元，被上诉人须于2010年4月8日前将滞纳金付出给上诉人，逾期上诉人将要求办理处停水停电并回收商铺。2010年4月8日，被上诉人将滞纳金人民币3,465元付出给上诉人。2010年4月2日，某某广场办理处向各业主、住户宣告《关于C、D座外墙修理施工的告诉》，标明某某股份公司开端定于2010年4月6日至5月30日期间对C、D座外墙面进行补葺维护，或许给住户的日子或出行带来不方便。2010年4月7日，被上诉人致函上诉人，因办理处行将开端的外墙改造工程会导致涉诉商铺无法正常运营，期望上诉人在三日内以业主身份要求办理处扫除阻碍，不然被上诉人有权拒交2010年4月10日之后的房租，并享有随时免除合同的权力，且上诉人还须对涉诉商铺的运营丢失及误工费予以补偿。2010年4月10日，上诉人向深圳市某某物业办理有限公司宣告《致深圳市某某物业办理有限公司的函》，要求办理处和谐被上诉人处理两起胶葛，对某某栋装饰及某某股份公司外墙改造给其它人员正常运营活动形成的晦气影响处以减轻和消除，上诉人并标明将合作办理处调处此事。一审庭审中，被上诉人标明，上诉人发给办理处的信件可以标明上诉人是榜首次书面致函要求办理处实行和谐职责，上诉人对某某栋超市的侵权作业未实行扫除阻碍职责。2010年4月11日，被上诉人致函上诉人，标明因上诉人未在三日内扫除阻碍，未保证租借物契合合同约好的用处，合同从即日起免除，上诉人应于三日内偿还保证金人民币66,000元，被上诉人将于收到保证金当日合作完结腾房手续。原审法院断定：一、上诉人罗某应于本断定收效之日起十日内向被上诉人李某返还保证金人民币66,000元；二、上诉人罗某应于本断定收效之日起十日内向被上诉人李某返还滞纳金人民币3,465元；三、被上诉人李某应于本断定收效之日起十日内向上诉人罗某付租借金及运用费合计人民币33,000元；四、驳回被上诉人李某的其它诉讼恳求；五、驳回上诉人罗某的其它反诉恳求。上诉人不服原审断定，向二审法院提起上诉，恳求：深圳市中级人民法院支撑上诉人在一审中提出的诉讼恳求，并驳回被上诉人在一审中提出的一切诉讼恳求。上诉实践与理由为：一、一审法院承认被上诉人的"合同意图难以完成"，被上诉人要求免除租借合同并无不当，违背法令规则。1、本案中被上诉人供给的根据并不能证明合同意图不能完成。两边签定合同的终究意图是盈余，但在一审诉讼中被上诉人供给根据不能证明其运营4个月期间没有盈余；且即便运营的4个月内真的没有盈余，也不必定导致其今后的4年多的时刻里没有盈余，盈余与否取决于许多要素，与其自身的经管办理有很大联系。2、被上诉人免除合同行为并不契合合同法第94条规则，也不契合合同法解说二第26条的规则。首要，上诉人在本案中的一切行为都是合法行为，合约行为，不存在不实行合同职责，及其它违约行为。其次，被上诉人因第三人侵权所受丢失是其正常商业危险，其可另行建议权力，不可以此为由而免除合同。第三、最高人民法院《关于正确适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解说(二)服务党和国家的作业全局的告诉》规则，适用合同法解说二第26条关于方式改变状况下免除合同有严厉条件，人民法院必须正确了解、稳重适用，确需在个案中适用的，应经高级人民法院审阅，必要时报最高人民法院审阅。上诉人以为被上诉人在一审中建议适用此条免除合同短少本质要件和程序要件。二、一审法院承认上诉人在扫除阻碍，保证承租物可以契合合同意图运用方面存在瑕疵，违背法令规则。1、合同法及相关法令并未规则上诉人在此种状况下有扫除阻碍的法定职责；被上诉人运营失利是因为第三人行为导致，其应向第三人建议丢失补偿，而不能以第三人侵权导致其丢失为由免除合同；被上诉人运营失利与上诉人行为无法令上的因果联系，运营失利与其免除合同无法令上的因果联系。一方面上诉人并不是被上诉人所称的侵权人，上诉人无法令职责扫除阻碍；另一方面，被上诉人作为物业运用权人享有的权力自身就包含"合理运用共用部分的权力遭到损害的时分提起诉讼的权力；寓居利益、相邻权遭到损害时提起诉讼的权力。"(见奚晓明主编的《最高人民法院建筑物区别一切权、物业服务司法解说了解与适用》第226页，人民法院出书社出书)合同法榜首百二十一条规则：当事人一方因第三人的原因形成违约的，应当向对方承当违约职责。当事人一方和第三人之间的胶葛，依照法令规则或许依照约好处理。故依上述规则，其彻底不需求上诉人的帮忙就有资历和才干经过诉讼的方法处理与第三人世的胶葛。即便本案中第三人的侵权行为导致被上诉人违约了，其也应向上诉人承当违约职责，而不是上诉人向其承当违约职责。2、两边所签定的合同期限为5年，除掉2个月的免租期，被申请人实践运营时刻仅4个月；在此期间，恰逢某某栋公司的入驻和装饰，又逢某某广场办理处预备在2010年4月6日装置LED显示屏(即外墙改造工程)，某某栋公司的行为也仅是暂时占用部分共用通道，并未侵略上诉人的产业一切权和被上诉人的运营运用权，某某广场办理处的外墙改造行为也是为了整体业主共同利益的需求，也并未侵略上诉人的产业一切权和被上诉人的运营运用权；若因而行为给被上诉人形成晦气影响，被上诉人可以经过洽谈或诉讼的方法处理争议。三、一审法院断定上诉人返还保证金违背法令规则。被上诉人向上诉人交纳的保证金，具有担保法规则的保证担保的性质，即以付出保证金的方法保证其实行合同约好的职责，合同约好的职责悉数实行完毕后，上诉人占用的保证金才须返还给被上诉人；若其违约，应以保证金之部分充抵上诉人相关丢失，这是两边约好的被上诉人交给保证金的应有之义；在被上诉人未实行约好职责之前或补偿上诉人相关丢失之前，上诉人占用的保证金一向是合法占用，上诉人无职责返还。四、一审法院断定上诉人返还滞纳金违背法令规则。租借合同第三条约好，被上诉人应于每月10日之前一次性交清当月租金，如拖欠，则按每日千分之五的份额收取滞纳金。因被上诉人有拖欠租金的实践，故上诉人于2010年4月6日发函给被上诉人要求收取滞纳金，被上诉人认可这一实践，故其给付3465元。上诉人收取滞纳金有合同根据，有实践根据，并不归于不当得利，故无需交还滞纳金给被上诉人。五、一审法院未断定被上诉人给付免租期租金丢失和合同免除后二个月的租金丢失违背法令规则。一审法院及两边当事人共同认可的实践是，2010年4月11日被上诉人发函单独免除了租借合同，被上诉人于2010年4月30日搬离商铺。但被上诉人单独解约实践上是单独违法免除合同，其行为违背了法令规则，故应依法承当相应职责。根据合同法榜首百一十三条规则：当事人一方不实行合同职责或许实行合同职责不契合约好，给对方形成丢失的，丢失补偿额应当相当于因违约所形成的丢失，包含合同实行后可以取得的利益，但不得超越违背合同一方缔结合一起预见到或许应当预见到的因违背合同或许形成的丢失。被上诉人单独解约行为显然是"一方不实行合同职责"，正是因而行为才导致了上诉人的丢失发作，且其应知在合同依约实行五年期满后上诉人或许取得的利益，故一审法院至少应断定被上诉人承当合同免除后的二个月租金丢失。又，因两边签约时，被上诉人说要租借5年期限，经其要求上诉人才给其2个月的免租期，但其运营仅4个月就单独免除合同，故其歹意解约现已给上诉人形成两层丢失，一是免租期间的租金丢失，一是合同免除后至今商铺仍未租借的租金丢失。综上，上诉人以为一审法院断定差错，特此上诉恳求处以纠正。被上诉人书面辩论称：一、关于"合同意图难以完成"，辩论人要求免除租借合同是否稳当，是否违背法令规则。l、关于合同意图是否能完成。被辩论人与辩论人于2009年9月26日签定租借合同，2009年10月4日被辩论人将涉诉房子交给了辩论人，运用两个月的时刻，辩论人将房子装饰好，并办齐了一切手续，于2009年12月9日开端正式运营便利店，当月运营状况良好。某某广场这座新完工的大楼在2009年12月底才连续租出去各个商铺，辩论人了解到涉诉商铺比周边商铺的价格显着高许多，且商铺还有部分状况是被辩论人在签定合一起进行了隐秘，例如：该坐新楼有外墙后期修理维护方案并于2010年4月开端实施，所以辩论人强烈要求其降租，终究的结果是房租没有降一分钱，可是两边的联系却不断恶化。2010年1月某某栋向卖场外铺货对辩论人侵权，辩论人多次求助被辩论人赶快以业主身份对此事进行和谐，但被辩论人从未实行帮忙职责。辩论人找某某广场物业办理处投诉，该办理处往往以辩论人不是业主，不予理睬。此侵权一向持续到3月底，长达二个多月，某某栋作为辩论人运营商铺的竞争对手如此侵权，关于辩论人的运营是丧命的，这段时刻内，辩论人的运营额直线下降，辩论人接受巨大丢失乃至举外债发工资，交纳房租，实在无力运营下去，而被辩论人从未实行帮忙职责，这点经过2010年4月10日被辩论人寄给办理处的函可以看出，被辩论人此刻才榜首次向办理处提及某某栋侵权事宜，此外被辩论人无任何根据证明其实行了帮忙职责。2010年4月2日，某某栋刚完毕铺货不到几天，某某广场物业办理处宣告外墙改造两个月，在辩论人再一次遇到侵权作业的时刻，被辩论人不光关于辩论人的求助，不予理睬。出函要求被辩论人交纳滞纳金，并要挟不交就停水停电，此实践经过2010年4月6日被辩论人寄给辩论人的信件可以证明。因而，从2009年12月--2010年4月辩论人实践运营5个月，却有3个月无法正常运营，假如该合同持续下去，到了2010年6月则会呈现租借合同存续7个月却无法正常运营5个月的状况，辩论人在某某栋侵权的时段内，现已是举许多外债来维系店肆运营，不断发作的作业和被辩论人作为商铺业主在对待各类作业不作为的情绪，无论是法理层面，仍是实践层面，该合同的意图都不行能正常完成，以上实践经过初审法院审理并承认，初审法院对实践承认正确，对合同意图无法完成的断定精确。2、被辩论人诉称辩论人免除合同并不契合《合同法》94条规则，也不契合合同法解说二第26条的规则。首要，根据上文所述实践，被辩论人违背了《合同法》第5条，没有依照公平准则承认被辩论人的职责，违背了《合同法》第60条，没有根据合同的性质、意图和买卖习气实行帮忙职责。违背了《合同法》第94条，延迟实行首要债款，经催告后在合理期限内仍未实行，致使不能完成合同意图；其次，被辩论人在上诉状简略提出辩论人免除合同不契合《中华人民共和国合同法》第94条，没有任何根据，而原审断定的其他法令根据却未提及，就此承认一审法院断定差错，阐明上诉理由偏颇。乃至还提出不契合《合同法解说二》第26条的规则，并搬出了《关于正确适用若干问题的解说(二)服务党和国家的作业全局的告诉》来支撑其上诉理由，可实践上，原审法院的断定根据并未呈现《合同法解说二》第26条，这充分阐明被辩论人是在未仔细阅览原审断定的状况下即承认原审差错即上诉，以到达其持续占用辩论人租房保证金66，000元的可耻意图。综上，根据相关实践，以及相关法令根据，一审法院承认"合同意图难以完成"精确无误。二、关于一审法院承认被辩论人在扫除阻碍，保证承租物可以契合同意图运用方面存在瑕疵，是否违背法令规则。首要、被辩论人以法无明文规则在此种状况下有扫除阻碍的职责为由承认一审法院差错，这充分阐明，在曩昔发作的一系列对辩论人侵权作业中，被辩论人以法无明文规则为理由不实行相关职责导致合同意图无法完成给辩论人形成极大的丢失。其次、实践上被辩论人在保证承租物契合合同意图具有重要作用，某某广场办理处关于业主的要求是有求必应，这点可以经过被辩论人发给辩论人的信件要挟停水停电，以及辩论人退铺当日，某某广场办理处应被辩论人要求不允许辩论人搬离自己的物品可以看出。所以在呈现某某栋侵权作业，以及外墙后期修理维护时，假如被辩论人以业主身份出头和谐，必定可以为辩论人拯救许多不必要的丢失，但实践上被辩论人没有实行相关职责保证承租物契合合同意图。三、关于被辩论人返还保证金是否违背法令规则。一审法院承认被辩论人与辩论人的租借合同于2009年4月11日正式处理。合同的免除，辩论人无差错，被辩论人持续占用保证金不契合法令和商业习气，理应交还辩论人。四、关于被辩论人返还滞纳金是否违背法令规则。首要，被辩论人违法法定职责违约在先，某某栋侵权现已有2个月的时刻，辩论人在资金周转极端困难的状况下，为了保证租借合同持续实行，举债才凑齐房租。作为弱势一方，辩论人尽了自己能尽的职责，付出房租推迟数日有第三方侵权，以及被辩论人违约的原因。其次，辩论人给付了滞纳金3465元，是因为被辩论人多次致电辩论人，要挟将停水停电，辩论人作为弱势群体，多次受被辩论人的欺凌，为了保证店肆正常运营不得以才付出，其时尽管付出但既期望于日后经过公平的法令，能取回辩论人这笔血汗钱。五、关于辩论人给付免租期租金丢失和合同免除后二个月的租金丢失。1、根据两边当事人于2009年9月26日签定的租借合同第五款约好，被辩论人在2009年10月4日将物业交给于辩论人进行内部装饰，并减免这两个月的租金。根据商业租借合同的习气和常规，商铺租借方一般会给予承租方必定的免租期进行装饰，以便合同正式实行时可以商业运营，设定二个月的免租期是实行合同的前提条件。本合同也是依照商业习气拟定，而不是因为租借期间比较长。所以，被辩论人要求辩论人补偿2009年10月4日起核算的二个月免租期期间租金丢失系毫无根据。2、关于被辩论人未租出该房的丢失。首要，辩论人的房子之所以没有租出去有或许有许多原因，例如：或许是租金偏高；或许外墙后期修理维护关于店肆的影响颇大等等无法归责与辩论人的原因所形成的。被辩论人彻底可以减低房租租借，或许以洽谈和诉讼的方法找国际假期广场办理处处理外墙后期修理维护方案带来的丢失，而非以滥诉的方式延迟付出辩论人的保证金。要求辩论人付出被辩论人未租出该商铺，不契合法令规则，也不契合买卖习气。综上所述，原审断定承认实践清楚，适用法令下确。二审法院作出了如下断定：驳回上诉，保持原判。北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com、010-84988278）分析：原审法院以为"原、被告签定《房子租借合同》系两边当事人的实在意思标明，未违背法令及行政法规的禁止性规则，内容合法有用"是正确的。本案二审的争议焦点为:1、涉案合同是否存在合同意图难以完成？2、上诉人是否有扫除阻碍、保证承租物可以契合合同意图运用方面的职责？3、上诉人是否应当返还保证金、滞纳金？4、被上诉人是否应当给付免租期租金丢失和合同免除后二个月的租金丢失？关于焦点1、涉案合同是否存在合同意图难以完成的景象？被上诉人承租涉案商铺的意图系用于商业用处，因为存在某某栋超市装饰、铺货及大厦外墙补葺维护等景象导致涉案商铺的客流量遭到影响、形成被上诉人不能正常运营，直接影响了被上诉人的商业利益，原审法院承认涉案合同意图难以完成并无不当。关于焦点2、上诉人是否有扫除阻碍、保证承租物可以契合合同意图运用方面的职责？《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规则，租借人应当依照约好将租借物交给承租人，并在租借期间坚持租借物契合约好的用处。租借物在运用方面存在阻碍时，租借人应当扫除阻碍，才干坚持租借物契合约好的用处。因而，租借人扫除租借物在运用方面存在的阻碍，系租借方的附随职责。原审法院根据被上诉人发给上诉人的信件等根据承认上诉人在扫除阻碍等问题上存在瑕疵是正确的，被上诉人要求免除涉案租借合同并无不当。关于焦点3、上诉人是否应当返还保证金、滞纳金？根据被上诉人关于涉案合同的免除并无差错，上诉人建议没收被上诉人付出的保证金根据缺乏，原审法院判令上诉人向被上诉人返还租借保证金并无不当。被上诉人尽管延迟交纳2010年3月份的租金，但根据非被上诉人的原因形成涉案商铺不能正常运营，原审法院判令上诉人返还其收取的滞纳金也是正确的。关于焦点4、被上诉人是否应当给付免租期租金丢失和合同免除后二个月的租金丢失？涉案租借合同约好了两个月的免租期，该约好已实践实行。在被上诉人关于涉案合同的免除并无差错的状况下，上诉人要求被上诉人给付免租期租金丢失和合同免除后二个月的租金丢失根据缺乏，二审法院不予支撑。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉恳求二审法院不予支撑。原审断定承认实践清楚，适用法令正确，应予保持。