从一起酒店房屋租赁案谈无效合同的责任承担及损失确定问题

[根本案情] 2005年1月20日，原告张某（乙方）与被告万里公司（甲方）签定《房子租借合同书》，两边约好：甲方赞同将座落于文山路98号楼的第壹、贰、五楼及伙房，院内除配电室、暖气房以外的五间房子租给乙方运用，租期为5年，从2005年4月28日起至2010年4月28日止，年租金为5万元，由乙方按年计付，每年4月28日前首付50%，余下年末结清；合同期满，甲方供给给乙方的水、电、暖、桌、椅、凳、空调应完好无缺地交给甲方，如有损坏按原价补偿（详细数量按附表）；期内，水、电费由乙方担负；乙方在承租期间，因为运用不妥或自行改建房子构成损坏，要担任修正或补偿丢失；乙方要按规则时刻足额缴付租金，无合理理由超越规则三个月不交纳租金，甲方有权回收所租的房子。合同签定后，被告万里公司将涉案房子的钥匙交付给原告。尔后，原告张某开端以“金桥大酒店”的名义依据运营餐饮业的需要对房子进行装饰、置办相关设备、接收职工并进行了必定时期的广告宣传。但“金桥大酒店”并未经工商注册。
2005年3月20日，被告海丰公司书面告诉原告：你们协议所指向的租借物的所有权不属万里公司，我单位也从未托付万里公司对外签定房子租借合同，故你与万里公司签定的房子租借合同无效，望你接函后必须于十日内与万里公司洽谈解除合同，逾期我单位将依法行使权力。并附有房子权属的证明。原告庭审中供认于2005年3月25日收到海丰公司的信件特快专递。2005年4月7日，被告万里公司以电报方式告诉原告解除合同：你与我单位2005年1月20日签定房子租借合同后，威海公司得知，当即告诉我单位要求与你解除合同，理由是该房产权不归于我单位，为此，我单位进行了查验后，得知该房产权不属我公司，故期望你与我单位及时洽谈解除合同，以防止给你构成不该的丢失。现原告要求二被告连带补偿包含装饰装潢、购买工作及酒店用品、职工薪酬、广告宣传等各项丢失合计219087.08元。
[裁判关键]：
法院经审理以为：依据有关法令规则，无处置权的人处置别人产业，经权力人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用；依法建立的合同，自建立时收效；法令、行政法规规则应当处理赞同、挂号等手续收效的，按照其规则。据此，被告万里公司以其无产权的房子与原告张某签定租借合同，在权力人追认或许原告张某获得处置权前，该合同属效能待定的合同。而作为权力人的被告海丰公司在得知后即以书面方式回绝追认，故被告万里公司与原告张某于2005年1月20日签定的租借合同建立，但归于无效。虽两边约好的租借期限为2005年4月28日至2010年4月28日，但该合同建立的时刻为2005年1月20日。
原告张某租借房子的意图是运营酒店，其在合同缔结后为实行合同进行房子的装饰、广告宣传、置办设备、接收职工等预备工作是合理的。被告万里公司称原告张某的租期自2005年4月28日开端，被告万里公司承当自2005年4月28日的租期开端后的法令责任以及原告张某进行装饰未征得被告万里公司赞同的理由不妥，不予支撑。被告万里公司在明知自己无产权的情况下仍与原告张某签定租借合同，违反了诚实信用的准则，由此致使合同无效，应当补偿原告张某为预备实行合同所开销的合理费用。原告张某对房子的装饰，作为房子添附物已与房子构成全体，折除将影响运用价值，可依据装饰的现价值由被告万里公司对原告予以补偿。一起，原告张某为酒店的开业接收职工并包吃包住、发放薪酬，契合职业习气，该费用亦属合理。而原告所建议的广告宣传费45200元，有文登市电视台供给的广告发布事务合同证明可证实，且该广告宣传行为在原告张某于2005年3月25日接到被告海丰公司建议租借物的所有权、要求原告张某与被告万里公司解除合同告诉曾经已实践实行，该丢失的数额现已确认，至于该广告发布费原告张某是否付出，系另一法令关系，与被告万里公司无关。