房地产有哪些不同的转让方式呢
来源：听讼网整理 2019-04-02 05:10
企业转让房地产的过程中，涉及到营业税、城市保护缔造税(以下简称城建税)等多个税种，税收担负较重。为此企业能够考虑选用出资入股、企业吞并等方法转让房地产，然后到达延期交税、下降税收担负的意图。
一、以出资入股方法转让房地产
(一)以出资入股方法转让房地产的税务处理
1.营业税。根据财税[2002]191号文《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的告诉》的规则，以不动产、无形财物出资入股，参加承受出资方的赢利分配，一起承当出资危险的行为不征收营业税。在出资后转让其股权的也不征收营业税。而企业出售不动产、转让无形财物则需求交纳营业税。
2.土地增值税。根据财税字[1995]48号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》和财税[2006]21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》的规则：关于以房地产进行出资、联营的，出资、联营的一方以房地产作价入股进行出资或作为联营条件，将房地产转让到所出资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对出资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。而关于以房地产作价入股进行出资或联营的，凡所出资、联营的企业从事房地产开发的，或许房地产开发企业以其缔造的商品房进行出资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规则。
3.房产税。关于出资联营的房产，在计征房产税时应区别对待：关于以房产出资联蕾，出资者参加出资赢利分红、共担危险的，按房产余值作为计税根据，由被出资方交纳房产税;关于以房产出资，收取固定收入，不承当联营危险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由出资方按租金收入计征房产税。
4.企业所得税。一般情况下，应分解为以公允价值转让相关非钱银性财物、按非钱银性财物公允价值进行出资两项事务。
(二)以房地产出资入股过程中需求留意的问题
1.出资合同的签定。在税务处理中，严厉界定了“出资”的意义——出资是指参加承受出资方的赢利分配、一起承当出资危险的行为。也就是说要想享用不征收营业税、暂免征收土地增值税的税收待遇，出资各方有必要一起承当出资危险;假如出资方未承当出资危险，而是分取固定的股息、盈利，则要依照租借房地产征收营业税，无法到达上述节税作用。
2.操作时刻距离。企业要想到达进步节税作用，有必要留意以房地产出资入股的时刻与转让股权的时刻距离问题，两者时刻距离最好在一年以上，不然税务机关可能会以本质课税准则为由，对上述行为交税。
3.留意《公司法》中对不同出资方法的份额约束。《公司法》规则，整体股东的钱银出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%.换言之，非钱银财物出资入股的份额最高不得超越70%，假如在出资过程中没有到达上述要求，就会给计划的履行带来不必要的费事。
4.正确认识和处理交税谋划对不同税种的影响。从上面的谋划计划能够看出，出资入股方法能够取得营业税、城建税、教育费附加和土地增值税的税收优惠，可是因为上述税种的税收担负削减，企业的赢利添加，相应添加了企业所得税的税收担负，企业应归纳考虑这一影响，并及时交纳企业所得税。
5.加强两边的交流和协作，完成双赢的方针。上述计划中，丽人公司经过谋划能够取得显着的节税作用。可是对华泰公司而言，该计划并没有下降其税负，反而会添加华泰公司潜在的税负——往后华泰公司转让其以出资入股方法取得的房地产时，需求金额交纳营业税，即挑选出资入股方武将使华泰公司的潜在税收担负添加450万元(9000×5%)。因而丽人公司在进行税收谋划时，需求加强和华泰公司的交流，在出资入股及股权转让价格方面做出恰当的退让，以此取得华泰公司的支撑和合作，然后到达双赢的意图。
二、经过企业重组方法转让房地产
(一)以吞并方法转让房地产的税务处理
1.土地增值税。根据财税字[1995]48号文的规则，在企业吞并中，对被吞并企业将房地产转让到吞并企业中的，暂免征收土地增值税。
2.契税。企业吞并过程中，对吞并后的企业承受原吞并各方的土地、房子权属，免征契税。
3.企业所得税。企业吞并过程中，企业所得税的税务处理方武有两种：一般性税务处理和特殊性税务处理。
(1)一般性税务处理。在一般性税务处理中，吞并企业应接公允价值确认承受被吞并企业各项财物和负债的计税根底;被吞并企业及其股东都应按清算进行所得税处理;被吞并企业的亏本不得在吞并企业结转补偿。
(2)特殊性税务处理。关于企业吞并，假如企业股东在该企业吞并发作时取得的股权付出金额不低于其买卖付出总额的85%，以及同一操控下且不需求付出对价的企业吞并，能够挑选选用特殊性税务处理。
在特殊性税务处理中，关于股权付出部分，吞并企业承受被吞并企业财物和负债的计税根底，以被吞并企业的原有计税根底确认;被吞并企业吞并前的相关所得税事项由吞并企业继承;被吞并企业股东取得吞并企业股权的计税根底，以其原持有的被吞并企业股权的计税根底确认。关于非股权付出部分，其税务处理方法与一般性税务处理相同。
(二)以吞并方法转让房地产对土地增值税的影响
以吞并方武转让房地产，能够到达暂免征收土地增值税的意图。那么这种方法是否能够真实削减土地增值税的担负呢?要处理这一问题，要害点在于：在核算土地增值税时，答应扣除的交税人为取得土地使用权所付出的地价款或出让金应供给相应的凭证，换言之，因为在企业吞并过程中，被吞并企业将房地产转让到吞并企业时，并没有独自付出地价款，也没有交纳土地增值税，因而吞并企业将吞并中所取得的房地产用于房地产开发时，依旧以被吞并企业取得土地使用权的地价款或许出让金作为土地增值税扣除的根据，也就是说，在事例2中，信诚公司取得丽人公司土地使用权后，假如进行房地产开发转让，则核算土地增值税时，答应扣除的地价款为800万元，而非9000万元。也就是说交税人不管以何种方法取得土地使用权进行房地产开发，只能恰当推延土地增值税交税责任的发作时刻，但难以到达添加扣除项目金额、下降土地增值税的意图。
一、以出资入股方法转让房地产
(一)以出资入股方法转让房地产的税务处理
1.营业税。根据财税[2002]191号文《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的告诉》的规则，以不动产、无形财物出资入股，参加承受出资方的赢利分配，一起承当出资危险的行为不征收营业税。在出资后转让其股权的也不征收营业税。而企业出售不动产、转让无形财物则需求交纳营业税。
2.土地增值税。根据财税字[1995]48号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》和财税[2006]21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》的规则：关于以房地产进行出资、联营的，出资、联营的一方以房地产作价入股进行出资或作为联营条件，将房地产转让到所出资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对出资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。而关于以房地产作价入股进行出资或联营的，凡所出资、联营的企业从事房地产开发的，或许房地产开发企业以其缔造的商品房进行出资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规则。
3.房产税。关于出资联营的房产，在计征房产税时应区别对待：关于以房产出资联蕾，出资者参加出资赢利分红、共担危险的，按房产余值作为计税根据，由被出资方交纳房产税;关于以房产出资，收取固定收入，不承当联营危险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由出资方按租金收入计征房产税。
4.企业所得税。一般情况下，应分解为以公允价值转让相关非钱银性财物、按非钱银性财物公允价值进行出资两项事务。
(二)以房地产出资入股过程中需求留意的问题
1.出资合同的签定。在税务处理中，严厉界定了“出资”的意义——出资是指参加承受出资方的赢利分配、一起承当出资危险的行为。也就是说要想享用不征收营业税、暂免征收土地增值税的税收待遇，出资各方有必要一起承当出资危险;假如出资方未承当出资危险，而是分取固定的股息、盈利，则要依照租借房地产征收营业税，无法到达上述节税作用。
2.操作时刻距离。企业要想到达进步节税作用，有必要留意以房地产出资入股的时刻与转让股权的时刻距离问题，两者时刻距离最好在一年以上，不然税务机关可能会以本质课税准则为由，对上述行为交税。
3.留意《公司法》中对不同出资方法的份额约束。《公司法》规则，整体股东的钱银出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%.换言之，非钱银财物出资入股的份额最高不得超越70%，假如在出资过程中没有到达上述要求，就会给计划的履行带来不必要的费事。
4.正确认识和处理交税谋划对不同税种的影响。从上面的谋划计划能够看出，出资入股方法能够取得营业税、城建税、教育费附加和土地增值税的税收优惠，可是因为上述税种的税收担负削减，企业的赢利添加，相应添加了企业所得税的税收担负，企业应归纳考虑这一影响，并及时交纳企业所得税。
5.加强两边的交流和协作，完成双赢的方针。上述计划中，丽人公司经过谋划能够取得显着的节税作用。可是对华泰公司而言，该计划并没有下降其税负，反而会添加华泰公司潜在的税负——往后华泰公司转让其以出资入股方法取得的房地产时，需求金额交纳营业税，即挑选出资入股方武将使华泰公司的潜在税收担负添加450万元(9000×5%)。因而丽人公司在进行税收谋划时，需求加强和华泰公司的交流，在出资入股及股权转让价格方面做出恰当的退让，以此取得华泰公司的支撑和合作，然后到达双赢的意图。
二、经过企业重组方法转让房地产
(一)以吞并方法转让房地产的税务处理
1.土地增值税。根据财税字[1995]48号文的规则，在企业吞并中，对被吞并企业将房地产转让到吞并企业中的，暂免征收土地增值税。
2.契税。企业吞并过程中，对吞并后的企业承受原吞并各方的土地、房子权属，免征契税。
3.企业所得税。企业吞并过程中，企业所得税的税务处理方武有两种：一般性税务处理和特殊性税务处理。
(1)一般性税务处理。在一般性税务处理中，吞并企业应接公允价值确认承受被吞并企业各项财物和负债的计税根底;被吞并企业及其股东都应按清算进行所得税处理;被吞并企业的亏本不得在吞并企业结转补偿。
(2)特殊性税务处理。关于企业吞并，假如企业股东在该企业吞并发作时取得的股权付出金额不低于其买卖付出总额的85%，以及同一操控下且不需求付出对价的企业吞并，能够挑选选用特殊性税务处理。
在特殊性税务处理中，关于股权付出部分，吞并企业承受被吞并企业财物和负债的计税根底，以被吞并企业的原有计税根底确认;被吞并企业吞并前的相关所得税事项由吞并企业继承;被吞并企业股东取得吞并企业股权的计税根底，以其原持有的被吞并企业股权的计税根底确认。关于非股权付出部分，其税务处理方法与一般性税务处理相同。
(二)以吞并方法转让房地产对土地增值税的影响
以吞并方武转让房地产，能够到达暂免征收土地增值税的意图。那么这种方法是否能够真实削减土地增值税的担负呢?要处理这一问题，要害点在于：在核算土地增值税时，答应扣除的交税人为取得土地使用权所付出的地价款或出让金应供给相应的凭证，换言之，因为在企业吞并过程中，被吞并企业将房地产转让到吞并企业时，并没有独自付出地价款，也没有交纳土地增值税，因而吞并企业将吞并中所取得的房地产用于房地产开发时，依旧以被吞并企业取得土地使用权的地价款或许出让金作为土地增值税扣除的根据，也就是说，在事例2中，信诚公司取得丽人公司土地使用权后，假如进行房地产开发转让，则核算土地增值税时，答应扣除的地价款为800万元，而非9000万元。也就是说交税人不管以何种方法取得土地使用权进行房地产开发，只能恰当推延土地增值税交税责任的发作时刻，但难以到达添加扣除项目金额、下降土地增值税的意图。