土地增值税清算有关业务有哪些常见问题

一、怎么承认房地产转让价格显着偏低?
交税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产均匀出售价格30%且无正当理由的，可承认为房地产转让价格显着偏低，主管税务机关应依据《中华人民共和国税收征收办理法》(中华人民共和国主席令第四十九号)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财税字〔1995〕6号)的规则核定其房地产转让价格。
契合下列条件之一的房地产转让价格显着偏低，视为有正当理由：
(一)人民法院断定或判决的转让价格;
(二)以揭露拍卖方法转让房地产的价格;
(三)政府有关部分承认的转让价格;
(四)经主管税务机关承认的其他合理景象。
二、房地产开发企业将车库或许停车位转让，其收入和本钱怎么承认?
(一)收入承认的问题
1.房地产开发企业与购房人经过签定出售合同出售或许附赠等方法约好，将车位、车库的权属搬运给购房人的，获得的收入视同房地产转让收入，并入非一般住宅转让收入。
2.对售房附赠车库、车位的，若合同中未别离核算房子和车库、车位的出售价格，不再独自将车库、车位切割出来独自计价;若合同中别离核算房子和车库、车位的出售价格，则车库、车位的价格作为非一般住宅收入。
(二)本钱承认的问题
不管车库、车位是否具有产权证，只需签定了出售合同或协议并获得了收入，则出售收入一起计入土地增值税的计税收入，车库的面积计入可售建筑面积，车库、车位相应的开发本钱准予扣除。
三、土地招投标佣钱、房子测绘费、投标署理服务费在土地增值税清算时应列房地产开发本钱仍是房地产开发费用?
“招拍挂”是政府出让土地的一种方法，对交税人在土地出让环节付出的“招拍挂”佣钱可视为“按国家统一规则交纳的有关费用”，作为“获得土地使用权所付出的金额”在土地增值税清算时据实扣除。
在工程缔造过程中发作的房子测绘费、投标署理服务费，归于期间费用，在土地增值税清算时计入房地产开发费用。
四、房地产开发企业收取的装饰费能否计入房地产开发本钱?
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条的规则，房地产开发企业收取的装饰费一起契合下列状况的，应一概作为出售收入，并按规则扣除相应的装饰本钱。
1.出售合同的房价中清晰包含了装饰费的;
2.出售不动产发票中包含了装饰费的。
五、怎么界定公共配套设备是否归于整体业主一切?
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)第四条第三款第一项规则，公共配套设备“建成后产权归于整体业主一切的，其本钱、费用能够扣除”，其间 “建成后产权归于整体业主一切的”，能够依照以下准则之一承认：
(一)政府相关文件中清晰规则归于整体业主一切;
(二)经人民法院判决归于整体业主共有;
(三)商品房出售合同、协议或合同性质凭据中注明有关公共配套设备归业主共有，或相关公共配套设备移交给业主委员会。
六、怎么界定开发直接费用?
房地产开发直接费用应严厉依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第二款第七项的规则界定，“关于直接安排、办理开发项目发作的费用”可按如下规范掌握：
“直接安排、办理开发项目发作的费用”是指施工现场为安排、办理开发产品而实践发作的费用，对不归于为施工现场服务的部分，如行政办理部分、财务部分、出售部分等发作的费用不得列入。差旅费、会议费等费用也不得列入。
七、怎么承认土地增值税清算条件中的房地产开发项目是否已竣工检验?
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)第二条第二款第一项“已竣工检验的房地产开发项目”中的“已竣工检验”，是指其开发产品契合下列条件之一的景象：
(一)开发产品竣工证明资料已报房地产办理部分存案;
(二)开发产品已开端投入使用;
(三)开发产品已获得初始产权证明。
八、怎么承认批阅项目规划外所缔造施发作开销的扣除问题?
房地产开发企业在项目缔造用地边界外(国家有关部分批阅的项目规划外，即“红线”外)为政府缔造公共设备或其他工程所发作的开销，凡能供给政府有关部分出具的证明文件承认该项开销与缔造本清算项目有直接相关的(含项目的土地使用权获得相相关的)开销，能够计入本项目扣除项目金额。