城镇居民购买农村宅基地的买卖合同有效吗

【案情】
2014年8月16日，乡村居民张某经过朋友介绍，将其自家的宅基地256.2平米以312000元的价格卖给了城镇居民刘某，并签定了土地转让协议，刘某于当日向张某支付了312000元购地款。后刘某预备在该土地上打地基建房时才得知，东至黄某地皮隔界处的土地不归于张某一切，导致刘某无法完成合同的意图，故刘某要求承认该合同无效。张某辩称该合同是两边实在意思表明，应确定合同有用。
【不合】
关于本案中的两边签定的合同是否有用，存在两种不同的定见：
榜首种定见以为，该生意协议应确定为有用。刘某是成年人，买该土地是其实在意思表明，而且合同现已实践实行，应确定生意行为实在合法，承认该合同有用。
第二种定见以为，该生意协议应确定为无效。依据《中华人民共和国土地办理法》及《中华人民共和国合同法》的规则，乡村宅基地制止出卖、转让，一起，原告是城镇居民，不符合宅基地使用权的主体，因而，张某与刘某签定的《土地转让协议》，不符合法令规则，应确定为合同无效。
【管析】
笔者赞同第二种定见，首要理由如下：
榜首、缔结合同的主体不合法。依据《中华人民共和国土地办理法》第八条第二款和第六十二条第四款规则以及国土资源部《关于加强乡村宅基地办理的定见》的规则，每个乡民只能请求一处宅基地，特定的宅基地仅限团体经济组织特定的成员享有使用权。特定乡民请求获得宅基地后只可自己建房，不行将其出卖、转让。制止城镇居民在乡村置办宅基地，城镇居民不能购买乡村的宅基地。法令制止宅基地从农人手中向城镇居民流通。从上述法令规则来看，乡村宅基地不得转让给城镇居民，而在本案中刘某是城镇居民，归于法令制止主体的领域，因而，张某与刘某之间缔结的合同无效。
第二、合同的标的物不合法。宅基地是乡民依据其身份而无偿获得的，与团体经济组织成员的资历是联络在一起的。在必定程度上，宅基地具有社会福利和社会保证的功用。依据《土地办理法》第六十三条规则：“农人团体一切的土地的使用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造。”张某出卖给刘某的土地是其作为乡村乡民所享有的福利，归于法令制止出卖的标的物;依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列景象之一的，合同无效……(五)违背法令、行政法规的强制性规则”。在本案中， 因为张某与刘某之间的生意行为违背了法令制止性规则，所缔结的合同理应确定为无效。因而，张某与刘某缔结的生意协议应当确定为无效。
第三，从实践来看，乡村宅基地是农人赖以生存、安居乐业的最终保证，是国家为了保护农人的切身利益、保护乡村的安稳、促进农业的开展而给予农人的一项福利，假如答应宅基地的转让，一旦农人进城打工无法在城市安身，就会形成农人颠沛流离，居无定所，带来社会问题，危害农人的利益、影响乡村的安稳、按捺农业的开展。一起，城镇居民在乡村置办宅基地一般不是为了满意根本的寓居要求，假如答应城镇居民购买乡村宅基地，在现在城市房价飙升的现状下，很多人为了牟利，将会不断滋长生意乡村宅基地的行为，违背法令规则，损坏社会安稳。
综上，城镇居民购买乡村宅基地的生意合同应确定为无效。