集体土地出租的法律风险是什么

【团体土地租借合同】团体土地租借的法令危险
现阶段，我国存在着很多私行将农人团体所有的土地的运用权出让、转让或许租借用于非农业建造的实际。依据现行法令规则，其仍然是国家严厉约束的行为。在审判实践中，私行租借团体土地运用权行为也多被法院认定为无效行为。因而，关于签定团体土地租借合同获得企业经营用地，需求慎重对待并尽量防止相应法令危险。
《土管法》第四十三条任何单位和个人进行建造，需求运用土地的，有必要依法请求运用国有土地;可是，兴办乡镇企业和村民建造住所经依法同意运用本团体经济组织农人团体所有的土地的，或许乡(镇)村公共设备和公益事业建造经依法同意运用农人团体所有的土地的在外。
第六十三条农人团体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造;可是，契合土地利用总体规划并依法获得建造用地的企业，因破产、吞并等景象致使土地运用权依法发作搬运的在外。
由上可知，任何单位或个人进行建造，假如不契合规则的团体土地运用权主体资格，则有必要依法请求运用国有土地。在实际中，遍及存在着土地承租者直接与团体土地所属的村委会签署土地租借协议的操作方法，这一做法并不稳当，私行租借团体土地的行为会被法院认定为无效行为。两边当事人所签定的《土地租借合同》等也均因违背国家法令的强制性规则而成为无效合同。
确有特殊情况需求租借团体土地的，也有必要先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序处理租借手续：
(1)与有关土地管理部门签定租借合同，就租借地块情况、规划用地性质、租借年限、租金及付出等事项做出清晰约好;
(2)在租借合同签署后，由承租人按规则向房地产挂号组织处理租借土地运用权挂号手续;
(3)租借土地运用权经挂号后，承租人能够拿到有关部门颁布的注明“土地租借”的房地产权证书。土地租借年限届满后，租借土地运用权停止。
除此外，企业可经过股转转让方法获得团体建造用地的运用权。可是这种方法会对需求处理用地问题的企业面临着整个企业的职业转化、债权债务重组等一系列其他问题。其次，企业可经过租借团体建造用地上已有的房子到达获得生产经营场所的需求。这种方法相关于前一种方法而言，获得生产经营场所的方法较为简略，也简单操作，但需求留意的前提条件是，已有的建造用地及地上房子，是经过合法的批阅手续获得的。
违法租地的结果：第八十一条 私行将农人团体所有的土地的运用权出让、转让或许租借用于非农业建造的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令期限改正，没收不合法所得，并处罚款。
不合法占用土地的结果：第七十六条 未经同意或许采纳诈骗手法骗得同意，不合法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还不合法占用的土地，对违背土地利用总体规划私行将农用地改为建造用地的，期限撤除在不合法占用的土地上新建的建筑物和其他设备，康复土地原状，对契合土地利用总体规划的，没收在不合法占用的土地上新建的建筑物和其他设备，能够并处罚款;对不合法占用土地单位的直接担任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
超越同意的数量占用土地，多占的土地以不合法占用土地论处。